买家指南——诚实的、站买家这边的置业建议

一位首购族把费用单贴上网：律师费两笔加一笔 LCF，总共 RM33,813。我们逐项拆开：贷款顾问能不能收钱、收多少才合理、借超过屋价拿「现金回扣」为什么会害你一辈子、中介为什么只能收一边的钱，以及收到看不懂的费用单该怎么做。

吉隆坡和雪兰莪有些正常卖 RM40 万到 RM70 万的公寓盘,发展商被规定要拿一部分单位出来按政府价卖。我们查完联邦直辖区 RUMAWIP 全部 90 个项目和雪州房屋局最新名单,对出我们盘库里现在还能申请的 13 个盘:配额价多少、还剩几间、在不在同一栋、谁能申请、买了以后几年不能卖。

这周有评论文章建议,可负担房屋应该按「成本加合理利润」来定价,不要跟着市场走。我们用 KPKT 逐单位的记录看了一下:真正变少的,是夹在中间、RM30 万到 RM50 万这一段。

这周雪兰莪又有几个双层排屋新盘开卖,起价从 RM61 万到 RM85 万。我们把 KPKT 系统里两万多间新双层排屋全部数了一遍,看看五六年前和现在差多少。

这周法院和部长都讲了一样的事:欠管理费,管理层可以停你的门卡,但不能不让你回家。政府也在拟一套短租框架,公寓的管理规则会照样算数。我们算了一下,这些规矩会碰到多少新房子。

联邦写 RM100 万、雪兰莪要 RM200 万、砂拉越写 RM50 万 —— 这三个数字同时有效,而且互相打架。这一篇把每个州的真实门槛,和四个会让你白忙一场的限制,一次讲完。

本地买家的费用清单不适用于你 —— 你多了 8% 印花税、州批准申请费、外国人 levy,还少了两项首购豁免。这一篇把每一笔列出来,并注明哪些数字我们核实过、哪些必须问你的律师。

8% 从 2026 年 1 月 1 日开始。付哪个税率,看印花税收在哪份文件上——新盘是 SPA,有地契的房子是 14A 转让表格——而真正悬而未决的那一种情况,税收局至今没有说明。这里讲清楚法律怎么写、哪些已定、哪些没定。

下面每一条都是真实的搜索问法。每个答案给短版:规则、数字、日期,要细节就点进完整指南。

ABSD 的算术是真的——在家 60%、在这里 8%。但大家引用的柔佛数字已经过时一年,私人租约制让一批买家拿不到地契,RTS 现在改到 2027 年 2 月通车。这里把全貌和来源一次讲完。

这十样没有一样是刑事意义上的诈骗。每一样都是合法的安排、过时的数字或漏掉的条款,买家直到钱出去了才看懂。全部取自法庭记录、政府名单和已发表的报道;不点任何公司的名。

这周有团体要求 NAPIC 把滞销房分成小套房和家庭房来算。我们用 KPKT 逐单位的记录先算了一次:问题不在小,而在服务式公寓。

有发展商这周呼吁政府给换房的人免印花税。这还只是呼吁,不在预算案里。我们帮你算清楚现在换房要付多少,哪些钱可以省、哪些省不了。

我们每天跟着 KPKT 的系统看所有在建新盘的状态。好消息是真的有项目救回来;要小心的是,新掉进去的跟救回来的差不多一样多,而被列为烂尾的那一批几乎不动。

同一条地铁线上隔一站的两间同价公寓，一间在吉隆坡、一间在雪兰莪，每年的账单和买卖规定其实不一样。我们把水电费、门牌税、地税、外国人门槛、土著单位、可负担房屋、地契续期逐项比给你看，也列出两边完全一样、不用比的项目。

为何我们可以免费为你提供资讯和服务

一名男子戴安全帽、拿大铁锤砸了吉隆坡一个公寓单位，自己拍片放上网。发展商告他诽谤，法院判他赔 RM30 万加 RM5 万堂费，利息从 2019 年算起。房子有问题，正确的路怎么走，我们整理成一张表。

世界高楼与都市人居学会（CTBUH）的资料显示，吉隆坡有 201 栋 150 米以上的建筑，是全世界首都里最多的，比东京的 179 栋还多。值得骄傲，但买房的人要看的是另外三件事：管理费、景观、供应。

