双溪龙(Sungai Long)值得买吗?2026 年 Bandar Sungai Long、Cheras South 和 Balakong 的老实指南
想在建好的市镇里买永久地契房子自住,值得;想在 Balakong 边缘买公寓,要多想。Bandar Sungai Long 是 SHL Consolidated 从 1989 年起在橡胶园上开出来的,现在约 690 英亩(The Edge,2015 年);UTAR 2002 年在双溪龙开校,2015 年把吉隆坡和八打灵再也校区合并到这里(UTAR)。它属于加影县,在 Cheras-加影走廊上。Brickz 记录整个加影市场中位数 RM330 psf、RM402,500(930 宗,2025 年 8 月至 2026 年 7 月),Balakong 中位数 RM301 psf、RM330,000(177 宗,2025 年 7 月至 2026 年 6 月)。
限制:双溪龙没有 MRT 站——加影线的 Bukit Dukung、Sungai Jernih 和 Stadium Kajang 站都要搭接驳巴士或开车——而且市镇基本已经建满,所以「双溪龙」新盘大多在隔壁的 Balakong 和 Cheras South。我们名单从 RM439,500 的公寓到 RM246 万的 Twin Palms 房子。
Bandar Sungai Long 是什么?Cheras South 和 Balakong 又是什么关系?
三个名字,一条走廊。Bandar Sungai Long 是规划市镇本身:围篱有地住宅区(Twin Palms 最出名)、高尔夫球会、BMC Mall、Sungai Long 专科医院和 UTAR 校园,按 UTAR 自己的指南。Balakong 是它 Cheras 那一侧较老的工业兼住宅区;「Cheras South」是同一条 Balakong-AEON Cheras Selatan 地带较新的营销叫法。The Edge 早在 2015 年就指出市镇内部的地已经用完,发展「往外移到 SILK」——正是今天新盘所在的位置。
| 结论 | 你是谁 | 你要什么 | 关键事实 |
|---|---|---|---|
| 适合买 | 要成熟市镇的有地买家 | 自给自足市镇里的永久地契有地房子 | 中心有医院、商场和大学 |
| 适合买 | 本地上班族或 UTAR 房东 | 在附近上班,或租给 UTAR 教职员和学生 | 加影、万宜、Cheras、Balakong 工业区 |
| 适合买 | 比过 Cheras 价格的买家 | 往外一步,同样的钱买更大的房子 | 对比 Cheras 吉隆坡那一侧的价格 |
| 另找地方 | 需要车站的人 | 一个走得到的车站 | 三个区都没有 |
| 另找地方 | 纯收租投资者 | Balakong 边缘的公寓 | Brickz Balakong 中位数 RM301 psf |
| 另找地方 | 天天开车进城的人 | 每天开车去 KLCC 或 Mont Kiara | 没在早上 8 点开过 Grand Saga |
- 需要车站的人:见下面的交通。
- 纯收租投资者:Brickz 的 Balakong 中位数 RM301 psf 已经告诉你转售市场怎么给这个地段定价。
吉隆坡那一侧的对照,读Cheras 值得买吗——双溪龙是同一条路上再往外一圈。
双溪龙怎么进出?
两条大道各有自己的双溪龙交汇处,MRT 靠接驳巴士。11.5 公里的 Cheras-Kajang 大道(Grand Saga)在 Balakong 和 Bandar Sungai Long 有交汇处,Batu 9 和 Batu 11 是收费站(维基百科);iProperty 说加影经 Jalan Cheras 和 Grand Saga 到吉隆坡商业区「约 30 分钟车程」——非高峰期。37 公里的加影疏散大道(SILK)有一个双溪龙交汇处,路牌指向 Balakong、Bandar Sungai Long、Bandar Mahkota Cheras 和 UTAR,并接 LEKAS、PLUS 和 SKVE(维基百科)。UTAR 还列了 MRR2 和 DUKE 作为另外的进入路线。
铁路:MRT 加影线和走廊平行,但不穿过它。最近的车站是 Cheras 那一侧的 Batu 11 Cheras(KG30)和 Bukit Dukung(KG31),加影那一侧的 Sungai Jernih(KG33)、Stadium Kajang(KG34)和 Kajang(KG35)——全部 2017 年 7 月 17 日启用。维基百科记录 RapidKL T453 接驳巴士从 Bukit Dukung 到 Bandar Sungai Long。这里任何写「靠近 MRT」的广告,意思都是要搭巴士或开车。
- 早上 8 点去开一次 Batu 11 收费站。每一个 Cheras、双溪龙、Mahkota Cheras 和加影的通勤者都从那里挤过去。
- 看清楚你的单位实际用哪个交汇处。Jalan Balakong 旁的 Balakong 地址和 Twin Palms 的地址,高峰期差十分钟。
哪些地段强,哪些是弱的?
