马来西亚地税、分层地税和门牌税:cukai tanah、cukai petak、cukai pintu 有什么分别、谁来收、吉隆坡公寓业主一年到底付多少
马来西亚每个业主每年都要向两个不同的部门缴两种产业税。Cukai tanah(地税,quit rent)是州土地局对地契每年收的费用;分层单位则以 cukai petak(分层地税,parcel rent)的形式直接向每个单位业主收,雪兰莪 2018 年推行,吉隆坡 2020 年 1 月 1 日起实施。Cukai taksiran 或 cukai pintu(门牌税,assessment)是地方市政厅收的,一年两次,按产业估计年租值的百分比计算:DBKL 对其 36 平方英里核心区内的住宅收 4%、商业楼宇收 10%(DBKL 官网常见问题),它自己举的例子是一年 RM528,每半年 RM264。
巴生谷公寓的分层地税一般一年 RM50 到 RM200(ClickBina 2026 年指南);雪州土地局对八打灵县非廉价住宅单位的最低额是 RM40,商业单位 RM80。雪州地税 5 月 31 日前缴;门牌税 2 月 28 日和 8 月 31 日前缴。两笔在每次二手交易时都要结清并按日分摊,所以欠款会在你正想卖房的时候冒出来。
Cukai tanah、cukai petak 和 cukai taksiran 有什么分别?
| Cukai tanah(地税) | Cukai petak(分层地税) | Cukai taksiran / cukai pintu(门牌税) | |
|---|---|---|---|
| 谁收 | 州土地局(PTG / Pejabat Tanah) | 州土地局 | 地方市政厅(DBKL、MBPJ、MBSJ、MBSA 等) |
| 依据法律 | 国家土地法典 | 修订后的 1985 年分层地契法令 | 1976 年地方政府法令 |
| 谁付 | 有地产业地契的业主;总地契由发展商/JMB 付 | 每个分层单位业主直接付 | 所有产业:有地、分层、住宅、商业 |
| 怎么算 | 土地面积 x 州政府每平方米税率 | 单位面积 x 每平方米税率 | 估计年租金总额 x 市政厅百分比 |
| 多久一次 | 一年一次 | 一年一次 | 一年两次 |
| 用来做什么 | 你对州属土地的持有权 | 同上,按单位计 | 垃圾收集、沟渠、路灯、公园、道路 |
- 谁付:地税由有地产业地契的业主付,或分层地税实施前由发展商/JMB 按总地契付。分层地税由每个分层单位业主直接付,取代旧的总地契地税。
- 怎么算:地税的每平方米税率由州政府按县和用途定。分层地税方面,雪州土地局:非廉价单位按土地条例税率的 25%,设最低额。
为什么会有分层地税:2018 年以前,公寓的地税是总地契上的一张账单,由 JMB 从你的管理费里代付,JMB 长期拖欠就会让整个项目背上欠款。雪兰莪州行政议会 2018 年 2 月 7 日批准推行分层地税(雪州土地局),槟城 2019 年跟进,吉隆坡 2020 年起实施(Industrial2u 的解释)。它不是新增的税,而是把总地契上的费用换成以你名字开、按你单位大小算的账单。
吉隆坡公寓或雪州排屋的地税和门牌税要多少钱?
地税和分层地税都不多;门牌税才是要紧的那笔。下面只列土地局、市政厅或我们查阅过的门户网站公布的数字:
- 分层地税,雪州公寓:雪州土地局的收费表把非廉价单位定为 2003 年雪兰莪土地条例地税税率的 25%,八打灵县每个单位最低 RM40(住宅)或 RM80(商业);廉价单位按税率的 70%,最低 RM16 / RM32。ClickBina 2026 年指南估计巴生谷分层单位一般一年 RM50 到 RM200。
- 地税,有地产业:ClickBina 给的范围是一年 RM50 到 RM500,视地段大小和县属而定。小地段的雪州排屋落在这个范围的低端。
- 门牌税,吉隆坡:DBKL 官网常见问题列明住宅楼宇按年租值的 4%(36 平方英里区内外都一样),商业楼宇区内 10%、区外 8%。年租值是 DBKL 估计该产业一年能收到的租金总额;它自己的例子是一年 RM528(每半年账单 RM264)。一间估计年租 RM24,000 的公寓,门牌税就是 RM960。
- 门牌税,雪州各市政厅:每个市政厅自定百分比;MBPJ 公布的税率表是:有地住宅 4%,公寓、组屋和共管公寓 3%,低价位分层住宅 2%,服务式公寓 3.5%,商业和工业 5%。MBSA 和 MBSJ 没有公开税率表,以账单上印的百分比为准。
加起来,巴生谷公寓业主每年这两项要预留几百到大约 RM1,000,再加上大得多的管理费和储备金,见管理费和储备金。完整的年度持有成本连同保险和贷款利息,在买房的隐藏费用里。
什么时候到期、迟了怎样、怎么在线缴?