吉隆坡市区的国际学校几乎都不收寄宿生。真正有寄宿的，集中在柔佛、森美兰和布城。我们逐家看了学校官网 2026/27 学年的收费表，把学费加寄宿费、几年级开始可以住校、读什么课程整理成一张表。

在建房就是房子还没盖好就先买、按工程进度付钱。我们拿 KPKT 的官方登记数据数了一遍:吉隆坡和雪兰莪还没完工的项目里,有多少延误、出问题或烂尾,有多少获批延长交屋期。再把法律给买家的保护和订房前要查的事列清楚。

几乎每个发展商签 SPA 前都会收订金，虽然条例说不可以。贷款被拒或发展商取消，全额退；你自己反悔，订购表通常写扣 RM500 到 RM1,000 行政费，但法律站在你这边，据理力争多数能全退。二手屋的订金是另一套规则：你反悔，钱一般就没了。

一家公司用 RM398,000 买下一间公寓，几年后用同样的 RM398,000 卖给董事的前妻，申报零盈利。LHDN 改用政府估价局的市价约 RM600,000 重算，三级审理都判 LHDN 赢。哪些卖法会被改价、哪些不会，我们整理成一张表。

我们在孟沙本区、Bangsar South、Kerinchi 和 Pantai 收录的每一个新盘：净价起价、最小户型、地契、完工时间、最近车站和 KPKT 登记册的记录。再和孟沙二手实际成交价比一比。

我们在武吉加里尔、Sri Petaling、OUG 和 Technology Park 一带收录的每一个新盘：净价起价、最小户型、地契、完工时间、最近 LRT 或 MRT 和 KPKT 登记册的记录。再和武吉加里尔二手实际成交价比一比。

我们从吉隆坡一侧的 Maluri、Cochrane 到雪兰莪一侧的 Balakong、Alam Damai 收录的每一个新盘：净价起价、最小户型、地契、完工时间、最近 MRT 和 KPKT 登记册的记录。再和蕉赖二手价比一比。

我们在雪兰莪和吉隆坡收录的每一个永久地契有地新盘，从 Jenjarom、士毛月到蕉赖、Kwasa Damansara：净价起价、建筑面积、每平方尺价、完工时间和 KPKT 登记册的记录。还有每一个到底有多远。

我们从加影市区、双溪龙经万宜到士毛月收录的每一个新盘：净价起价、最小户型、地契、完工时间、最近 MRT 和 KPKT 登记册的记录。再和加影二手价比一比。

我们在甲洞、增江、Menjalara、Sri Damansara 和士拉央收录的每一个新公寓：净价起价、最小户型、地契、完工时间和 KPKT 登记册的记录。再和甲洞二手价比一比。

我们在满家乐、Dutamas、Sri Hartamas 和 Segambut 收录的每一个新盘：净价起价、最小户型、地契、完工时间，以及 KPKT 登记册记录的进度和销量。再和满家乐二手实际成交价比一比。

我们在旧巴生路走廊收录的每一个新盘，从 Seputeh、Taman Desa 到 Kuchai Lama、Desa Petaling：净价起价、最小户型、地契、完工时间、最近车站和 KPKT 登记册的记录。再和这条走廊的二手价比一比。

我们在八打灵再也收录的每一个新盘，从 Ara Damansara、Kelana Jaya 到 Section 13 一带：净价起价、最小户型、地契、完工时间、最近 LRT 和 KPKT 登记册的记录。再和 PJ 二手价比一比。

我们在蒲种、蒲种南和 Bandar Kinrara 收录的每一个新盘：净价起价、最小户型、地契、工程状态，以及 KPKT 登记册记录的进度和销量。再和附近二手实际成交价老实比一比。

一张诚实的地图:印花税豁免(延长到 2027 年底)、SJKP 和 SRP 的 100%+ 贷款、公务员 LPPSA、EPF Akaun Sejahtera——每一项折成令吉到底值多少。

买房要付两笔印花税:转名(MOT)按 1% 到 4% 分级,贷款合约一律 0.5%。RM50 万以下的首购族两笔全免,到 2027 年底。其他人签约 30 天内要付清;发展商说「印花税我们帮你付」,通常不是白送。

