TEDUH 是什么?KPKT 房屋项目登记册讲解——它记录什么、项目状态怎么读、它告诉不了你什么
TEDUH 是房屋及地方政府部(KPKT)的私人房屋项目线上登记册,由国家房屋局(Jabatan Perumahan Negara)营运,网址 teduh.kpkt.gov.my。名字是缩写——Transforming and Empowering Data Usage in Housing——同时也是马来文「遮荫、庇护」的意思。对每一个在 1966 年房屋发展(管制及执照)法令(Act 118)下持牌的项目,它记录发展商、执照和广告及销售准证(APDL)及到期日、工程进度,以及 KPKT 是否把项目归类为 Lewat(迟延)、Sakit(病态)或 Terbengkalai(烂尾)。
截至 2026 年 9 月 7 日,登记册收录 24,772 个项目,其中 290 个 Sakit、178 个 Terbengkalai、173 个 Lewat(TEDUH,我们镜像的数据)。它只涵盖西马——沙巴和砂拉越有各自的房屋条例。我们免费的项目查询一步就能查同一个登记册;下面逐项解释每个栏位的意思,以及登记册的边界在哪。
TEDUH 的一条记录到底告诉你什么?
它告诉你这个项目有没有合法销售的执照,以及 KPKT 怎么评它的进度。依 Act 118 第 5 条,超过四个单位的房屋开发没有执照不得进行;依 1989 年房屋发展条例第 6(1)条,每则广告都必须列出执照号和广告及销售准证号及其有效期。TEDUH 就是你拿这些号码对照宣传册的地方。它的私人房屋(Perumahan Swasta)菜单(依官网和 KPKT 自己的使用说明)提供:
- Semakan Status Kemajuan Projek——项目进度状态,可按发展商名、项目名或项目代码搜,按州和县筛。
- Senarai Pemaju Berlesen——持牌发展商名单。
- Semakan Lesen dan Permit——执照和 APDL 有效性查询。
- Senarai Projek Sakit dan Terbengkalai——病态和烂尾名单。
- Semakan eSPA、发展商违规名单,以及投诉发展商或项目的渠道。
一条项目记录显示发展商、地点、执照和准证号及到期日、单位数、进度状态和预计完工(原定交屋日期)。KPKT 自己的指引是:把 TEDUH 上的发展商名、地点和状态跟销售处给你的资料对照,有矛盾就先停下来问清楚。
Lewat、Sakit、Terbengkalai 官方定义是什么?
这些是 KPKT 的分类,有公开定义(国家房屋局网站 ehome.kpkt.gov.my),不是谁的意见:
| 状态 | 官方标准 | 对你意味着什么 | 下一步 |
|---|---|---|---|
| Lewat(迟延) | 进度落后,但还没到 Sakit 的门槛 | 你的 LAD 时钟已经在走 | 要书面的修订时间表 |
| Sakit(病态) | 进度落后超过 30%,或 SPA 完工期限已过 | 仍可合法销售,但已受国家房屋局监管 | 见买病态名单上的项目 |
| Terbengkalai(烂尾) | 符合法定情况,并由部长确认 | 销售停止;进入拯救和复建轨道 | 见烂尾项目买家可以做什么 |
- Lewat(迟延):进度落后于预期,但还没到 Sakit 的门槛。KPKT 公开页面定义了 Sakit 和 Terbengkalai;Lewat 是登记册更早一级的警示。
- Sakit(病态):「Projek yang mengalami kelewatan melebihi 30% berbanding kemajuan yang sepatutnya atau telah tamat tempoh Perjanjian Jual Beli (PJB)」——进度落后超过 30%,或买卖合约(SPA)的完工期限已过。APDL 有效期间仍可合法销售。
- Terbengkalai(烂尾):法定情况包括:在 SPA 期限内或期限后未完工,且工地连续六个月无明显活动;或已提呈清盘呈请;或公司被接管;或发展商书面向房屋总监承认无法继续——并由部长依 Act 118 第 11(1)(c)条确认为烂尾。
留意 30% 这条线:落后 20% 的项目实际上是 Lewat,不是 Sakit;Sakit 的项目也可以恢复——登记册两个方向都会动。
现在有多少项目病态或烂尾?
