新盘迟交房?马来西亚 LAD 迟交赔偿这样算、这样追
新盘迟交房,房屋发展法令(Act 118)的法定买卖合约——有地房产用附表 G,分层用附表 H——赋予你 LAD 迟交赔偿:按楼价的 10% 年率、逐日计算,从合约交房期限一直算到真正交出空置管有权(VP)为止。RM500,000 的单位,一年就是 RM50,000,约合每天 RM137——迟六个月约 RM25,000(RM500,000 × 10% × 182 ÷ 365 = RM24,932)。
LAD 不会自动到账,要自己追:先发追讨函,RM50,000 以内上购屋者索偿仲裁庭,超过就上法庭。步骤、陷阱、还有几度改写规则的判例,都在下面。
LAD 怎么算?时钟从哪天开始走?
公式(载于法定附表,房产律师如 Lui & Bhullar 也公开发布):楼价 × 10% × 迟交天数 ÷ 365。公共设施迟交另有一笔较小的 LAD(附表 H 下按楼价最后 20% 的 10% 年率计)。
| 附表 G(有地) | 附表 H(分层/高楼) | |
|---|---|---|
| 交房期限 | 24 个月 | 36 个月 |
| 从哪天起算 | 你付订金(booking fee)那天——不是签 SPA 那天 | |
最后那行是联邦法院定的。PJD Regency Sdn Bhd 诉购屋者索偿仲裁庭(2021)案中,最高法院裁定:只要订金在签 SPA 之前收了,交房期限——连带 LAD——就从付订金那天起算。以前发展商惯用的招数是把 SPA 拖几个月不签,好把期限往后推;这条路已经被堵死。把你的订金收据翻出来:它可能值几千块。
怎样才算「交了房」?光给钥匙不算数
LAD 的时钟停在有效交付空置管有权那天——这不是办个拿钥匙仪式就完事。按法定买卖合约,交房要有完工与合规证书(CCC)、单位可以入住。联邦法院在 Remeggious Krishnan 诉 SKS Southern Sdn Bhd(2023)案更进一步:「ready for connection」的意思是交房时单位必须有真正接通的水电供应。钥匙给了、水电不通,不算妥善交付——就算纸面上赶上了期限,发展商照样要承担赔偿责任。
所以算迟交天数时,终点是「附有 CCC、水电通了的有效 VP 通知」那一天——不是销售处第一次叫你去拿钥匙那天。交房之后的验楼和保修另有一套规则和期限:见交房与缺陷保修指南。
发展商拿到了展期(EOT)怎么办?
房屋当局批出的 EOT(展期)会把交房期限往后推——展掉的那段时间,LAD 就没了。这是房屋法里官司打得最凶的角落,以下是有据可查的现状:
- Ang Ming Lee 诉房屋部长(联邦法院,2019):房屋总监(Controller)无权依条例 11(3) 批出 EOT——该条例被裁定逾越法令授权(ultra vires)。这样批出的 EOT 无效,买家可当作没有展期照样索取 LAD。
- Obata-Ambak Holdings 诉 Prema Bonanza(联邦法院,2024 年 7 月):Ang Ming Lee 原则只向后适用。在 Ang Ming Lee 判决日(2019 年 11 月 26 日)之前批出的 EOT 不能回头推翻——想靠「旧 EOT 无效」翻案的买家败诉了。
说白了:你的 SPA 若附带 EOT,批出日期极其关键,而这块法律五年内改了两次。EOT 案不要自己判断——把文件原件交给房产律师看。类似的坑还有不少,见买房法律陷阱指南。
LAD 实际上怎么追?
- 把文件凑齐:SPA、订金收据(起算日的证据)、VP 通知、CCC 日期。算出金额:楼价 × 10% × 天数 ÷ 365。
- 给发展商发书面追讨函,附上算式。有的会赔;更多会还价,提出「免管理费」或回扣——收实物抵偿之前先算清楚值多少钱。
- 上购屋者索偿仲裁庭(Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah):索偿额在 RM50,000 管辖上限以内就可以,立案费低,不用请律师。
- 超过 RM50,000 走法庭,请律师。
- 盯紧时限:仲裁庭只受理 CCC 签发日、缺陷保修期届满日或 SPA 终止日起 12 个月内提交的索偿(118 法令第 16N(2) 条);上法庭则属合约索偿,受 1953 年时效法令第 6(1)(a) 条的六年时效约束(Azmi & Associates 律师行在 Obata-Ambak 案后的评论中也如此指出)。别把索偿搁着。
交房那天的一句警告:拿钥匙那叠文件里,有时会混着措辞成「双方互免一切索偿」的弃权书或承诺函。每一页都读完再签——用你本来就有权拿的钥匙,换你已经累积的 LAD,是笔亏本买卖,而这类文件就是为此设计的。已经签了的,拿去给律师看;能不能强制执行,要看具体措辞。完整交房流程见新房购买逐步指南。
只陈述事实、法定利率和已报道的判例,不构成法律意见。EOT 争议和弃权书问题取决于你手上的具体文件——那些请交给房产律师。118 法令及其附表适用于西马;沙巴、砂拉越有各自的房屋条例。
常见问题
RM500,000 的单位迟交一年,LAD 有多少?
RM50,000——法定买卖合约下按楼价 10% 年率,刚好也是仲裁庭的管辖上限。迟交按天计:这个价位约每天 RM137。
钥匙已经拿了,还能追 LAD 吗?
能。LAD 从错过期限那天累积到有效交房那天——拿钥匙只是让累积停止,不会抹掉之前累积的部分。拿了钥匙再上仲裁庭索偿是常规操作。留意时限——仲裁庭只受理 CCC 签发日或缺陷保修期届满日起 12 个月内提交的索偿——也检查交房时签过的文件里有没有弃权条款。
发展商提出用「免管理费」抵 LAD,该收吗?
先算账再说。把对方的开价折成真金白银(月数 × 月费),对比你算出来的 LAD。RM500,000 的单位迟六个月,LAD 约 RM25,000——「免一年管理费」通常差得远。
LAD 从签 SPA 那天还是付订金那天起算?
只要订金是在签 SPA 之前收的,就从付订金那天起算——联邦法院在 PJD Regency 案(2021)已一锤定音。收据收好。
沙巴、砂拉越也适用吗?
118 法令和附表 G/H 只覆盖西马。沙巴、砂拉越的房屋发展受各自州条例管辖,交房和赔偿条款不同——先看清你的 SPA 究竟跟哪份附表。