巴生谷一半的新盘,卖不到一半。开卖 1 年、2 年、3 年,正常该卖到多少?

来自房屋部对每个持牌发展项目的逐单位登记册,覆盖巴生谷 783 个在售项目:

• 在售新盘的去化中位数正好是 50% —— 783 个里 390 个(49.8%)卖不到一半
• 110,778 个单位未售 —— 仅计在售项目
• 接近每 3 个新盘就有 1 个(30.5%)卖不到四分之一;完售的只有 5.1%
• 吉隆坡去化远快过雪兰莪:中位数 76.7% vs 44.4%
• 151 个项目被官方列为病态或烂尾(Sakit/Terbengkalai),涉及 50,873 个已批单位

按县看(≥15 个在售盘,去化中位数):吉隆坡 78.2%(121 盘)· 乌鲁雪兰莪 66.7%(21)· 八打灵 63.9%(124)· 乌鲁冷岳 55.9%(69)· 雪邦 55.0%(85)· 鹅唛 54.9%(40)· 瓜拉冷岳 51.2%(71)· 瓜拉雪兰莪 50.3%(29)· 巴生 32.6%(89)—— 全区最慢。另有 121 个项目无县字段,只计入总数。

「卖不到一半」本身不代表出事 —— 上季度才开盘、卖了 20% 是正常的。把 390 个卖不到一半的项目按登记册上的开盘日期拆开:258 个是 2025-26 年才开卖的(新盘,去化低正常),但有 39 个 2024 年或更早开卖、至今还没过半,压着 11,725 个未售单位 —— 这才是真正卖不动的核心。另有 93 个登记册上没有开盘日期。

登记册还有两个信号把图看得更清:

• 三分之一的市场完全没动。在 2026 年 7 月 24 日至 8 月 28 日这五周的登记册更新里,783 个在售盘中有 287 个(36.7%)申报销量零变化,这些项目压着 16,822 个未售单位。
• 38% 已官方延后交付。300 个在售盘的交楼(VP)日期比原定晚(没有一个提前),核准延期中位数 12 个月,最长超过 8 年。

时间表 —— 「正常」长什么样。取登记册上有开盘日期的全部在售盘(783 个里的 690 个),按开卖年龄看去化中位数:

把它当一把尺:健康的巴生谷新盘,大约开卖 1 年卖到四分之一、2 年卖到三分之二、3 年卖到八成。远低于自己年龄线的盘才是问号 —— 而不是全市场那句「一半卖不到一半」,那主要是 2025-26 年新开的盘在走正常速度。

区域榜 —— 开卖 1–3 年的盘。比率看这个区消化多快,单位数看实际压着多少货,两个都要看,所以给你两种排法:

1. 照登记册给你的底气去谈。当整个区域一半的新盘卖不到一半,售楼处的「只剩几个单位」就值得多想一下。尤其在去化慢的县,回扣、免律师费、家私配套都谈得动 —— 开口问。

2. 下订之前先查这个盘 —— 公开、免费。登记册能告诉你任何项目真实卖了多少、有没有被列为病态或烂尾。此刻巴生谷有 151 个项目挂着这类标签,没有一个会自己告诉你。付 booking fee 之前,花两分钟查 KPKT 登记册(或用我们的免费体检工具,读的是同一份数据)。

3. 卖得慢 ≠ 烂尾 —— 数字要配着背景看。上季度才开盘、卖了 30% 是正常;开卖三年还在 30%,就该当面问发展商了。去化是开盘以来的累计数,要和开盘时间一起看 —— 登记册两样都有,而且 39 个 2024 年或更早开卖的巴生谷项目至今还没过半。也要问一句交楼日期有没有延过:300 个在售盘(38%)已经延了。

4. 买方市场里,现货在和新盘抢客。未售新供应这么多,同区的二手卖家也在让价。签字之前,先给「另一个选择」估个价。

5. 在 KL 买和在雪兰莪买,是两套打法。KL 的中位新盘已卖四分之三 —— 谈价空间小、下手要快;雪兰莪大片地区正相反。策略跟着县走,别跟着标题走。