首购印花税减免延长到 2030 年，还加了 RM50 万到 RM75 万这一段。我们算了每个价位省多少、哪些人受影响、哪里有坑。

很多人说「买名牌比较安心」。我们拿政府登记的 2.5 万个住宅项目、成交记录和住户评价，一件一件查：烂尾、口碑、准时、涨幅、价钱。名牌真正买到的，是「几乎不会烂尾」这份保险，不是回报。

DSR 就是每月供款除以净收入。国家银行没有设统一上限;PIDM 说银行一般接受 60% 以下,有的对高收入者放到 70%。这里是银行在你身上跑的算术,以及能推动这个数字的四根杠杆。

写给在看发展商现成单位的买家：真正的好处、最要紧的八项检查，以及怎么比较净价。

给第一次放租的业主：押金、中介费、租约印花税、税务、大楼规定，以及怎么筛选租客。

写给领新币薪水、想在新山或巴生谷买房的大马人：银行怎么算你的薪水、要哪些文件、汇率风险，以及你还保有哪些豁免。

给小老板、自由业者、零工和靠佣金吃饭的人：银行不看薪水单时看什么文件、怎么算你的收入、申请前六个月该先修什么。

给买家的 30 分钟方法：官方的河流和水灾地图、市政厅热点名单、要问大楼管理层的问题，以及多数屋主漏掉的保险缺口。也可以把地址发给我们，我们帮你查。

这座科技城适合谁、不适合谁，以及为什么小单位供应过多这件事，比楼书上写的更重要。

写给在看万挠有地住宅的家庭和首购族：适合谁、不适合谁，以及通勤真正的代价。

雪兰莪州首府适合谁、不适合谁、该先看哪个 Seksyen——以及新通车的 LRT 到得了哪里、到不了哪里。

梳邦再也（Subang Jaya）是成熟城镇：十个 LRT 站、KTM 转乘、两间私人医院和大学带。适合打算长住的家庭；不适合要最低入场价或期待快速增值的买家。我们名单上的新盘从 RM311,000 起。

新街场（Sungai Besi）有已经通车的 LRT 和 MRT 转换站，新盘价格在吉隆坡市内算低。隔壁的大马城（Bandar Malaysia）到今天还只是计划。要买，就为今天已经在跑的火车买。我们名单上的新盘从 RM300,000 起。

写给被告知“分层地契还没出”的二手和现房买家：你实际拥有什么、发展商能收和不能收什么、什么时候该走。

给马来西亚的贷款人和买家：利率现在是多少、一次调整怎么传到你的月供，以及 RM300,000、RM500,000 和 RM800,000 贷款各差多少令吉。

谁符合资格、转售锁定期和不准出租的规定让你失去什么，以及什么时候 RUMAWIP、Rumah Selangorku 或公开市场才是更好的选择。

写给家庭月收入不超过 RM14,500、在雪兰莪还没有房子的买家：每种屋型的收入上限和售价、LPHS 网上申请步骤，以及 5 年内不能转让的规定。

写给打工族：照银行真正用的算法，每个薪水能买什么价位、另外要准备多少现金，以及适合较低收入的房屋计划。

写给考虑买第二间自住或投资房的业主：真正的贷款上限、DSR 怎么算、现在要付的印花税，以及头期从哪里来。

写给被“零头期”新盘吸引的首购族：发展商配套承担了什么、银行实际会借多少，以及之后你要付出什么。

公积金允许你从 Akaun Sejahtera(以前的第二户口,现在只收 15% 的缴纳)提出(房价 − 贷款)+ 房价的 10%。这是付头期或减贷款的真金白银,但每一分提出来的钱都停止为你的退休复利。

公积金每个月把钱打进你自己的银行户口,银行那边你照旧自己供。Akaun Sejahtera 有 RM24,000、月供 RM2,000,大约顶 12 个月。它换来的是喘口气的时间,贷款一分钱都不会少。

公积金局让你每 12 个月一次,把 Akaun Sejahtera(以前的第二户口)的钱直接打进房贷户口。贷款可以早几年供完,或者月供变轻;但这笔钱从此不再赚公积金派息,所以有人适合,有人不适合。

