2026 年甲洞新盘：还在卖的 10 个公寓，RM342,888 起，哪些靠近 MRT

全部 10 个，按起价从低到高。「起价」是我们项目页 2026 年 10 月记录的最小户型净价，即扣完发展商配套后的价，不是典型单位。每平方尺价（psf）是用这个起价除以那个最小户型算出来的，所以是入门 psf，不是全盘平均。

第二张表是售楼书不会给你看的：工程进度、直线距离最近的车站，以及 KPKT 公开的 TEDUH 登记册对每个盘的记录。KPKT 是房屋部；登记册列出每个持牌项目、发展商呈报的已售单位数，以及项目是进度正常、落后，还是在病态名单上。

已售数字是发展商在 2026 年 10 月初之前向 KPKT 呈报的数，所以接近 100% 的盘可能只剩退回或发展商自留的单位。状态用词是 KPKT 的分类，不是我们对任何发展商的评价。

以甲洞中心约 3.0 公里内 38 栋高楼、2024 年起的登记二手成交（Affirm Plus Research 整理）来看，中位数是每平方尺 RM410；较便宜的四分之一楼盘大约在 RM337，较贵的四分之一大约在 RM627。上面 10 个高楼新盘的入门 psf 中位数是RM774。其中 8 个起价已经高过二手市场较贵的那四分之一，0 个起价在二手中位数或以下。

这两个数不是同一回事。二手是买家为真实、通常较旧的单位付的钱；新盘是发展商对一栋可能还没盖好的楼里最小户型开的净价。差额买的是新、保修和设施，也是你头几年转卖时必须赚回来的数。下面这些是 2024 年起登记成交最多的楼，也就是估价师会拿来对照的二手基准。

如果你看中的新盘价钱明显高过二手较贵的四分之一，先问这栋楼凭什么：门口有车站、租赁地契区里的永久地契，还是地点真的更好。都没有的话，附近两年楼龄的二手可能更划算。详细算法在新盘 vs 二手。

你要 MRT 在门口。四个盘在布城线车站 600 米以内：Armani Residence（离 Kepong Baru 550 米，RM498,870，KPKT 显示已完工，306 个单位呈报售出 219 个）、Arunya（离增江站 600 米，2025 年完工，RM678,000），以及 Sri Damansara 的两个——Amaya Residence（离 Sri Damansara Sentral 500 米，永久地契，554 平方尺 RM561,000，列为进度落后，1,268 个单位售出 399 个）和 Livista（离 Sri Damansara Barat 500 米，永久地契，RM794,400，700 个单位售出 632 个）。

你要最低价。Residensi ZIG（450 平方尺 RM342,888，1,126 个单位，KPKT 列为进度落后）和 M Nova（RM404,800，1,248 个单位，呈报售出 1,226 个）是入门档。两个都是大楼；M Nova 的登记数字意味着起价几乎没剩，ZIG 的单位小到你该先看平面图而不是示范单位再决定。

你要已完工的楼。Lake City @ KL North（2023 年完工，RM590,000，1,077 个售出 777 个）、Arunya、Mulberi Condominium（永久地契，已完工，RM783,540，284 个只呈报售出 26 个——这正是要问发展商的问题）和 Menjalara 的 East Parc（2020 年完工，RM905,000，432 个售出 230 个）都看得到实物。Selayang Mutiara Residences（RM519,000，260 个售出 90 个）是唯一的士拉央盘，也是最便宜的家庭户型，984 平方尺。

要三思的情况：只被起价吸引——甲洞塔楼的入门 psf 远高于这个区的二手中位数，而估价师拿来对照的甲洞旧公寓成交价低得多。整个区包括 Jalan Kepong 的塞车，在甲洞值得买吗；逐栋二手价在甲洞买家实际付了多少。

三件事，按顺序；把项目名发给我们，三件我们免费替你查。

1. KPKT 执照和状态。上面每个盘都在登记册里，但执照和销售准证会到期、会续；标着进度落后或病态名单的，要先谈清楚新日期和你的权利。把名字放进我们免费的项目查询，或先读TEDUH 记录些什么。
2. 净价、贷款和现金。上面的起价已扣发展商配套。问清楚银行按哪个价估值，因为贷款成数按估值算，不按售楼书。价单怎么看和真正要准备的现金讲这个。附表 H 之下，签约付 10%，其余按工程阶段付：各阶段。
3. 密度、电梯和每月管理费。一千个单位以上的楼，电梯、泳池和停车场坡道是和一个小镇共用的；怎么看密度和管理费与储备金告诉你拿钥匙那天起每个月要付什么。

更长的清单在12 个警号；去售楼处那天用示范单位参观清单。