马来西亚联名买房:跟配偶、父母、兄弟姐妹还是朋友,先想清楚这三件事

银行把两份收入、两份负债合并计算联合偿债比率(DSR)——「额度翻倍」就是这么来的,很多单人过不了的申请靠第二个名字救回来。各价位需要多少收入,见买 RM50 万的房要多少收入。

大家常跳过的细则:

• 连带责任(joint and several)。每个借款人都要为 100% 的贷款负责,不是各自的「一半」。对方断供,银行照样找你——而且两个人的 CCRIS 都会显示拖欠。
• 整笔供期算在你们每个人头上——以后任何贷款申请都是。一笔联名房贷,悄悄吃掉的是两个人的未来借贷能力。
• 贷款年期被年龄封顶。国家银行 2013 年 7 月起把房贷年期上限定在 35 年,而银行普遍按较年长借款人的到期年龄封顶。跟 58 岁的父母联名,年期可能被压得很短、月供高得吓人——有时还不如孩子自己单独贷。
• 任何一方名下的现有贷款,都会影响两人日后再购房的融资比例。

申请文件和流程跟普通申请一样——见房贷申请指南。

马来西亚土地法给的是不可分割份额——多数人以为的「自动继承」在这里并不存在。国家土地法典下,联名业主以不可分割份额持有土地(分权共有);英式的联权共有(joint tenancy)——一方过世、在世方自动吸收其那半——不是这里的一般制度(只有槟城、马六甲某些地契有狭窄的法定例外)。产权法律评述——如 Chia, Lee & Associates 关于共有产权的文章、INSPEN 关于联权共有在马来西亚适用的研究——口径一致。

实际意味着什么:

• 你的份额只属于你。可以登记成 50/50、70/30、90/10——要刻意决定,最好跟实际出钱比例对上。日后作数的是登记的比例,不是口头默契。
• 过世后份额进遗产——非穆斯林按遗嘱、穆斯林按 faraid 分配。在世的配偶共有人,可能变成跟姻亲或几个继承人共有一间房。如果这个结局让你发毛,解法是现在就立遗嘱(或做完整的伊斯兰遗产规划)。
• 谁也没法便宜地把谁请走。僵住的共有关系,通常以协商买断或上法庭收场——又慢又贵。所以退出机制第一天就要写下来。

计划赶不上变化——结婚、离婚、买断。转让半份产权是一宗真实的产权交易,有真实的税,成本完全取决于双方关系:

来源:父母-子女、祖孙豁免载于 2023 年印花税(豁免)(第 3 号)命令,2023 年 4 月 1 日生效,受让人须为马来西亚公民(EY、Skrine 律师行均有摘要);夫妻间亲情转让维持全免。夫妻/父母子女/祖孙赠与的 RPGT 无赚无亏待遇,载于产业盈利税法令附表 2 第 12 段,赠与人须为公民(见 LHDN 指引)——注意这是把盈利递延给受赠人,不是消掉。

最扎心的是第三行:最可能需要退出机制的组合,恰恰退出成本最贵。进场之前,先把退场的价钱算好。

兄弟姐妹、朋友、未婚情侣联名,地契和贷款文件对你们真正的约定只字不提。完成交易之前,请律师起草一份简单的共有协议,写清楚:

1. 钱怎么进:订金谁付、月供各担多少、登记份额怎么对应这些钱。
2. 退出机制:优先购买权、价格怎么定(如取两家估值的平均)、时间表——让「我想退出」有程序可走,而不是吵一架。
3. 违约:一方断供怎么办——继续供的人份额要不要变大?
4. 身故:两人都立遗嘱,并考虑买足以还清贷款的保险。
5. 居住与租金:谁住,住的人要不要付钱给不住的人。

还有一笔常被漏算的成本:联名一次,烧掉的是两个人的首购族资格——首购印花税豁免和购屋计划,日后两个人一般都不能再享。如果其中一人有能力单独买,先比一比数字再决定联名——两个名字各自放弃了什么,见首购族计划指南。