永久地契(freehold)还是租赁地契(leasehold)?马来西亚房产地契怎么查、怎么看

永久地契(freehold / pegangan kekal / milik kekal):地是永久持有的,没有到期日,州政府只能通过强制征地并给赔偿的方式收回。租赁地契(leasehold / pajakan):州政府把地批给你一个固定年期,期满土地归还州政府,除非之前已经申请延长租约。你花钱买的房子盖在这块地上,所以租约的倒数,也是你房子的倒数。

常见年期是 99 年(国家土地法典第 76 条的上限),旧一点或特定批地也有 60 年甚至更短的。槟城和北马部分地区还有殖民时代留下的 999 年租约,实际上跟永久地契差不多。买家真正要看的从来不是原始年期,而是今天还剩多少年:1975 年批的 99 年租约,到 2026 年只剩不到 50 年。

地契类型是土地的属性,跟房子类型无关。有地房子可以是租赁地契,公寓也可以是永久地契。还在纠结该选哪种?我们有分开写的公寓篇和有地房产篇。

地契头几行就写了答案。按估价行 Agility 的马来西亚地契解读指南,正式地契有四种表格:

测量还没完成的地,用的是临时地契——Hakmilik Sementara Daftar(HSD)或 Hakmilik Sementara Mukim(HSM),编号是 PT 号而不是 lot 号。临时地契同样会写明地契类型。

别只看抬头,找这几个栏位:

1. Pegangan(持有方式):「Selama-lamanya」=永久地契;「Pajakan 99 tahun」(或 60、30)=租赁地契。
2. Tarikh luput pajakan(租约到期日):只有租赁地契才有。从今天算剩多少年,不是从批地那年算。
3. Kategori tanah(土地类别):Bangunan / Pertanian / Perindustrian——住宅应该落在「Bangunan」。
4. Syarat nyata(明文条件)和 sekatan kepentingan(权益限制):州政府同意的要求、土著保留单位(Bumi lot)、转让限制都写在这里。土著单位的规则见Bumi lot 指南。

州土地局的地契查册是最终答案,巴生谷现在都能上网做。查册分两种:私人查册(carian persendirian)给你当前登记摘要;正式查册(carian rasmi)是盖章认证版,律师办交易用的。两种都会显示:业主、地契号、地契类型(freehold/leasehold)、租约到期日、土地面积、土地类别、限制条件,以及地上有没有银行押记(charge)。

• 雪兰莪——Portal Awam e-Tanah(etanah.selangor.gov.my,从 ptg.selangor.gov.my 进入)。查册代办商列出的收费:私人查册 RM30、正式查册 RM50;私人查册结果从收据日起可查看 3 天。
• 吉隆坡——联邦直辖区土地局(PPTG WPKL)的 Portal Awam e-Tanah(ptgwp.gov.my)。正式查册从 2021 年 8 月 27 日起全程线上办理,不用到柜台。
• 槟城——PgLAND 平台(pgland.penang.gov.my),线上购买私人及正式查册文件。
• 柔佛——iTanah Johor(itanah.johor.gov.my)查土地地契;柔佛土地局的 e-Strata 平台从 2025 年 3 月 25 日起支持线上做分层地契私人查册、JohorPay 付款。

看盘阶段,几个更快更省的方法通常就够用:

1. 新盘:地契类型必须写在买卖合约里(有地用 Schedule G,分层用 Schedule H),宣传册和发展商的 APDL 广告一般也有。我们的项目页照登记原样显示地契类型——或者直接 WhatsApp 我们项目名。
2. 二手:叫经纪拿地契副本或卖家的买卖合约;认真卖的人两样都有。签约前你的律师反正也会做正式查册。
3. 已经是业主:每年的地税(cukai tanah / cukai petak)账单上有地契号,拿这个号去平台查即可。

两份写的是同一个答案,有哪份看哪份。高楼一开始只有一份发展商持有的总地契(master title);竣工后土地分割,每个单位拿到自己的分层地契(hakmilik strata),年期跟随母地。租赁地契的总地契,不可能分出永久地契的分层地契。

新盘或新楼,分层地契可能还没发出——这时看总地契,号码写在你的 Schedule H 买卖合约里。旧楼二手单位,要卖家出示分层地契;如果住了很多年卖家手上还只有买卖合约加转让契据(Deed of Assignment),那是另一个问题,我们在分层地契 vs 个别地契里详细讲。

分层单位还有一个细节:地税是州政府按单位征收的 cukai petak(单位税),不经过管理层。账单上同样有做查册需要的地契编号。

地不会消失,但买家和银行会先跑。市面贷款指南说,银行一般要求剩余租约明显长过贷款年期——一份 2026 年指南(Maxxan)引用的经验法则是贷款期之外至少还剩 60 年;律师楼 Chia, Lee & Associates 也指出,剩不到 30 年的房产市价明显打折,因为难贷款。实际上,租约还远没到期,房子就已经变成只有现金买家会碰的货。

解决办法是在到期前向州土地局申请延长租约(lanjutan pajakan):在雪兰莪可走国家土地法典第 90A 条(2018 年 6 月 1 日起生效),或按第 197 和 76 条交回再批地。雪兰莪的溢价由州政府通令定为 1/4 × 1/100 × 地价 × 补足年数 × 土地面积——计算例子和现行折扣见租约延长费用指南,也可以用租约延长计算器先估自己的数。

一般做不到的是把租赁地契变成永久地契——那是州政府的酌情权,极少批,详见租赁地契转永久地契。