PR1MA、RUMAWIP 与 Rumah Selangorku 比较:2026 年巴生谷买家该选哪个可负担房屋计划?
你住哪里、在哪里工作决定了计划,不是哪个「最好」。RUMAWIP(Residensi Wilayah)给在联邦直辖区出生、居住或工作的人:价格最高 RM30 万,总收入单身低于 RM10,000、已婚低于 RM15,000,21 岁以上,公开指南引述 10 年禁售期。Rumah Selangorku(LPHS)给在雪兰莪没有房子的买家,18 岁以上,分五级——A 型 RM42,000(家庭收入不超过 RM3,500)、B 型 RM10 万(RM7,000)、C 型公寓 RM15 万或有地 RM20 万(RM10,000)、D 和 E 型 RM20 万至 25 万(RM14,500)——SPA 签署 5 年后并经州政府批准才能转让。PR1MA 全国通用:马来西亚公民、21 岁以上、家庭总收入 RM2,500 至 RM15,000,只能是第一或第二套房,必须自住、不得转租;房价通常 RM10 万至 40 万,抽签分配。
三个都比公开市场同类便宜,三个大多在外环或高密度楼里,三个都会把你锁住好几年。如果你的收入接近上限、又想要一个五年后能卖能租的单位,我们盘源里 RM23 万至 35 万的公开市场公寓可能比它们全部都强。
PR1MA、RUMAWIP、Rumah Selangorku 和其他计划:谁有资格、多少钱、锁多久
2026 年规则并排对照,各计划官网有公布的用官网,没公布的用公开指南。
| 计划 | 谁有资格 | 主要条件 | 收入限制 | 价格封顶 | 地点 | 禁售期 | 去哪里申请 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| PR1MA(联邦,PR1MA 机构) | 马来西亚公民、21 岁以上、单身或已婚 | 只能是第一或第二套房;必须自住 | 家庭总收入每月 RM2,500 至 RM15,000 | 一般 RM10 万至 40 万 | 全国,城市及近郊 | 有;公开指南引述 5 年 | pr1ma.my |
| RUMAWIP / Residensi Wilayah(联邦直辖区) | 马来西亚公民、21 岁以上 | 在直辖区出生/居住/工作 | 总收入单身低于 RM10,000 / 已婚低于 RM15,000 | 最高 RM30 万 | 吉隆坡、布城、纳闽 | 10 年,从买卖合约日算起 | residensiwilayah.jwp.gov.my(只限线上) |
| Rumah Selangorku(雪兰莪,LPHS) | 马来西亚公民、18 岁以上 | 在雪兰莪没有住宅 | 按级:A RM3,500、B RM7,000、C RM10,000、D/E RM14,500 | 按级,RM42,000 至 RM25 万 | 雪兰莪各县 | SPA 起 5 年 | ehartanah.lphs.gov.my |
| PPA1M(公务员) | 公务员 | 包括退休及合约人员 | - | 约 RM9 万至 30 万 | 全国 | 10 年内未经政府同意不得转售 | 首相署 PPAM 单位 |
| PPR 与人民住宅计划(Program Residensi Rakyat)(KPKT,B40) | B40 家庭 | - | PPR 购买级别历来针对收入低于 RM3,000 | PPR RM35,000 至 42,000;PRR 从 RM45,000 起 | 全国,由州分配 | 由州政府按项目设定 | SPRN 平台(sprn.kpkt.gov.my)或州房屋机构 |
- PR1MA:资格条件来自 pr1ma.my;必须自住,不得转租。房价范围来自公开指南,PR1MA 没公布单一封顶。禁售期限写在各项目的 SPA 里。申请:在 pr1ma.my 注册,按推出项目申请,超额抽签,RM500 订金,银行或政府贷款,签 SPA。
- RUMAWIP / Residensi Wilayah:资格条件来自 residensiwilayah.jwp.gov.my;部分 Residensi Prihatin MADANI 单位 RM20 万;禁售期来自 Residensi Wilayah 官方常见问题。完整步骤见 RUMAWIP 资格与申请。
- Rumah Selangorku:申请人和配偶在雪兰莪都不能有住宅;家庭收入按级,A 不超过 RM3,500(LPHS 常见问题)。地点:八打灵、巴生、乌鲁冷岳、鹅唛及更外围。SPA 起 5 年后才可转让,须州政府批准;注册有效期 24 个月。申请:用 MyKad 在 ehartanah.lphs.gov.my 注册,只选一种房型,等分配。
- Rumah Selangorku 价格封顶:公寓——A RM42,000、B RM10 万、C RM15 万、D RM20 万、E RM25 万;有地——C RM20 万、D/E RM25 万。
- PPA1M:开放给联邦、州及法定机构公务员,包括退休及合约人员。价格范围来自 iProperty 的 PPA1M 指南。禁售期:10 年内未经政府同意不得转售,配偶或子女除外。
- PPR 与人民住宅计划:PPR RM35,000 至 42,000 购买,或约 RM124/月租用;PRR 从 RM45,000 起,或月租 RM200(有地)/ RM250(分层)。
两件事我们无法查证,所以只作定性描述:PR1MA 目前的禁售期(指南在 5 年和 10 年之间说法不一,PR1MA 官网只写「自住、不得转租」),以及 2026 年有没有重推拥屋计划(HOC)——查证的来源里都没有。2026 年财政预算案确实做了的是:把首购族 RM50 万以下房屋的印花税豁免延长到 2027 年 12 月 31 日(HousingWatch 2026 年计划指南);操作方法见2026 印花税。
我到底该申请哪个?
