2026 年孟沙新公寓：孟沙、Bangsar South 和 Pantai 还在卖的 10 个盘，RM375,000 起
马来西亚 PropertySifu 名单上，2026 年 10 月孟沙、Bangsar South 和 Pantai 还在卖的新公寓有 10 个，第一件要知道的是只有 2 个是永久地契。最便宜的是 Solarvest Tower，净价 RM375,000 起，但那是 294 平方尺的单位；真正的孟沙地址最便宜大约是 630 平方尺 RM785,000，最贵到 RM1,745,000。10 个里 6 个在 LRT 或 KTM 站 800 米左右以内，是我们名单上轨道覆盖最好的区。
孟沙 2024 年起登记的二手成交中位数是每平方尺 RM696，但差距很大，因为山上和 Bangsar South 是两个市场；新盘最小户型的入门价中位数是 RM1,207。KPKT 登记册显示 10 个里 1 个进度落后，2 个呈报已售九成以上。下表把孟沙本区和 Kerinchi、Pantai 的塔楼分开，免得你比错东西。
2026 年 10 月孟沙还在卖的每一个新盘
全部 10 个，按起价从低到高。「起价」是我们项目页 2026 年 10 月记录的最小户型净价，即扣完发展商配套后的价，不是典型单位。每平方尺价（psf）是用这个起价除以那个最小户型算出来的，所以是入门 psf，不是全盘平均。
| 项目 | 地区 | 起价（净价） | 最小户型（平方尺） | 入门 psf | 地契 |
|---|---|---|---|---|---|
| Solarvest Tower | Kerinchi | RM375,000 | 294 | 1,276 | 租赁地契 |
| Laurel Residence | Kerinchi | RM476,000 | 495 | 962 | 租赁地契 |
| Enlace Suite @ Pantai Sentral Park | Pantai Sentral Park | RM536,000 | 474 | 1,131 | 租赁地契 |
| River Park @ Bangsar South | Bangsar South | RM600,000 | 812 | 739 | 租赁地契 |
| Riana Trees Residences | Pantai | RM698,000 | 900 | 776 | 租赁地契 |
| Khaya Residences | Bangsar | RM785,000 | 630 | 1,246 | 租赁地契 |
| 38 Bangsar Residensi | Lucky Garden | RM813,333 | 580 | 1,402 | 租赁地契 |
| Bangsar Hill Park | Bangsar | RM1,071,000 | 917 | 1,168 | 租赁地契 |
| Cubic Botanical | Pantai | RM1,117,500 | 805 | 1,388 | 永久地契 |
| One Eleven Menerung | Bangsar | RM1,745,000 | 1,001 | 1,743 | 永久地契 |
第二张表是售楼书不会给你看的：工程进度、直线距离最近的车站，以及 KPKT 公开的 TEDUH 登记册对每个盘的记录。KPKT 是房屋部；登记册列出每个持牌项目、发展商呈报的已售单位数，以及项目是进度正常、落后，还是在病态名单上。
| 项目 | 工程状态 | 最近车站 | KPKT 进度 | KPKT 登记已售 |
|---|---|---|---|---|
| Solarvest Tower | 建造中, 交屋 2027 | Universiti LRT 600 米 | - | - |
| Laurel Residence | 已完工 (2025) | - | 已完工 | 911 / 1,260 (72%) |
| Enlace Suite @ Pantai Sentral Park | 建造中 | - | 进度正常 | 269 / 438 (61%) |
| River Park @ Bangsar South | 建造中, 交屋 2026 | - | 进度正常 | 991 / 1,332 (74%) |
| Riana Trees Residences | 建造中, 交屋 2026 | - | 进度落后 | 303 / 336 (90%) |
| Khaya Residences | 建造中, 交屋 2029 | Abdullah Hukum KTM 300 米 | 进度正常 | 36 / 795 (5%) |
| 38 Bangsar Residensi | 已完工 (2025) | Bangsar LRT 400 米 | 已完工 | 147 / 278 (53%) |
| Bangsar Hill Park | 已完工 (2025) | Bangsar LRT 700 米 | 已完工 | 780 / 812 (96%) |
| Cubic Botanical | 已完工 (2022) | Pandai Dalam KTM 350 米 | 已完工 | 967 / 1,161 (83%) |
| One Eleven Menerung | 建造中, 交屋 2027 | Pusat Bandar Damansara MRT 550 米 | 进度正常 | 79 / 111 (71%) |
已售数字是发展商在 2026 年 10 月初之前向 KPKT 呈报的数，所以接近 100% 的盘可能只剩退回或发展商自留的单位。状态用词是 KPKT 的分类，不是我们对任何发展商的评价。
这些价钱和孟沙二手实际成交价差多少？
以孟沙中心约 2.0 公里内 29 栋高楼、2024 年起的登记二手成交（Affirm Plus Research 整理）来看，中位数是每平方尺 RM696；较便宜的四分之一楼盘大约在 RM445，较贵的四分之一大约在 RM975。上面 10 个高楼新盘的入门 psf 中位数是RM1,207。其中 7 个起价已经高过二手市场较贵的那四分之一，0 个起价在二手中位数或以下。
这两个数不是同一回事。二手是买家为真实、通常较旧的单位付的钱；新盘是发展商对一栋可能还没盖好的楼里最小户型开的净价。差额买的是新、保修和设施，也是你头几年转卖时必须赚回来的数。下面这些是 2024 年起登记成交最多的楼，也就是估价师会拿来对照的二手基准。
| 楼盘 | 地契 | 2024 年起成交 | 中位 psf | 中位价 | 中位租金 |
|---|---|---|---|---|---|