我们读了吉隆坡和雪兰莪 439 栋公寓的住户评价。被骂最多的不是楼旧、不是价钱,是管理处和保安。哪类楼最容易中招、看房时怎么五分钟验出来,都在这里。

地点和土地不会老,电梯、水泵和水管会老,所以先查大楼的财务,再爱上那个单位。

公司可以在马来西亚持有房产,但借得少、每年有维持费,而且永远拿不到个人持有五年后卖房免税的待遇,所以只适合正在扩大组合的包租公。

宣传册上的停车位,可能写在你的地契上,可能是从共用区域借来的,也可能只是合约里的一句承诺,只有第一种才真正属于你。

2024 年以来,蕉赖吉隆坡这一边的一般公寓成交价大约是每平方尺 RM413,一个 900 平方尺的单位大约要 RM372,000。Pandan 和 Taman Midah 的老公寓是便宜的一端;Residensi Neksus 和 Angkasa Condominium 是贵的一端。

网页上的完工年份是发展商的估计,真正约束你和发展商的是写在你买卖合约里的交屋期限。

密度是项目页上最能预测这栋楼住起来什么感觉的一个数字,而多数买家从来没算过。

第一锤下去之前,要先拿到管理层的书面批准、交一笔可退还的按金,动到结构还要地方议会点头。

Dual key 单位是一个产业隔成两个各自上锁的小家、共用一个小玄关,而真正适合它的买家比宣传册说的少得多。

整栋楼已经通过你的管理费投了保,但那份保单只保到你单位的毛坯墙为止。

马来西亚多数房贷在头几年提早还清要罚款,之后搬去更便宜的银行也要花钱,只有利率差够大、而且你住得够久,这笔钱才赚得回来。

按目前利率,一间典型巴生谷房子的月供大约 RM2,000;换成其他房价、其他供款年数或利率上涨后会变成多少,这里一次算清。

马来西亚公寓小册子上印的面积把阳台、冷气机台和后院都算进去了,这篇教你怎么读图、怎么公平地比两个户型。

孟沙是吉隆坡最出名的住宅区之一,它回报的是住在这里、走路就能办事的人,远多过指望租金养贷款的人。

「Damansara」这个词同时盖住一个中价位的山坡住宅区、吉隆坡最贵的地址之一,和一个盖到一半的新市镇,所以值不值得买,完全看你指的是哪一个。

加影有 MRT 终点站,万宜有大学,但两个地方其实都是买房子的市场,公寓便宜是因为排队买的人少。

旧巴生路是吉隆坡最老的主干道,正在变成一整排新楼,它适合想在城市边上买房自住的人,远多过指望新盘价撑得住的人。

文良港和旺沙玛珠是吉隆坡东北角最便宜的一块,适合自住买家,也适合对学生租客有心理准备的房东。

JMB 是发展商还在时由业主加发展商组成的管委会,MC 是地契发出后只有业主的管理机构,而出席年度大会的那些业主决定了所有人的账单。

2024 年以来,甲洞一般公寓的成交价大约是每平方尺 RM410,一个 900 平方尺的单位大约要 RM369,000。Metro Prima 的公寓是便宜的一端;Desa ParkCity 完全是另一个市场。

2024 年以来,满家乐一般公寓的成交价大约是每平方尺 RM596,一个 900 平方尺的单位大约要 RM536,000。2000 年前后、单位很大的老公寓是便宜的一端;Kiara 163、Arcoris 和 Residensi 22 超过每平方尺 RM1,000。

买一间还没建好的房子,是跟发展商三年的关系,这里把整份日历放在一个地方。

马来西亚的新盘是固定价,唯一值得比较的数字是净价,也就是扣掉发展商送的配套之后你实际付的钱。

2024 年以来,八打灵再也一般公寓的成交价大约是每平方尺 RM501,一个 900 平方尺的单位大约要 RM451,000。Pantai Hillpark 和 Section 5 的老楼是便宜的一端;Atwater、PJ Midtown 和 Ryan & Miho 是贵的一端。

在马来西亚卖房,经纪费法律上限是房价的 3%,由卖家付,买家几乎在任何情况下都不该付经纪一分钱。

2024 年以来,蒲种一般公寓的成交价大约是每平方尺 RM368,一个 900 平方尺的单位大约要 RM331,000。Bandar Puteri 的老公寓是便宜的一端;Seri Puteri Hills 是贵的一端。

