2026 年八打灵再也新公寓：还在卖的 8 个盘，RM388,000 起，哪些靠近 LRT

全部 8 个，按起价从低到高。「起价」是我们项目页 2026 年 10 月记录的最小户型净价，即扣完发展商配套后的价，不是典型单位。每平方尺价（psf）是用这个起价除以那个最小户型算出来的，所以是入门 psf，不是全盘平均。

第二张表是售楼书不会给你看的：工程进度、直线距离最近的车站，以及 KPKT 公开的 TEDUH 登记册对每个盘的记录。KPKT 是房屋部；登记册列出每个持牌项目、发展商呈报的已售单位数，以及项目是进度正常、落后，还是在病态名单上。

已售数字是发展商在 2026 年 10 月初之前向 KPKT 呈报的数，所以接近 100% 的盘可能只剩退回或发展商自留的单位。状态用词是 KPKT 的分类，不是我们对任何发展商的评价。

以八打灵再也中心约 3.0 公里内 28 栋高楼、2024 年起的登记二手成交（Affirm Plus Research 整理）来看，中位数是每平方尺 RM501；较便宜的四分之一楼盘大约在 RM425，较贵的四分之一大约在 RM731。上面 7 个高楼新盘的入门 psf 中位数是RM913。其中 5 个起价已经高过二手市场较贵的那四分之一，0 个起价在二手中位数或以下。

这两个数不是同一回事。二手是买家为真实、通常较旧的单位付的钱；新盘是发展商对一栋可能还没盖好的楼里最小户型开的净价。差额买的是新、保修和设施，也是你头几年转卖时必须赚回来的数。下面这些是 2024 年起登记成交最多的楼，也就是估价师会拿来对照的二手基准。

如果你看中的新盘价钱明显高过二手较贵的四分之一，先问这栋楼凭什么：门口有车站、租赁地契区里的永久地契，还是地点真的更好。都没有的话，附近两年楼龄的二手可能更划算。详细算法在新盘 vs 二手。

你要 LRT 在门口。The Atera（775 平方尺 RM633,800，离 Asia Jaya LRT 450 米，1,632 个售出 1,213 个，2026 年交屋）是唯一在车站上的 PJ 市中心新盘，在 Section 13 或 Jaya One 上班的人该先看它。Ara Damansara 的 Amara Residence（永久地契，RM575,000，离 Ara Damansara LRT 750 米，412 个售出 159 个）是永久地契选项；Pinnacle Ara Damansara（RM388,000，离同一站 500 米）登记册上 1,225 个单位全部呈报售出，当成要问的问题，不要当成要追的盘。

你要最低价。New Urban（553 平方尺 RM397,000，922 个单位，售出 356 个，2028 年交屋）是没有车站的入门价新盘；Kelana Jaya 的 HighPark Suites（永久地契，2020 年完工，452 平方尺 RM590,000，五年后 1,024 个售出 370 个）是完工后还有存货的那个，这是第一件要问发展商的事。

你要家庭户型。Kelana Jaya 的 Sunway Serene 2（995 平方尺 RM1,095,000，993 个售出 166 个，2029 年交屋）和 Kayu Ara 的 Utamara Boutique Residences（2022 年完工，82 个单位，1,033 平方尺 RM1,162,125）是较大的格局；Vista Paramount Residence 是唯一的有地盘，18 间 RM2,150,000 起，已完工，呈报售出 2 间。

要三思的情况：吸引你的是用 Kelana Jaya 的价买一个 PJ 地址——估价师会拿西边的新盘和 Kelana Jaya、Ara Damansara 的楼比，不会和 Section 17 或 Damansara Utama 比。按区看整个 PJ、要住联邦大道哪一边，在八打灵再也值得买吗；逐栋二手价在PJ 买家实际付了多少。

三件事，按顺序；把项目名发给我们，三件我们免费替你查。

1. KPKT 执照和状态。上面每个盘都在登记册里，但执照和销售准证会到期、会续；标着进度落后或病态名单的，要先谈清楚新日期和你的权利。把名字放进我们免费的项目查询，或先读TEDUH 记录些什么。
2. 净价、贷款和现金。上面的起价已扣发展商配套。问清楚银行按哪个价估值，因为贷款成数按估值算，不按售楼书。价单怎么看和真正要准备的现金讲这个。附表 H 之下，签约付 10%，其余按工程阶段付：各阶段。
3. 密度、电梯和每月管理费。一千个单位以上的楼，电梯、泳池和停车场坡道是和一个小镇共用的；怎么看密度和管理费与储备金告诉你拿钥匙那天起每个月要付什么。

更长的清单在12 个警号；去售楼处那天用示范单位参观清单。