马来西亚买卖合约(SPA)检查清单:签字前要看的条款,新盘和二手房各一份
你在马来西亚付了订金,律师把 SPA 发给你了。SPA 是 sale and purchase agreement 的简称,就是买卖合约,让这宗买卖有法律约束力的那份合同。要看什么,取决于你买的是什么。如果是新盘,也就是向发展商买还在建的房子,SPA 是 1966 年房屋发展法令定死的格式,发展商不能改付款阶段、交房期限、迟交房的赔偿,或交房后两年内必须修缺陷的责任。你要做的是核对填进去的细节:价格、单位、车位和配置清单。如果是二手房,也就是向现任业主买,每一条都可以谈。惯常条款是签约时付 10%、三个月内完成交易再加一个月延期并付利息、无法完成就没收那 10%,依据律师楼 Donovan and Ho 和 VCC Law 的指南。二手房的 SPA,没有自己的律师先看过,千万别签。
新盘的 SPA 为什么跟二手房的不一样?
因为一份是国会写的,另一份是两个律师写的。持牌发展商出售在建住宅单位,必须用 1989 年房屋发展(管制及执照)条例规定的格式:独立地契的房子用附表 G,受法令管辖的分层单位(公寓、服务式公寓)用附表 H。发展商填空格(价格、单位、日期),但不能删除或削弱买家保障。如果发展商的律师递给你一份跟附表相抵触的「附加条款」,那对你没有法律效力。
你和现有业主之间的二手房 SPA 没有规定格式。律师用的是一套用惯的模板,但里面每个数字都是谈判:订金、完成期、迟付利息、包含什么、谁承担什么费用。通常由卖方律师起草,这正是你需要自己的律师来看的原因。
| 条款 | 新盘(附表 G/H) | 二手房(谈判) |
|---|---|---|
| 付款 | 固定的分阶段付款表,跟施工进度挂钩(见附表 H 付款阶段) | 通常签意向书时付 2% 到 3% 诚意金,签 SPA 时补足到 10%,其余 90% 在完成时付 |
| 签 SPA 的期限 | 条例规定订购后 14 天内签;没签订金可退 | 意向书通常给 14 到 21 天签,否则诚意金被没收 |
| 完成 | SPA 日期起 24 个月(有地)或 36 个月(分层)内交空置房产 | SPA 日期或最后一个先决条件达成起 3 个月,加 1 个月延期并付利息,通常每年 8% |
| 迟交房 / 迟付款 | 发展商按房价每年 10% 逐日支付 LAD 赔偿 | 买家在延期内就未付余额付利息;卖家迟迟不搬走则按日赔偿,前提是合约里有这条 |
| 缺陷 | 交房起 24 个月缺陷保修期 | 没有;除非 SPA 另有规定,否则按现状购买 |
| 谁起草 | 发展商的指定律师,法定格式 | 通常是卖方律师;买方律师审阅和谈判 |
新盘:附表 G 或 H 的 SPA 要核对什么
条款是固定的,所以核对的是填进去的事实。拿着荧光笔十分钟:
- 买价和付款表。SPA 上的价格必须跟你订购表格上扣除发展商配套后的净价一致;各阶段的百分比是法定的,不能调换。如果发展商的配套含回扣,必须体现为更低的 SPA 价格或有清楚书面记录的抵扣,而不是口头承诺。价目表怎么看,见新盘价目表解读。
- SPA 日期。交房的 24 或 36 个月从 SPA 上的日期起算,不是从你订购那天。拖着不签的发展商,是在悄悄给自己延期。完工和交房的区别见完工日期 vs 交房日期。
- LAD 条款。附表 H 第 25 条(附表 G 第 24 条)给你按买价每年 10%、逐日计算的迟交房赔偿。它是自动产生的,但要你去索赔;发展商不会主动给。索赔流程见如何索取 LAD。
- 缺陷保修。从你接收空置房产起 24 个月,发展商在收到书面通知后 30 天内自费修复,不修的话你可以自己修再从保留金里扣。核对保留金(房价的 5%,由发展商律师持有)确实写明了。
- 第二附表、第四附表和图则。单位号、楼层、建筑面积,以及附属地块:车位和任何冷气机位或储藏室。在分层项目里,车位是你单位的附属地块,不是独立产业;车位怎么分配、为什么「保证一个车位」可能是最远的角落,见车位和附属地块规则。
- 装修配置和用料表。SPA 附带的规格表才是你会拿到的;示范单位不是。品牌和型号没那么重要,重要的是那样东西到底有没有(厨柜、热水器、冷气、嵌入式衣柜是常见的缺口)。
- 地契和土地。永久地契还是租赁地契、总地契编号、任何权益限制,以及土地是否押给发展商的银行(正常,会附赎回承诺)。如果是租赁地契,总地契剩余年期就是你买到的年期。
- 发展商的执照号码。SPA 上的 APDL 号码和到期日必须跟 KPKT TEDUH 登记册上的项目一致。我们的项目查询工具帮你做这件事。
