HDA 118 法令是什么?房屋发展法令买家版讲解——涵盖谁、HDA 账户、附表 G 和 H、LAD 赔偿和仲裁庭

西马任何超过四个单位的持牌房屋开发,不论住宅地或商业地,只要单位是给人住的。法令第 3 条(Act 118 重印本)把房屋开发定义为开发「超过四个住宅单位」,把住宅定义为「全部或主要用于人居住,或部分用于居住、部分用于商业」的建筑。2007 年房屋发展(管制及执照)(修正)法令,2007 年 4 月 12 日生效,取消了土地必须是住宅用途的旧要求——所以商业地契上、盖来给人住的服务式公寓就是住宅(马来西亚律师公会关于 2007 年修法的问答)。

法令之外:四个单位或以下的开发;沙巴和砂拉越(各自条例);以及真正是办公室或店铺的商业单位——以「类住宅」营销的 SOHO、SOVO、SOFO 产品。某栋楼在不在法令内,看它的地契和批文写的用途,不看广告。服务式公寓 vs 公寓和 SOHO、SOVO、SOFO vs 公寓逐类讲。

执照制度有牙齿。第 6 条要求公司申请者有 RM250,000 实缴资本,并向房屋总监缴交估计建筑成本 3% 的按金;第 18 条规定无照开发是刑事罪,罚款 RM250,000 到 RM500,000、监禁最高五年,或两者兼施;第 18A 条(2012 年修法加入,2015 年 6 月 1 日生效)规定弃置项目同样是罪,罚款同一区间、监禁最高三年。每个持牌项目都在 KPKT 的 TEDUH 登记册上——任何项目名都可以在我们免费的项目查询查。

五项法定保护,每项都有条文或附表可查:

• 房屋发展账户(HDA 账户):发展商必须每个项目开一个 HDA 账户(分期的话每期一个),把你的购屋款存进去;提款只限条例允许的用途。你的分期款盖你的楼,不还发展商的其他债。
• 法定买卖合约:1989 年条例附表 G(有地)、H(分层);I 和 J 是先建后售。合约条款由法律规定——发展商不能把交屋期、付款阶段或保修期改成对自己有利。
• 交屋期限:从 SPA 日期起算——如果收过订金,则从付订金那天起算(联邦法院 PJD Regency 案,2021 年)。
• 迟交的 LAD:迟交:按购价每年 10% 逐日计算违约赔偿。怎么索赔见 LAD 索赔。
• 保修责任:交屋后 24 个月内出现的瑕疵,发展商必须自费修复。

分期付款——按已认证的工程阶段付:

• 签约:10%
• 工程阶段:地基以下 10%、结构 15%、墙体 10%、屋顶和电线 10%、装修 10%、排污 5%、排水沟 2.5%、道路 2.5%
• 交屋时:17.5%
• 分层地契转让:2.5%
• 由发展商律师以保管人身份持有:5%——交屋后 8 个月放 2.5%、24 个月放 2.5%

出事时还有两条重要的。第 8A 条:签约后发展商连续停工六个月,你可以终止 SPA,前提是银行同意、房屋总监确认停工。条例第 11(2)条:任何人不得收取法定合约规定以外的「任何名目」的款项——所以签 SPA 之前收的订金是不合法的、可以追回:见订金退款。

一个快速、便宜、不用请律师、对发展商索赔最高 RM50,000 的平台。Act 118 第 16M 条赋予购屋者索偿仲裁庭(Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah)管辖权,只要索赔金额「不超过五万令吉」;第 16O 条允许双方书面同意提高上限。索赔必须源自 SPA(第 16N 条),2012 年修法后,仲裁庭也可以审理针对无照发展商的索赔。立案费 RM10(律师楼 MahWengKwai 的指南),必须在完工及合规证书(CCC)发出、保修期届满或 SPA 终止之日起 12 个月内提出,视情况而定。

典型的仲裁庭案件:迟交的 LAD、24 个月内没修好的瑕疵、退回不合法的订金、发展商没按 SPA 的建筑说明交付。超过 RM50,000——RM600,000 的房子迟交 12 个月就已经超过了——就上法庭,或跟发展商约定让仲裁庭审更大的金额。法令下的购屋者包括后续买家,所以刚完工单位的二手买家也可以在期限内索赔。

意味着上面每一项保护,都被发展商自己合约里写的东西取代。律师楼 Lui & Bhullar 总结这个差别:HDA 销售用规定格式的附表 G/H/I/J,交屋期房屋总监也无权豁免;非 HDA 销售是普通商业合约,「发展商可以随意选任何交屋期」,可以凭部分完工证而不是完整 CCC 交屋,LAD 只有在自己的合约写了才欠你。

下订任何以服务式住宅、SOHO、SOVO 或「商业地契住宅」营销的项目之前的清单:

1. 要 APDL 号码,上 TEDUH 查。HDA 项目有;非 HDA 没有。
2. 问 SPA 用哪个附表。你要听到的答案是「附表 H」。「我们自己的 SPA」就是非 HDA。
3. 问你的钱去哪。HDA 账户,还是发展商的一般账户。
4. 签之前读完非 HDA 合约的交屋和 LAD 条款——那是你仅有的。
5. 商业地契就要预算商业费率的水电和门牌税,不管是不是 HDA。

非 HDA 不自动等于不该买——很多服务式公寓和 SOHO 都准时完工。它是背后法律更少的买卖,价格应该反映这一点。