外国人在马来西亚买房,总共要付哪些钱?2026 年起印花税跳到 8%
2026 年 1 月 1 日起,非公民且非马来西亚永久居民购买住宅,转让文件印花税是统一 8%(原本 4%),按成交价或市值取高者计算,而且法律明写由买方承担。这一条写进了 2025 年财政法令,2025 年 12 月 31 日宪报。
同时你用不上本地买家的两项首购印花税豁免 —— 转让文件的和贷款文件的都没有。
然后再加上外国人独有的两笔:州政府批准的申请费,以及部分州的外国人 levy(槟城是取得价值的 3%)。所以同样一间 RM100 万的房子,你的前期成本会比本地买家高出十万令吉以上。
先讲那 8%:它到底怎么算、算在谁头上
2025 年财政法令(第 874 号法令,2025 年 12 月 27 日御准、12 月 31 日宪报)在印花税法令第一附表新增第 32(ab) 项:
自 2026 年 1 月 1 日起,住宅产业售予外国公司或非公民且非永久居民者 —— 按代价或该住宅产业的市值,以较高者为准,每 RM100 征收 RM8.00。
三个必须看懂的细节:
- 马来西亚永久居民不在此列。法条明文把 PR 排除 —— PR 走本地税率。
- 是单一税率,不是分级。坊间有些 2026 财案评论写「外国人 4% 到 8% 按价位分级」,那是法案通过前的误读。定案是一个统一的 8%,没有价位分档。
- 买方付。同一份法令修订了第三附表第 7 项,把原本的「双方各半」改成「受让人」。
「住宅产业」有法定定义:印花税法令第 2 条新增的定义写明,指专供居住用途的房屋、共管公寓、公寓、组屋、服务式公寓或 SOHO。所以非住宅类的产业不适用这个 8%(仍走原本的第 32(aa) 项)—— 但这个界线在实务上要由你的律师按该产业的实际用途与地契来判断,别自己推定。
🔴 它按「取高者」计,所以抬价会害你两次。如果卖家为了凑州门槛把价钱抬上去,你不但要自己补贷款差额(银行按估价放款),还要为抬上去那一截多付 8%。
外国买家的完整费用清单 —— 附我们的确定性标注
下面只是用已核实的税率做的算术示范,不是报价。你的实际数字要以律师的正式估算为准。
共同的部分(两者都要付):买卖合约律师费按收费表约 RM11,250(首 RM50 万 × 1.25% + 其后 RM50 万 × 1%),外加杂费、SST 与估价费。
只有外国买家要付的:
- 转让印花税 8% = RM80,000。本地首购在符合条件时可享豁免。
- 州政府批准申请费 —— 吉隆坡的官方数字我们查不到,所以这里留白。同样一笔在槟城是 RM10,000 / 地契,在雪兰莪是 RM200 / 地契。这个差距不是笔误,州与州之间就是差这么远。
- 如果买在有 levy 的州,再加一笔:同样 RM100 万,在槟城要多付 RM30,000(3%)。
光是印花税这一项,外国买家就比享有豁免的本地首购多出 RM80,000。再加上买在槟城的 levy 与申请费,前期差距可以轻易超过 RM12 万 —— 而这些钱不会变成你的房产价值,是纯成本。
做预算时最常被漏掉的六笔
- 8% 是按「取高者」算的成交价与市值哪个高就用哪个。为了凑门槛抬价,这一笔会跟着涨。
- 律师费有两套买卖转让一套、贷款文件一套,用的是同一张收费表。只算一套的人会短缺五位数。
- 州批准申请费按「每份地契」算不是按交易算。槟城住宅、外国个人是 RM10,000 一份地契 —— 如果你买的东西涉及多份地契,这笔会翻倍。
- 槟城的 levy 有 30 天死线批准信发出起 30 天内要缴,逾期要另外申请延期(RM500/地契),超过一年批准直接失效 —— 到时候整个申请要重来。
- 退出时还有 7% 被扣起你卖房时,买方律师必须从售价中扣起 7% 作为你的 RPGT 预扣款。这是现金流问题,不是税额本身 —— 非公民非永久居民卖房,前五年一律 30% RPGT,第六年起 10%。
- 别把估价费当小钱就不问公开的估价收费表互相矛盾,我们拒绝给一个数字。直接向持牌估价师要书面报价 —— 这比抄一个可能错的表安全。
常见问题
2026 年外国人买房的印花税是多少?
统一 8%,自 2026 年 1 月 1 日起,适用于外国公司以及非马来西亚公民且非永久居民的个人购买住宅产业,按代价或市值取高者计算。原本是 4%。法源是 2025 年财政法令(第 874 号)在印花税法令第一附表新增的第 32(ab) 项。马来西亚永久居民不受影响,仍走本地税率。
8% 印花税是买方付还是卖方付?
买方付。同一份 2025 年财政法令修订了印花税法令第三附表第 7 项,把原本的「双方各半」改为「受让人」。也就是说这笔钱明确落在买方头上。
8% 适用于所有产业吗?商店、办公室也算吗?
只适用于住宅产业。印花税法令第 2 条新增的定义写明,「住宅产业」指专供居住用途的房屋、共管公寓、公寓、组屋、服务式公寓或 SOHO。非住宅产业仍走原本的第 32(aa) 项税率。但实务上一个单位算不算住宅,要看它的实际用途与地契,请让你的律师书面确认,别自己推定。
外国人可以享有首次购屋的印花税豁免吗?
不可以。转让文件的首购豁免与贷款文件的首购豁免,外国买家都用不上。这两项加上 8% 的税率,就是外国买家与本地首购之间最大的成本差距来源。
州政府批准要花多少钱?
差别极大,而且大部分州查不到官方数字。我们能核实的两个:槟城住宅、外国个人 RM10,000 每份地契(永久居民 RM2,000、公司 RM20,000);雪兰莪首次申请 RM200 每份地契、上诉 RM1,000。此外槟城还要另缴取得价值 3% 的 levy(槟岛分层 RM100 万–150 万为 1.5%),而雪兰莪的官方页面没有百分比 levy。其他州的申请费我们查不到公开来源,请直接问该州土地局。