马来西亚第二家园 MM2H 2026:四档要多少钱,买房那关怎么过
MM2H 现在分四档(SEZ/SFZ、白银、黄金、白金),每一档都强制你在马来西亚买房,而且买下来 10 年内不准卖 —— 唯一的出口是换一间更贵的。
所以顺序不是「先拿签证,再挑房子」。先想清楚这笔钱锁十年你接不接受,再来谈哪一档 —— 签证是结果,房子才是你真正要背的那个决定。
四档官方条件(2026 年现行)
数字逐条抄自马来西亚旅游艺术文化部 MM2H 官网(mm2h.gov.my)四个类别页,页面标注最后更新 2026 年 2 月 10 日,本页于 2026 年 8 月 24 日复核无异动。政策会改 —— 签约前请以官网与你的持牌代理为准。
四档共通的条件(官网逐条列明):
- 定期存款获批后可提最多 50%,用于在马来西亚买房、教育、医疗和旅游 —— 这是唯一能减轻买房现金压力的官方口子。
- 每年累计住满 90 天;25–49 岁的参与者,这个天数可以由主申请人和/或家属来完成。
- 家属可带:配偶;21 岁以下的亲生/继/养子女(21–34 岁者须在马期间无业且单身);有医疗证明的残障子女不限年龄;父母及岳父母。
- 强制体检(旅游艺术文化部指定的诊所/医院),主申请人与家属都要。
- 汇入的定期存款等资金免税;子女可在政府认可的高等院校就读至大专层级。
- 任何一条不遵守,MM2H 通行证会被撤销。
官网四个类别页都写着同一句:获批后必须购屋,而且该住宅 10 年内不允许出售。唯一的出口是「升级」—— 换一间比现有更贵的房子。
这一条对买家的真实含义,比签证年限重要得多:
- 这不是买房,是把一笔钱锁十年。中途家庭计划变了、汇率变了、你想换城市 —— 房子不能卖,签证也跟着绑住。
- 所以选盘的标准要变。短期涨幅、网红地段、话题性,统统不重要;要问的是「十年后这栋楼会不会还有人接手」—— 管理素质、周边供应量、交通与学区这类熬得住时间的东西。
- 发展商与工程风险要先查。十年不能卖,意味着买到烂尾或病态项目时,你连止损的口子都没有。付订金之前,花两分钟查一下这个盘在房屋部登记册上的真实状态 —— 我们有免费的项目体检工具,读的是官方同一份数据。
很多人以为「够到 MM2H 的最低房价就能买」。不是。外国人买马来西亚住宅,要同时过两道互相独立的门槛:
第一道 · MM2H 的门槛 —— 就是上表那几个数(白银 RM60 万、黄金 RM100 万、白金 RM200 万)。这是签证计划对你的要求。
第二道 · 你要买的那个州的门槛 —— 每个州自订外国人的最低购屋价,而且外国人购屋须取得该州政府的书面批准(state consent)。各州数字不一样、会调整、有的还分岛与陆、分地契类型。
两道取高者。举例:如果某个州对外国人的最低价高过你那一档 MM2H 的门槛,你要满足的是州的那个数,不是 MM2H 的数。
这也是我们不在这一页列各州价格表的原因 —— 公开来源的说法彼此打架,而这个数字错了,会直接害你选错盘、白付订金。要买哪个州、哪个盘,把它发给我们,我们按该州当下的现行政策帮你核。
2026 起成本变了:外国人印花税 8%
2026 财政预算案(2025 年 10 月 10 日提呈)把非公民(不含大马永久居民)与外资公司购买住宅的转让文件印花税,从 4% 调高到统一 8%,适用于 2026 年 1 月 1 日或之后签立的转让文件。
- 这是联邦层级的规定(印花税法令 1949),全马通用,不因州而异。
- 时点看转让文件,不看买卖合约。即使 SPA 在更早签,只要转让文件在 2026 年 1 月 1 日或之后签立,就适用新税率。
- 只影响住宅;商业与工业产业不在此列。
