在马来西亚买二手屋(subsale):从下 offer 到拿钥匙的完整流程
在马来西亚买二手屋(subsale),从签 offer 到拿钥匙一般要 3 到 4 个月;开跑前手上要有大约楼价 13-16% 的现金:10% 头期,加转名印花税(LHDN 现行税率表,按 1-4% 分层),加买卖合约和贷款两份律师费(按 2023 年律师收费令,首 RM500,000 各收 1.25%)。
顺序是:下 offer 付订金(earnest deposit,2-3%)→ 约 14 天内签买卖合约(SPA)并补足 10% → 申请贷款 → 银行估价 → 律师办手续+缴印花税 → 3+1 个月完成交易 → 交屋验收。好消息给首购族:RM500,000 以下的首套房产,目前印花税全免——2026 年财政预算案把豁免延长到 2027 年 12 月 31 日前签的 SPA——现金门槛因此降到大约 12.5%。
买 RM500,000 的二手屋,要准备多少现金?
用 RM500,000 的二手公寓、90% 贷款(RM450,000)来算一遍。印花税按 LHDN 现行税率表(首 RM100,000 收 1%,接下来 RM400,000 收 2%);律师费按 2023 年律师收费令(Solicitors' Remuneration Order 2023,首 RM500,000 收 1.25%)。
| 项目 | 金额 |
|---|---|
| 头期 10%(含 2-3% 订金) | RM50,000 |
| 转名(MOT)印花税 | RM9,000——符合条件的首购族 RM0 |
| 贷款合约印花税(RM450,000 的 0.5%) | RM2,250——符合条件的首购族 RM0 |
| SPA 律师费(1.25%) | RM6,250 + 杂费 |
| 贷款律师费(RM450,000 的 1.25%) | RM5,625 + 杂费 |
| 拿钥匙前合计 | 约 RM73,125(约 14.6%);首购族豁免后约 RM61,875(约 12.4%) |
这之外还有些小笔杂费(查册、注册、银行估价费),拿钥匙后还有装修和水电按柜金。细账看RM500k 现金清单和买房隐藏成本两篇。
从下 offer 到拿钥匙,每一步是什么?
- 下 offer,付订金(2-3%)。通过中介签 offer 信,付楼价 2-3% 当订金,由注册产业中介公司以 stakeholder 身份保管。offer 信上一定要有 subject to loan approval(以贷款批准为条件)这一条——贷款不过,靠它才拿得回订金。
- 约 14 天内签 SPA,补足 10%。标准 offer 信给大约 14 个工作日签买卖合约、补齐 10% 头期。无故过期,订金一般就被没收了。
- 申请贷款。同时投 2-3 家银行,批复通常赶得上期限。银行的 offer letter 没下来,律师那边走不动。
- 银行估价。银行派 panel 估价师来估;银行按楼价和估价两者中较低的放贷。估价不到价,先读银行估价低过买价怎么办,再决定签不签下去。
- 律师手续+印花税。律师负责查册、(租赁地契的)州同意书、转名(MOT)和盖章——按 LHDN 规定,转名印花税要在签署后 30 天内缴付,税率就是上面的 1-4% 分层。
- 完成交易:3+1 个月。二手交易走的是合约法,不是发展商那套附表 G/H——市场标准 SPA 给 3 个月付清余下 90%,自动再宽限 1 个月,但宽限期要对未付余额算利息。要拿州同意书的租赁地契(leasehold)单位,期限一般拉得更长。
- 交屋验收。付清后拿钥匙。收货前先验:水电测一遍、看漏水、对照 SPA 清单里列明的家私设备在不在——二手屋没有新房的保修期(defect liability period),签收了就是你的了。
跟向发展商买新房,差别在哪里?
完全是两种玩法。发展商卖房走 118 法令下的法定合约(附表 G/H):付款进度受管制、钱进 HDA 账户、迟交房有 LAD 赔偿。二手屋走普通合约法:条款就是你和卖家签的那份,期限就是上面说的 3+1 个月,保护靠你律师的笔,不靠法令。发展商那条路的完整流程,在姐妹篇新房购买流程全攻略。
这笔交换是:二手屋不用等几年完工、没有烂尾风险——看到什么买到什么;代价是前期现金压力大,因为发展商常帮买家吸收律师费、给回扣,二手卖家不会。
本文列的是经核实的官方数字和市场标准流程,不构成法律或财务意见。税率出自 LHDN 印花税表和 2023 年律师收费令(截至 2026 年 9 月);你的交易以你签的 SPA 条款为准——请自己的律师过目。
常见问题
买二手屋可以动用 EPF 吗?
可以。EPF 的购屋提款(从 Akaun Sejahtera,就是以前的第二户口)同样适用于二手屋——按 KWSP 公布的条件:未满 55 岁、SPA 签署不超过 3 年、最多用于两间住宅(第二间要先脱手第一间才能提)。多数人是完成交易后提出来补回头期,不是拿它付头期。
首购族该买新房还是二手屋?
现金紧,新房的低首付配套很难拒绝;要马上入住、要眼见为实,二手屋赢。价格、现金流、风险的正面对比,看新房 vs 二手公寓。
订金付了,贷款却被拒,钱拿得回吗?
offer 信里有 subject to loan approval 条款、而且你确实认真申请过但批不下来,标准做法是退还订金。没有这条,卖家一般有权没收——所以钱付出去之前,先确认这条在纸上。
买家要付中介费吗?
标准二手交易里,中介费由委托中介的卖家付。买家出的是自己的律师费、印花税和贷款费用——上面那张表就是买家这一侧的账。