示范单位是为了卖房而建的,这份清单让你在付订金之前弄清楚真正的单位到底会有什么。

新盘的买卖合约是法律定死的格式,发展商改不了;二手房的买卖合约则是两边律师谈出来的,每一条都要自己看清楚。

从 2025 年起这笔税按全额租金算、什么都不扣,所以网上大部分旧计算器给你的数字都偏少。

朝向、在楼里的位置和楼层决定一个单位住起来怎样、卖起来怎样,而好 stack 里最便宜的单位胜过烂 stack 里最好的单位。

小册子上是响当当的名字,合约上是一家你没听过的公司,三个免费查询把两者连起来。

我们把 KL 和雪兰莪目前挂出来被银行拍卖的房子全部标上地图，再数每个房屋项目附近有几间。Affirm Plus Research 整理。

我们查了全马各地向发展商买新房的人，再查同一批房子几年后在二手市场卖多少钱。Affirm Plus Research 整理。

我们查同一批房子五年里涨了多少，全马逐个地区查，从 2005 查到 2024。Affirm Plus Research 整理。

我们用房屋部自己的记录，把巴生谷已经盖好的公寓逐间数过。Affirm Plus Research 整理。

买下地契的一份份额，是真正可登记的产权——但它不是一块你可以围起来、可以整块卖、可以自己做主的地。看起来便宜的那部分，通常就是解决最后一个共有人的成本。

全国没有禁令,但你的大楼可以禁——联邦法院 2020 年已经判了——槟岛现在直接禁止住宅分层做短租,吉隆坡要求经营者登记。买「拿来做 Airbnb」的单位之前,先查地契、再查大楼规则、最后算数,顺序不能反。

把 SPA 价格抬高的回扣、「免费」律师费、保证租金回报、「最后三个单位」、订金、「五分钟到 MRT」、投资俱乐部团购、交屋后翻倍的管理费。表面上没有一招违法;每一招都在把钱从你口袋搬到发展商口袋。这里讲每招怎么运作,以及法律实际怎么说。

三种贷款第一天的利息几乎一样。差别在你手上有闲钱时会发生什么:full-flexi 让你随存随取、付一点月费;semi-flexi 让你提前还、要用时申请取回;普通定期贷款只要你按时供。大多数受薪买家选 semi-flexi 最划算;佣金收入者和房东选 full-flexi。

被拒十有八九是这六个可修的问题之一:DSR 太高、CCRIS 有迟还记录、CTOS 有法律记录、收入银行看不到、短期内申请太多家、或者是房子本身的问题。先免费拉 eCCRIS 报告,修真正的原因,再挑对银行重新申请。

永久地契=地是你的,没有到期日;租赁地契(pajakan)=州政府把地借给你最多 99 年。答案就印在地契的「Pegangan」那一行,各州土地局几十块钱就能卖你一份查册——下面按州告诉你去哪里查。

马来西亚没有遗产税,继承过户只收 RM10 象征性印花税,没立遗嘱、总值 RM500 万以内的遗产可以完全绕过高庭。真正贵的是时间——而拖慢一切的,往往是少了一份遗嘱。

武吉加里尔有商场、体育场、几个 LRT 站,公寓成交中位数 RM480 psf。适合想要吉隆坡南部地址、配套齐全的自住买家。投资者先数一数楼:光是我们名单上的 11 个高楼项目就有大约 8,860 个单位。

蕉赖横跨吉隆坡和雪兰莪的州界。Taman Connaught、Taman Maluri、Bandar Tun Razak、Alam Damai 是吉隆坡(DBKL,邮编 55xxx-56xxx);九英里、十一英里、Bandar Tun Hussein Onn、Bandar Mahkota Cheras、Balakong、双溪龙是雪兰莪(MPKj,乌鲁冷岳县,邮编 43xxx)。哪一边决定你的门牌税机关、外国人门槛、土著配额规则,以及你算哪几个 MRT 站。

蒲种是一个成熟、有 LRT、中价位的卫星市镇,成交中位数大约 RM390 psf。适合自住和讲求性价比的买家——前提是受得了 LDP 塞车和大量新公寓供应。想靠它快速升值的人,不适合。