| Residensi Setia Sky Seputeh | 永久地契 | 72 | 1,273 | RM3,121,000 | - |
| Southview Residence | 永久地契 | 41 | 757 | RM620,000 | RM2,600 |
| Palm Court | 租赁地契 | 33 | 401 | RM380,000 | RM2,000 |
| Suasana Sentral Loft Condo | 永久地契 | 33 | 728 | RM950,000 | RM3,300 |
| Establishment @ Alila Bangsar | 永久地契 | 30 | 1,044 | RM520,000 | - |
| Residensi Era Novum | 永久地契 | 28 | 990 | RM809,000 | RM3,300 |
| Jamnah View | 永久地契 | 25 | 1,900 | RM2,495,000 | - |
| Zehn Bukit Pantai Kondominium | 租赁地契 | 19 | 650 | RM1,900,000 | - |
如果你看中的新盘价钱明显高过二手较贵的四分之一，先问这栋楼凭什么：门口有车站、租赁地契区里的永久地契，还是地点真的更好。都没有的话，附近两年楼龄的二手可能更划算。详细算法在新盘 vs 二手。
孟沙哪个盘适合谁，哪些要三思
你要的是孟沙本身。三个盘有这个地址：Khaya Residences（630 平方尺 RM785,000，离 Abdullah Hukum KTM 300 米，2029 年交屋，795 个单位目前只呈报售出 36 个）、Lucky Garden 的 38 Bangsar Residensi（2025 年完工，RM813,333，离 Bangsar LRT 400 米，278 个售出 147 个）和 Bangsar Hill Park（2025 年完工，917 平方尺 RM1,071,000，812 个售出 780 个）。三个都是租赁地契。唯一的永久地契孟沙盘是 One Eleven Menerung，111 个单位 RM1,745,000 起，呈报售出 79 个。
你要的是价钱，不是邮区。RM700,000 以下的单位在 Bangsar South 和 Kerinchi：Laurel Residence（2025 年完工，RM476,000，1,260 个售出 911 个）、Enlace Suite（474 平方尺 RM536,000）、River Park（RM600,000，1,332 个单位，售出 991 个）和 Solarvest Tower（294 平方尺 RM375,000，离 Universiti LRT 600 米，KPKT 登记册对不上记录——这本身就是要问的问题）。这些是租给 Bangsar South 上班族、靠 LRT 转卖的楼，不靠孟沙这个名字。
你要车站旁的永久地契。Pantai 的 Cubic Botanical（2022 年完工，RM1,117,500，离 Pandai Dalam KTM 350 米，1,161 个售出 967 个）是符合的那个。Pantai 的 Riana Trees Residences（RM698,000，336 个售出 303 个）列为进度落后；问新的日期。
要三思的情况：为一栋估价师会拿 Kerinchi 对照的塔楼付孟沙的 psf——Bangsar South 2024 年起成交最多的楼，价位在每平方尺 RM500 到 RM600 多，远低于山上。孟沙值得买吗讲山上和平地的分别，服务式公寓 vs 公寓解释为什么其中几个是商业地契。
下订任何一个之前要查的三件事
价格、面积、地契和车站距离以 2026 年 10 月我们项目页为准，随各期销售变动。已售数和进度状态是 KPKT TEDUH 登记册 2026 年 10 月初的记录，不是我们对任何发展商的评价。二手中位数是 Affirm Plus Research 整理的登记成交。我们列的是这个区我们收录的每一个盘，不是挑选；本文是一般资讯，不构成财务建议。
孟沙新盘买家常问
孟沙现在最便宜的新盘是哪个？
我们名单上是 Solarvest Tower，最小户型净价 RM375,000 起（294 平方尺，租赁地契）。这是入门户型，同一个盘大一点的单位会更贵。价格随各期销售变动，把项目名发给我们，我们确认这个价还剩哪些单位。
孟沙的新盘哪些是永久地契？
10 个盘里有 2 个是永久地契：Cubic Botanical (RM1,117,500)、One Eleven Menerung (RM1,745,000)。其余 8 个是租赁地契，意思是土地向州政府长期租来，几十年后转卖时才最有差别。永久地契 vs 租赁地契把差别算了一遍。
哪些走路就到火车站？
按我们项目页的直线距离，6 个盘在车站 800 米左右以内：Khaya Residences（Abdullah Hukum KTM 300 米）、Cubic Botanical（Pandai Dalam KTM 350 米）、38 Bangsar Residensi（Bangsar LRT 400 米）、One Eleven Menerung（Pusat Bandar Damansara MRT 550 米）、Solarvest Tower（Universiti LRT 600 米）、Bangsar Hill Park（Bangsar LRT 700 米）。算进「走得到」之前，中午大太阳先走一次；直线穿过大道不等于有人行道。
KPKT 登记册显示哪些盘进度落后？
1 个：Riana Trees Residences。KPKT（房屋部）在公开的 TEDUH 登记册记录每个持牌项目的进度；「进度落后」是发展商没赶上原定完工里程碑，不等于烂尾，但要问清楚新的交屋日期，签约前先读迟交屋赔偿怎么算。
在孟沙该买新盘还是二手？
孟沙的二手通常每令吉买到的面积更大，而且看得到真实的楼；新盘给你 24 个月保修、房屋发展法令附表 H 的保障，以及边建边付的分期付款。新盘 vs 二手把账算了一遍。
为什么孟沙的新公寓几乎全是租赁地契，旧的孟沙排屋却是永久地契？
因为山上几十年前就划成永久地契的住宅地段，早就满了。新塔楼盖在联邦大道、河边和铁路旁原本的政府或公用事业地上，州政府是以租赁方式释出的。Bangsar South 和 KL Sentral 是租赁地契也是同一个原因。现在起算的 99 年租赁，实际代价几十年后转卖才显现；永久地契 vs 租赁地契有算法。
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