二手房:你的律师应该去谈的条款
二手房每一条都能谈,下面这些是买家最容易亏钱的地方。
- 订金和没收。惯例是签 SPA 时付 10%(签意向书时付的 2% 到 3% 诚意金算在内)。你无法完成交易,卖家把 10% 当作约定赔偿留下。确保条款也写明卖家违约怎么办:市场惯例是退还 10% 再加 10% 作为赔偿。如果草稿只罚你,退回去。
- 贷款被拒条款。不是标准条款,但很常见:如果你的贷款在规定期限内被规定数目的银行拒绝,SPA 终止,订金扣除小额行政费后退还。没有这条,贷款被拒等于订金没收。付诚意金之前就要提出。
- 完成期和利息。3 个月加 1 个月延期、就未付余额每年 8% 利息是市场惯例(Donovan and Ho、PM Lee Law)。起算点要对:租赁地契单位应从取得州政府批准那天起算,不是从 SPA 日期,因为光是批准在某些州就要 1 到 2 个月甚至更久。银行放款也要时间;2 个月的完成期是陷阱。
- 先决条件。州政府转让批准(租赁地契或受限地契)、分层地契未出时的发展商同意、以及卖家现有银行押记的解除。每一项都要有期限和后果:批准被拒,订金全额退还。
- 托管人(stakeholder)。10% 订金以及之后的余款应由律师作为托管人持有,不是直接付给卖家。确认是哪位律师持有,以及 SPA 写明何时放款。
- 包含什么。二手房按现状出售。如果冷气、厨柜、热水器、窗帘或家具是交易的一部分,列进 SPA 的附表。车位:在较旧的分层项目里,车位可能是地契上的附属地块,也可能只是管理层的分配,不会自动转让。你律师的地契查册应该说清楚是哪种。
- 地契状况。私人禁令(caveat)、未解除的押记、卖家的破产查册命中,或权益限制,都会改变时间表或让交易告吹。坚持签字前看到查册结果。
- 交房和费用分摊。卖家应在收到余款后规定的工作日内交出空置房产(3 到 5 天是典型),管理费、地税和门牌税按那天分摊,欠款由卖家结清。
二手房购买的逐步流程,包括每笔款项的时间点,见二手房购买步骤。
律师到底做什么?谁付钱?
你的律师替你的利益审阅 SPA、做地契、破产和土地查册、作为托管人持有款项、办理过户并代你缴付印花税。卖方律师替卖方做同样的事。新盘的发展商通常把 SPA 律师费当作配套的一部分吸收,但那位律师仍是发展商的指定律师;你有权自费另聘律师审阅。
SPA 律师费按 2023 年律师收费令的收费表:房价首 RM50 万收 1.25%,接下来 RM50 万收 1%,另加服务税和杂费;贷款合约是同一收费表下另算的一笔。过户印花税首 RM10 万 1%、到 RM50 万 2%、到 RM100 万 3%、以上 4%,2026 年财政预算案下首购族 RM50 万以下全额豁免至 2027 年 12 月 31 日。二手房里这些全是买家的成本。完整清单和合计算例见买房的隐藏成本。
两件律师不主动做的事:谈商业条款(价格、包含什么),以及交房后追发展商的 LAD。这两样是你自己的事。
常见问题
付了订金后我有多久时间签 SPA?
新盘:房屋发展条例要求订购后 14 天内签 SPA,否则订金可退。二手房:意向书定期限,通常 14 到 21 天,不签则诚意金被没收。
发展商能改附表 H 的 SPA 条款吗?
不能。附表 G 和 H 是 1966 年房屋发展法令及其 1989 年条例规定的格式。发展商填写细节,但不能删除或稀释买家保障。任何试图这样做的附函对你没有效力。
贷款被拒,我的 10% 订金怎么办?
新盘:法定 SPA 允许你因贷款被拒终止合约,退款扣除固定行政费。二手房:只有 SPA 里谈进了贷款被拒条款你才有保障;否则卖家可以没收订金。
二手房要多久才能完成?
通常 SPA 起 3 个月(租赁地契从州政府批准起),加 1 个月延期、就未付余额付每年 8% 利息。租赁地契或外国买家的批准通常在起算之前就先多 1 到 2 个月。
发展商提供律师,我还需要自己的律师吗?
发展商的指定律师准备法定 SPA,费用通常被吸收,但那位律师是为发展商服务的。新盘风险低,因为格式固定;二手房则永远不要在没有自己律师审阅的情况下签卖方律师起草的 SPA。
本文基于 1966 年房屋发展(管制及执照)法令和 1989 年条例(附表 G 和 H)、2023 年律师收费令、内陆税收局 2026 年印花税税表,以及 Donovan and Ho、VCC Law 和 PM Lee Law 公开的产权转让指南,截至 2026 年 9 月 24 日。不是法律意见。每份二手房 SPA 都不同;对你有约束力的是你签的那份里的条款,签之前应该由代表你的产权律师先读。