士毛月是巴生谷买家用 RM50 多万就能买到永久地契有地房子的地方,而且是有学校、有大学的规划市镇。代价是:没有铁路,LEKAS-SILK-Cheras 这条通勤线高峰期会拉长,二手市场比加影转得慢。

森美兰的市镇用巴生谷一间公寓的钱卖你一间 2,000 平方尺的永久地契房子——Bandar Sri Sendayan 成交中位数 RM600,000、RM322 psf。适合在芙蓉、汝来、KLIA 或 Sendayan TechValley 上班的家庭,或一星期只进吉隆坡几天的人。不适合每天进吉隆坡的通勤者。

Bandar Sungai Long 是 Cheras-加影走廊上一个成熟、永久地契、有大学的市镇——里面以有地为主,Balakong 和 Cheras South 边缘以公寓为主。适合想在 UTAR 和 SILK 附近买房子的自住买家;它自己没有 MRT 站,弱的存货在 Balakong 边缘。

排屋、superlink、cluster、半独立、独立式是房子的形状。townhouse 和围篱保安是拥有权的形状——通常是分层地契、共用土地、每月收费、连自家外墙都有规矩。宣传册卖的是形状;买卖合约的附表才告诉你拥有权。先看附表。

不是权利,是州政府的酌情。国家土地法典第 76 条规定永久批地只限特殊情况;雪兰莪 2023 年在州议会答复「一宗都没批过」;真正做过的几次(槟城 2008、森美兰 2020、柔佛 Medini 2025)范围都很窄。租约变短,现实的路是延长租约,不是转永久。

51 公里、32 站、10 个转乘站,2025 年 7 月批准——但征地要到 2026 年底,2027 年才动工,MRT Corp 自己的通车目标是 2032 年。没有叫「Mont Kiara」的站,没有 Bandar Utama 站,也没有 Bukit Jalil 站。买走廊,按它今天的样子买。

我们收录的吉隆坡新盘里,有 24 个起价低于 RM500,000,最低 RM342,888。一半以上是租赁地契(leasehold),起价买到的是最小户型,地点在新街场、文良港、甲洞、蕉赖,不是市中心。整张表按区分好,取舍讲清楚。

三个计划、三级政府、三套收入上限和禁售期。RUMAWIP 只限吉隆坡、封顶 RM30 万;Rumah Selangorku 只限雪兰莪,价格分级 RM42,000 到 RM25 万;PR1MA 全国通用,家庭收入 RM2,500 到 RM15,000。陷阱不在资格——在于买得便宜、买得远、还被锁住。

每年有两个政府部门向你收钱。州土地局一年收一次地税(有地产业)或分层地税(分层单位),雪州 5 月 31 日截止。地方市政厅一年收两次门牌税,DBKL 住宅按年租值的 4%、商业地契 10%。钱不多,但欠着就卖不了房。

要缴税:净租金并入你的其他收入,按边际税率课税(最高 30%)。贷款利息、地税、门牌税、管理费、保险、维修先扣;装修和找第一个租客的费用不能扣。用 BE 表格申报,4 月 30 日截止。

百分比是法律定的,不是发展商定的:签约付 10%,八个经建筑师认证的施工阶段共付 65%,交屋时付 20%,最后 5% 扣住保修。银行按阶段放款,只对已放出的金额收利息——所以第一年很轻松,最后一年不是。

公民的 RPGT 产业盈利税:第 1 到 3 年 30%,第 4 年 20%,第 5 年 15%,第 6 年起 0%,2026 年预算案没有改。再加中介费(最高 3%)、律师费、可能的贷款锁定期罚款,还有买方律师替你扣给 LHDN 的 3%。RM50 万买、第 4 年 RM65 万卖,大约三分之一的盈利变成成本。

四种「So-」产品全部坐落在商业地契上。真正要划的线是 HDA:当住宅卖的 SOHO 有 Schedule H 法定合约和购屋者仲裁庭;SOVO 和 SOFO 是办公室,本来就不该住人。商业电费、商业门牌税、通常更低的贷款成数,四种都逃不掉。