截至 2026 年 9 月 7 日的登记册(我们镜像的 TEDUH):
| 州 | 项目数 | Sakit | Terbengkalai | Lewat |
|---|---|---|---|---|
| 雪兰莪 | 6,657 | 65 | 63 | 39 |
| 柔佛 | 4,251 | 33 | 23 | 26 |
| 霹雳 | 2,925 | 51 | 12 | 31 |
| 彭亨 | 2,483 | 25 | 13 | 18 |
| 吉打 | 1,691 | 11 | 5 | 10 |
| 槟城 | 1,550 | 8 | 5 | 14 |
| 森美兰 | 1,325 | 20 | 3 | 7 |
| 马六甲 | 1,222 | 14 | 1 | 5 |
| 吉隆坡直辖区 | 1,123 | 13 | 10 | 13 |
| 吉兰丹 | 701 | 30 | 25 | 5 |
| 登嘉楼 | 591 | 15 | 18 | 3 |
| 玻璃市 | 186 | 4 | 0 | 2 |
| 布城直辖区 | 67 | 1 | 0 | 0 |
| 西马合计 | 24,772 | 290 | 178 | 173 |
雪兰莪问题项目的绝对数最多,因为它项目最多;吉兰丹和登嘉楼按比例最高。雪兰莪境内,登记册上病态加烂尾最多的县是巴生(28)、雪邦(24)、鹅唛(19)。这些是关于项目的登记事实,不是对任何发展商的评断——实时分州数据在我们的项目查询页。
TEDUH 告诉不了你什么?
四件事,每一件都是你还得自己查的。
- 施工质量和瑕疵。TEDUH 只按进度评分,不讲工艺。附表 H 的 24 个月保修期才是你在这方面的保障——见交屋和保修责任。
- 发展商集团的历史。每条记录是一家公司名下的一个项目,而马来西亚发展商通常每个项目都开一家新的特殊目的公司(SPV)。一个干净的 SPV,背后的集团可能有两个烂尾项目。所以我们在发展商记录里按集团交叉对照,方法写在怎么查发展商往绩。
- 非 HDA 产业。以 SOHO、SOVO 或办公室名义销售的商业地契项目不在 Act 118 之内,所以也不在 TEDUH 上。「没有记录」不等于「记录干净」。
- 沙巴和砂拉越。两州在各自的条例下发执照;项目不在这个登记册里。
登记册也比工地慢:数据来自 KPKT 的房屋综合管理系统(HIMS),分批更新,所以上个月停工的项目这个月可能还显示正常。
常见问题
TEDUH 意思是什么?
Transforming and Empowering Data Usage in Housing 的缩写。马来文里 teduh 也是遮荫、庇护的意思,名字的用意就在这。由 KPKT 属下的国家房屋局营运。
TEDUH 要收费吗?
不用。在 teduh.kpkt.gov.my 查项目、发展商、执照和病态烂尾名单都免费,不用登录。我们的项目查询是同一份数据的免费前台。
马来西亚烂尾项目名单在哪里?
在 TEDUH 的 Senarai Projek Sakit dan Terbengkalai,涵盖西马。截至 2026 年 9 月 7 日列有 178 个 Terbengkalai 和 290 个 Sakit 项目。沙巴和砂拉越在各自的房屋法律下另有名单。
我的项目不在 TEDUH 上,是好是坏?
那是一个问题,不是一个答案。要么项目不是 Act 118 下的持牌房屋开发(商业地契、少于五个单位、或东马),要么宣传册上的名字跟执照上的名字不同。把名字发给我们,我们找出记录,或确认确实没有。
Sakit 的项目可以合法卖吗?
可以,只要发展商的 APDL 还有效。Sakit 是监管状态,不是销售禁令。该不该买是另一个问题——这篇指南列了必查项。
定义是 KPKT 在其网站公布的;数字是 2026 年 9 月 7 日镜像的登记册,每天变动。文中引用的每个状态都是 KPKT 记录在案的分类,不是我们对任何公司的看法。不构成法律意见。