外国人在马来西亚不能买什么?四类全国禁止,加上各州自己加的那一层

来源是经济部《Garis Panduan Perolehan Hartanah》第六节「SEKATAN」第 10 段,2022 年 7 月 13 日生效。原文写「外国权益 TIDAK DIBENARKAN 取得」以下四类:

• 单价低于 RM1,000,000 的产业。这是价格底线,详细的州差异见各州最低价门槛那一篇。
• 州政府认定的廉价与中低价住宅单位。注意是「州政府认定」—— 判准不在售价,在这个项目当初被批的房屋类别。
• 马来保留地(Tanah Rizab Melayu)上的产业。这是最硬的一条,依据是各州的马来保留地法令。没有例外、没有豁免、没有变通。
• 发展项目中拨给土著权益的单位(Bumiputera lot)。目前明写可以由州政府释放的只有柔佛 —— 须获州务大臣署房屋组豁免。其他州能不能比照,我们查不到公开依据,不替你猜。

🔴 有两样东西不在这份联邦清单里,但很多文章写成联邦禁止:农地和拍卖房产。它们是州层面的限制 —— 大多数州确实禁,但依据在州,不在联邦。这个分别在你要申请例外或做特殊安排时会有影响。

下面这些不是联邦规定,是各州自己订的。它们比 RM100 万那条更常让交易做不成,因为买家根本不知道有这些条款。

按地契类型直接排除

• 雪兰莪:只准分层与有地分层地契。个别地契的有地房产(独立、半独立、排屋)不准买 —— 这是全国最影响预算的一条,因为它把雪兰莪整个有地市场对外国人关掉了。
• 霹雳:永久地契一律不准。自 2023 年 9 月起,非公民与外国公司不得取得、拥有、持有或继承霹雳的永久地契产业。而且住宅二手房(subsale)三个区都不准 —— 只能向发展商买 60 年租赁地契的新房。
• 吉隆坡、布城、纳闽:住宅外国个人可以买,但商业、工业、农业只开放给在马来西亚注册的外国公司 —— 外国个人不能用自己的名义买。沙巴的商业与工业也是同样写法。

按房屋形态排除

• 单层与一层半排屋:吉打、柔佛、马六甲都明文不准。
• 马六甲:还额外要求商业产业必须 3 层以上,而且不能逐层买。

按数量与持有期排除

• 马六甲:住宅最多 2 个单位、商业最多 3 个。而且住宅与商业自 14A 转让文件登记之日起 5 年内不得转让或出租,地契上会加注 60 个月的注册官 caveat。
• 槟城:商业与工业产业自买卖合约日起满 3 年才能卖。

按取得方式排除

• 拍卖房产:吉打、槟城、雪兰莪、森美兰、马六甲明文禁止。国家土地法典第 433B(4) 条另外规定,农业/建筑/工业类土地的法庭拍卖,非公民未经州批准不得竞标。
• 农地:雪兰莪、彭亨、登嘉楼、沙巴、砂拉越不准;吉打、槟城、马六甲、森美兰、柔佛只在很窄的例外下可以(通常绑定高影响农业合资、最低面积或最低金额)。

特殊类别

• 马六甲遗产区(Heritage Zone)内的产业不准买;马六甲习俗地(MCL)不能拥有,但可以签 30 年租约。
• 柔佛:依 2005 年国家遗产法令列册的产业不准买。
• 槟城管得比联邦严:外国人与永久居民不得拥有廉价、中低价以及中价房屋,另加廉价排屋、廉价组屋、土著配额屋、廉价商店、摊位与服务工作坊。