地税和分层地税:一年一次,5 月 31 日前(雪州土地局 e-Hasil 指引:1 月 1 日到 5 月 31 日期间缴;其他州大多用同一截止日)。门牌税:分两期,2 月 28 或 29 日前和 8 月 31 日前(DBKL 和雪州各市政厅都一样)。
- 雪州地税/分层地税:ehasil.selangor.gov.my(e-Tanah 公众平台)。用账户号码,或地契号码、Lot/PT 号和 mukim 查询;FPX 或信用卡付款。柜台每逢星期三是无现金日。
- 吉隆坡地税/分层地税:联邦直辖区土地局的 e-Bayaran,ptgwp.gov.my;用账户号码或分层地契 ID 查询,登记电子账单,账单就发到你的电邮,而不是寄到档案里的旧地址。
- DBKL 门牌税:ePBT(epbt.dbkl.gov.my,FPX、信用卡、JomPAY)、DBKL 柜台或邮政局。雪州各市政厅有各自的平台,加上 PBTPay 和 JomPAY。
迟缴:门牌税没付会先收到催缴通知(Borang E)并加通知费,市政厅可以升级到扣押令、查封动产(ecentral 的解释)。地税没付会累积欠款,极端情况下国家土地法典允许没收地契(第 100 条)。实际上痛点来得更早:两笔账单没显示零余额,买方律师不会完成二手交易。
二手交易时怎么处理?服务式公寓为什么付得更多?
二手交易时,卖方结清所有欠款,当年的账单在交易完成时按比例分摊。律师按完成日期把当年的地税和门牌税在买卖双方之间按日分摊;卖方交出收据,欠款从卖房款里扣。两件后续的事落在买方身上:
- 转名后三个月内通知市政厅,用 Borang I(转让通知),依据 1976 年地方政府法令第 160 条;新山市政厅等列明的罚则是罚款最高 RM2,000 或监禁六个月。否则门牌税账单继续寄给前业主,附加费由你承担。
- 更新土地局记录,让地税或分层地税账单改以你的名字发出;转名登记通常会自动处理,但第二年 1 月的账单要核对一下。
商业地契单位两笔账单都按商业税率付。雪州土地局的分层地税表把服务式公寓按商业地收(最低 RM80 而不是 RM40),DBKL 的商业楼宇门牌税是年租值的 10%,住宅是 4%。再加上商业电费水费,运营成本的差距是结构性的;这才是服务式公寓 vs 公寓真正的取舍,不是泳池大小。
常见问题
Cukai pintu 和 cukai taksiran 是同一样东西吗?
是。Cukai pintu(门牌税)是日常叫法;cukai taksiran(估价税)是账单上市政厅用的名称。两个都指地方政府按你产业年租值、一年收两次的费用。
我有一间公寓,付地税还是分层地税?
在雪兰莪、槟城和吉隆坡,只要州政府已把该项目转换,就是以你名字收的分层地税(雪州 2018 年起,吉隆坡 2020 年起)。较旧的项目或其他州可能仍通过 JMB 按总地契收地税。问管理处哪一种适用。
这些税可以从租金收入里扣吗?
可以。出租产业的地税、分层地税和门牌税是 LHDN 第 12/2018 号公共裁定允许扣除的开销。见马来西亚租金收入报税。
为什么我的分层地税比以前 JMB 收的高?
因为旧的总地契地税是不分大小平均摊给每个单位,而分层地税按你单位的面积算(Industrial2u 的例子显示转换后每单位从 RM30 涨到 RM240)。大单位和商业单位往上调,小单位往往往下调。
前业主一直没付怎么办?
欠款跟着产业走,所以你的律师会在完成交易前调取两笔账单,把欠款从买价里扣掉。如果你买的时候没查,土地局和市政厅会向现任登记业主追讨。
一般资讯,来自雪州土地局的分层地税收费表、DBKL 的门牌税常见问题、1976 年地方政府法令,以及 2026 年 9 月查阅的门户网站解释。税率由各州和各市政厅自定、每年会变;以你自己账单上的数字为准。不构成法律或税务意见。