个别地契:那块地只属于你。分层地契:你拥有一个单位加公共部分的份额,而且一辈子要交管理费。总地契:整个项目还在发展商名下。2015 年 6 月 1 日起,发展商必须在交钥匙前申请分层地契——所以竣工多年还「没出分层地契」的公寓,要么是 2015 年前的旧盘,要么就是红旗。

如果你已经有两笔未清房贷,下一笔上限是房价的 70%——RM500,000 的单位要付 RM150,000 头期而不是 RM50,000。这条规则数的是 CCRIS 上的贷款,不是你名下的房子,而且跟着每一个联名借款人走。

夫妻之间转名印花税 100% 豁免;父母子女、祖父母孙子女之间的赠与,市值首 RM100 万免税、超出部分税额减半,RPGT 按无盈利无亏损处理。但仍然要付律师费、估价费,银行还押着地契的话还要重新贷款。而且地契一换名,孩子就永远不再是首购族。

1966 年房屋发展(管制及执照)法令是把发展商的承诺变成可执行合约的那部法律:只准持牌发展商卖、你的钱进信托账户、固定格式的买卖合约、36 个月交屋期限和每年 10% 的迟交赔偿、24 个月保修期、RM50,000 以内的仲裁庭。「HDA 项目」全都有;「非 HDA」一样都没有。

TEDUH(teduh.kpkt.gov.my)是国家房屋局的公开登记册,收录西马每一个持牌房屋项目:发展商执照、销售准证、进度,以及 Lewat / Sakit / Terbengkalai 标记。截至 2026 年 9 月 7 日,它收录 24,772 个项目,其中 290 个病态(Sakit)、178 个烂尾(Terbengkalai)。下订前怎么用它,这里讲清楚。

Affirm Plus Research 数据笔记,取自房屋部逐单位项目登记册(TEDUH,KPKT)。数据截至 2026 年 8 月 28 日。

土著固打单位只能转让给土著买家,除非州政府批准「释放」(release)。非土著买家下订前该查什么、土著买家该怎么老实掂量折扣与转售市场——两边都讲清楚。

底价确实低过市价——因为你扛下了二手买家不用扛的风险。银行拍卖 vs 高庭拍卖、欠款陷阱,以及怎么算出一个经得起数学检验的出价上限。

从签 offer 到拿钥匙一般 3-4 个月;开跑前手上要备好大约楼价 13-16% 的现金。整条流程按顺序走一遍,附 RM500k 的真实算账。

订任何新盘之前:核实 APDL 准证、调出集团的交楼历史、查 KPKT 的病态(Sakit)和烂尾(Terbengkalai)名单。数据全是公开的——这里告诉你它们在哪,以及哪面红旗压过哪面。

住在离校门 10 分钟而不是 45 分钟的地方,一个家庭每天大约赚回两小时。KL 五大学校聚落、服务它们的公寓,以及每个聚落要你放弃什么。

按示算利率 4%、35 年,贷 90% 每月约供 RM1,992——家庭总收入大约 RM8,000–10,000 批得比较稳。整套算式摊开给你看。

已核实的学费表:一年 RM15,900 到 RM150,000 以上,分四个档次。还有一句实话:真正改变你每天生活的不是学费档次,是通勤。

两个名字能让贷款额度差不多翻倍——但也把两个人的信用记录和退出选项焊死在一起。付订金之前先白纸黑字讲好:产权怎么分、怎么退出、有人过世或离婚怎么办。

118 法令的法定买卖合约给你的权利:按楼价 10% 年率、逐日计算,从合约期限一直算到真正交房。RM50 万的单位迟半年,约 RM25,000——但要自己去追,不追不会有。

雪兰莪住宅地契续回 99 年,溢价(premium)按公式算:1/4 × 1% × 地价 × 补足年数 × 土地面积。数字、流程,和转售时该怎么老实算账。

账单按份额单位(share unit)计价,巴生谷公寓一般每月每平方尺 RM0.25–RM0.50,上面再加法定 10% 储备金。真正的功夫不是找最低的管理费——是识破那些管理费低得像谎言的楼。

MRTA 便宜,但保额逐年缩水、绑死一笔贷款;MLTA 贵,但保额不变、跟人走、还有现金价值。怎么选看两件事:有没有家属要养,贷款打算供多久。还有——银行无权强迫你买它家的。