强:双溪龙内部的有地。弱:挂着「双溪龙」名字、其实是 Balakong 的边缘高楼。
- Twin Palms 和内部围篱住宅区——永久地契、低密度有地,高尔夫球会和 UTAR 走得到。The Edge 追踪过一间 Twin Palms 半独立式从 2007 年的 RM650,000 涨到 2015 年的 RM150 万;今天我们名单上的 Twin Palms 新盘从 RM246 万起。稀缺,价格也稀缺级别。
- 市中心附近较旧的双溪龙排屋——合理的中间选择。成熟,走得到 BMC Mall 和医院,比围篱区便宜,UTAR 的租客需求稳定。
- Balakong / Cheras South 高楼——对投资者来说是弱地段。它有 AEON Cheras Selatan 和工业区的就业基础,但 Brickz 的 Balakong 中位数 RM301 psf、RM330,000 是三个区里最低的,新楼(光 Rio Cheras South 就 823 个单位,Traders Park 899 个)全在抢同一批租客。
- 隔壁的 Mahkota Cheras是 Cheras 那一侧的对照:楼龄相近、产品相近,而且离 Bukit Dukung 站更近。
我们名单上几乎全部是永久地契(Traders Park 是租赁地契的例外),这对有地存货最要紧——见有地房产永久地契 vs 租赁地契。公寓那一边,先读房产供过于求的风险:Balakong 地带正是新盘开价和成交价会脱节的那种地段。
双溪龙、Cheras South 和 Balakong 的新盘卖多少钱?
公寓从 RM439,500 起;有地在 Cheras South 从 RM478,000 起,Bandar Sungai Long 里面从 RM210 万起。「起价」是项目在我们这里登记的最低单位价。七个里有三个已售罄,列出作参考。
| 项目 | 起价 | 地契 | 备注 |
|---|---|---|---|
| Traders Park | RM439,500 | 租赁地契 | Balakong 公寓,899 个单位——已售罄 |
| D'Nova Residence | RM458,400 | 永久地契 | Bandar Sungai Long 公寓,325 个单位——已售罄 |
| D'Heights @ Cheras South | RM478,000 | 永久地契 | 有地,176 个单位,Balakong |
| Rio Cheras South | RM482,100 | 永久地契 | 公寓,823 个单位,Balakong |
| Armani Residence @ Sungai Long | RM488,000 | 永久地契 | 公寓,271 个单位——已售罄 |
| Maple Hill | RM2,105,000 | 永久地契 | 有地,98 个单位,Bandar Sungai Long |
| Twin Palms - Latania II | RM2,456,600 | 永久地契 | 有地,24 个单位,Bandar Sungai Long |
表格里的空档就是故事:RM488,000 到 RM210 万之间什么都没有。市镇里面你买的是大间有地房子;边缘你买的是拿来跟 Balakong 二手中位数 RM330,000 比的公寓。一间开价 RM482,100 的 Cheras South 公寓,大约比周围地段的成交价高出 45%——楼本身和步行距离撑得起就行,单凭名字撑不起。
KPKT 状态:上面每个项目都是 KPKT TEDUH 登记册上的持牌发展项目。付订金之前,把名字放进我们免费的项目查询工具,看 APDL 有效期、工程进度状态,以及发展商集团里有没有项目在病态(Sakit)或烂尾(Terbengkalai)名单上。Cheras 那一侧的名单:全部 Cheras 项目。
双溪龙买家真正会问的问题
双溪龙属于 Cheras 还是加影?
行政上是加影(雪兰莪乌鲁冷岳县);口语上叫 Cheras。UTAR 称它为「雪兰莪 Cheras 的一个主要市镇」;土地局和我们的名单把它归在加影。Balakong 和 Cheras South 是同一条地带面向 Cheras 的那一侧。
双溪龙有 MRT 站吗?
没有。最近的 MRT 加影线车站是 Cheras 那一侧的 Bukit Dukung 和 Batu 11 Cheras,加影那一侧的 Sungai Jernih、Stadium Kajang 和 Kajang。维基百科列出 T453 接驳巴士从 Bukit Dukung 进 Bandar Sungai Long。
双溪龙适合投资吗?
市镇里的有地:靠 UTAR 租客需求的稳定长期持有。Balakong 边缘的公寓:只有价格对了才行。Brickz 的 Balakong 中位数是 RM301 psf、RM330,000;加影是 RM330 psf、RM402,500。要么低于新盘溢价买,要么不买。
双溪龙是永久地契吗?
大多是。我们名单上七个项目里六个是永久地契;Balakong 的 Traders Park 是租赁地契。Twin Palms、Maple Hill、D'Nova、Armani、D'Heights 和 Rio 全是永久地契。
双溪龙离吉隆坡有多远?
The Edge 在 2015 年引述约 30 分钟到吉隆坡市中心,iProperty 对加影经 Jalan Cheras 和 Grand Saga 也是这个说法——都是非高峰期的数字。早上 8 点,Batu 11 收费站是瓶颈。从具体那条街自己试一次。
成交数字是 Brickz 在所述期间的中位数;市镇历史来自 The Edge(2015 年)和 UTAR;大道和车站资料来自维基百科和 iProperty。价格、单位数和售罄状态是 2026 年 9 月 13 日在我们这里登记的资料,每一期都会变。一般性的区域资讯,不是理财意见——我们引用的任何 KPKT 状态都是登记册上的事实,不是对任何发展商的评价。