对 MM2H 买家的实际影响:一间 RM100 万的住宅,单是这一项就要按 8% 计,和过去的成本模型不一样。算总预算时把它算进去,并请你的律师按你的实际情况确认。
哪一档适合你
- 你要的是长住资格,不是身份或经商
- 家庭预算能承受 USD150,000 定存 + RM60 万以上的房子
- 你接受 5 年一续,不介意续签流程
- 你对「十年不能卖」这件事想清楚了
- 你要更长的确定性(15 年 / 20 年)
- GOLD:定存 USD50 万 + RM100 万以上的房子
- PLATINUM:定存 USD100 万 + 参与费 RM20 万 + RM200 万以上的房子
- 🔴 只有 PLATINUM 允许在马来西亚经商与就业 —— 想在本地做生意,这是唯一一档
- 你的生活重心在柔佛、新山、或往返新加坡
- 定存门槛最低(21–49 岁 USD65,000;50 岁以上 USD32,000)
- ⚠️ 购屋地点被限定在森林城市,底价看柔佛州政策
- 同样不允许经商与就业
动手的顺序(照这个走,少走冤枉路)
- 先定档,再看房四档的定存、参与费、最低房价差很远。先确认哪一档你真的过得了,再开始看盘 —— 反过来做,看中的十有八九不合规。
- 查你要买的那个州的门槛与批准州的最低价可能高过 MM2H 的门槛,而且外国人购屋要州政府书面批准。这一步没过,后面全白做。
- 把总成本算完整房价 + 2026 起的 8% 印花税 + 律师费 + 定存(可提 50% 用于买房)+ 参与费。别只算房价。
- 按「十年」的标准选盘十年不能卖,所以只看熬得住时间的东西:发展商往绩、管理素质、周边供应、交通学区。付订金前先查项目在官方登记册上的状态。
- 找持牌代理和律师走流程MM2H 申请与产业转让是两条线。房产这条线一定要有持牌中介(REN)和产业律师,尤其涉及州政府批准。
常见问题
马来西亚第二家园(MM2H)需要多少钱?
看档次。定期存款:SEZ/SFZ 是 21–49 岁 USD65,000、50 岁以上 USD32,000;白银 USD150,000;黄金 USD500,000;白金 USD100 万。一次性参与费:SEZ 与白银 RM1,000、黄金 RM3,000、白金 RM200,000。另外每一档都强制买房,最低房价见上表。
MM2H 一定要买房吗?
是。官网四个类别都写明:获批后必须在马来西亚购屋并持有。白银 RM60 万以上、黄金 RM100 万以上、白金 RM200 万以上;SEZ/SFZ 则限定在柔佛森林城市,底价看柔佛州政策。
MM2H 买的房子可以卖吗?
10 年内不允许出售。唯一的例外是「升级」——换一间比现有价值更高的住宅。不遵守条款,MM2H 通行证会被撤销。这是整个计划里对买家影响最大的一条,选盘时要按十年的标准来挑。
拿了 MM2H 可以在马来西亚工作或做生意吗?
只有白金(PLATINUM)档允许经商/投资与就业。白银、黄金、SEZ/SFZ 三档,官网都写明经商投资与就业「不允许」。想在本地开公司或上班,白金是唯一一档。
MM2H 一年要住多久?
四档都一样:一年内在马来西亚累计住满 90 天。25–49 岁的参与者,这个天数可以由主申请人和/或家属来完成。
定期存款可以拿出来买房吗?
可以一部分。获批成为 MM2H 参与者后,本金定存最多可提取 50%,用途限于在马来西亚购买住宅、教育、医疗和旅游活动。
外国人在马来西亚买房,除了 MM2H 还有什么限制?
两条。第一,各州自订外国人最低购屋价,而且外国人购屋须取得该州政府书面批准;各州数字不同、会调整,和 MM2H 的门槛取高者。第二,2026 年 1 月 1 日起,非公民(不含大马 PR)与外资公司买住宅,转让文件印花税为统一 8%(此前 4%)。