在巴生谷,租同一间公寓通常比供它便宜。买房对很多人依然是对的——但赢在强制储蓄和安稳,不是赢在现金流。这里是老实的回本框架,数字全部摊开。

吉隆坡/布城/纳闽新房,顶价 RM300,000;收入顶限单身 RM10,000、家庭 RM15,000;外加 10 年禁售期。官方条件、申请步骤,和宣传册上不会写的取舍。

站在阳台上看,两者可能一模一样。但 Serviced Apartment(服务式公寓)坐在商业地契上——水电费率、门牌税、贷款成数、转手买家群,全跟着变。不过 HDA 保护这一层,真相比大多数文章写的要好。

真正的 100–110% 贷款是存在的——没工资单的走 SJKP,受薪族走 SRP,公务员走 LPPSA。代价:零首付等于零资产加最大月供。数字摊开算给你看。

银行按「买价和估价中较低的」放贷,差额得你自己掏。四条路按顺序走——以及为什么估价不到价其实是市场在给你递消息。

部长宣告之后:向 JPN 登记、绝不按非官方指示付款、拿证明信去银行、以及索赔渠道。

法律上可以——只要发展商的 APDL 还有效。但风险很具体:付定金前的必查清单,和 118 法令给你的保护。

你的买卖合约和贷款依然有效。核心权利:交房日过后的 LAD 赔偿、RM50,000 以内的仲裁庭索赔、以及拿去跟银行谈重组的 JPN 证明信。

官方最新条件逐档拆解 —— 以及中介通常最后才讲的那条:房子 10 年不准卖。

很多中介把 MM2H 说成买房的入场券。官方文件写的正好相反:买房不需要 MM2H,但 MM2H 强制你买房。搞反这一点,你会白花好几十万。

有些房子不是你钱不够,是法律上就不卖给你 —— 而且加钱、换名字、开公司都没有用。这一篇把「买不了」的清单讲完整。

网上到处写「外国人只能贷 70%」。我们去查了法规,找不到这个数字的官方出处。真相是:成数是每一家银行自己定的信贷政策,而且差很远。这一篇讲清楚它由什么决定。

本地人持有满五年后 RPGT 归零。外国人不适用那条 —— 你的税率是前五年 30%、第六年起 10%,永远有。这一篇讲清楚为什么,以及退出时会被扣起的那 7%。

价格过了、贷款批了、合约签了 —— 这一关没过,整笔交易在法律上是无效的。这一篇讲清楚谁去申请、要多少钱、要多久,以及批不下来时你的订金怎么办。

本地买家的流程图对你不适用 —— 你多了一道州政府批准,而且它插在签约和过户之间。这一篇按顺序讲清楚每一步、每一笔钱、每一个可能卡住你的地方。

非税务居民的租金收入按 30% 统一税率课税,一分减免都没有。而槟城在 2026 年 8 月 1 日成为全国第一个真正执法短租的州 —— 分层住宅直接禁止。

好消息:马来西亚不管制你把卖房的钱汇出国,也没有遗产税。坏消息:继承给外国人一样要州政府批准,而霹雳连继承永久地契都不准。

我们的信息从哪里来、我们的观点算什么、内容权利人怎么联系我们。

买排屋,地契是直接落在你名下的——所以地契种类比买公寓时更要紧。这篇教你怎么看。

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从买家角度、按你的需求来比,专为巴生谷买家写。

这两种地契对马来西亚公寓买家的真正意义——以及什么时候它会改变你的决定。

宣传册不会主动告诉你的那些事——以及怎么自己查。

完整的前期账——头期、印花税、手续费——假设都写清楚。

适合谁、不适合谁——吉隆坡这个洋人高楼聚居区的取舍。

亲民价位、捷运在门口、传奇美食——还有没人印在广告上的取舍。

一座真正自给自足的城市,有轨道有齐全配套——但新旧楼差距巨大,价要按对的口径去比。

吉隆坡最宜居的性价比之选——如今有了捷运——还有它价格数据里你该忽略的噪音。

人人认识的地址、少有人定对价的市场——从买家角度看吉隆坡的豪宅核心区。

二手每尺 RM343、新盘每尺 RM1,136 —— 这个差距,不是你以为的那回事。