符合资格的全部都申请,然后拿离你现在生活最近的那个单位。对典型巴生谷家庭的诚实排序:
- 在吉隆坡工作、收入低于 RM10,000(单身)或 RM15,000(已婚):先 RUMAWIP。RM30 万封顶买到一个吉隆坡地址,吉隆坡的单位比边缘地带保值。代价是锁 10 年。指望它之前,先读我们的 RUMAWIP 指南里的资格细则。
- 在雪兰莪居住或工作、家庭收入低于 RM14,500:Rumah Selangorku D 或 E 型。在八打灵或乌鲁冷岳用 RM20 万至 25 万买三房公寓,是所有计划里每平方尺最划算的,5 年禁售期也是三者最短。A 到 C 型更便宜但更小,而且在成本最低的楼里。
- 收入 RM10,000 至 15,000、已经有一套房,或者不在吉隆坡和雪兰莪:PR1MA。它是唯一允许第二套房的计划,也是唯一在森美兰、霹雳和柔佛有货的。抽签意味着你没法围着它做计划。
- 公务员:PPA1M,再加上面任何一个你也符合的——可以同时申请。
谁该全部跳过:收入接近上限、贷得起公开市场单位的人。我们的盘源从 Astrum Ampang(Jelatek,RM230,000 起,租赁地契,距 Jelatek LRT 100 米)、Arena Residence @ Warisan Puteri(Kota Warisan,RM250,000 起,永久地契)、Levia Residence(Cheras,RM300,000 起,租赁地契)、Vista Adesa @ Sungai Besi(RM300,000 起,租赁地契)到 168 Park Selayang(RM312,000 起,租赁地契)——不用抽签、没有禁售期,转售出租自己决定。更多 RM50 万以下的盘见吉隆坡 RM50 万以下新公寓。
禁售期陷阱是什么?贷款怎么办?
禁售期把一间便宜的单位变成 5 到 10 年卖不掉的单位——你进场时拿到的折扣,就是州政府在你出场时收回去的东西。买家低估的三个后果:
- 你不能靠卖房脱身。换工作、结婚、第二个孩子、恶邻居:禁售期内答案都一样——向州政府申请同意,通常以管制价卖给另一个合资格买家。RUMAWIP 的十年比大多数人的第一份工作还长。
- 你不能出租。PR1MA 写明自住、不得转租;雪兰莪和直辖区也一样。一个不能出租的单位不是投资,不管每平方尺多便宜。
- 出场价格受管制。禁售期内获批转让,通常意味着卖给另一个合资格买家,而不是按公开市场价——让公开市场买家回本的那段升值,大部分不属于你。
贷款反而是对你有利的部分。计划单位跟任何房子一样可贷 90%,政府的担保计划正是为这个价位设计的:SJKP 为没有固定收入的买家担保最高 100% 贷款(加费用),首购族计划和其他首购途径的比较见首购族计划。银行仍按全额供款算你的 DSR,所以在你可能中签的抽签之前,先在 DSR 解释里把数字算清楚。
为什么「便宜但远」才是可负担房屋的真正成本?
因为让 RM25 万成为可能的地,是当时没人要的地。计划价格是地点的函数:Rumah Selangorku 最大的供应在外围县,PR1MA 的巴生谷货源偏向雪邦、加影和万挠,连 RUMAWIP 的吉隆坡地块也偏向城市边缘和高密度用地。庆祝价格之前,先算距离:
- 交通:40 公里通勤的第二辆车、过路费和油钱,可能超过计划单位和火车线旁公开市场单位之间的月供差额。
- 时间:十年里每天两小时在路上,是 SPA 里看不到的那个禁售期。
- 楼宇质量与密度:计划楼宇天生高密度;管理费低,而这正是我们管理费指南警告的、第十五年电梯坏掉的条件。
- 转售市场:出场时的买家群是其他合资格家庭,不是公开市场。
经验法则:走路能到现有车站的可负担单位,值得被锁住;要开车才到车站的,是便宜的价格配昂贵的生活。把地址而不是价格放进决定里。
常见问题
可以同时申请 PR1MA、RUMAWIP 和 Rumah Selangorku 吗?
可以——它们由不同机构管理(PR1MA 机构、联邦直辖区局、LPHS),各自注册。你必须符合各计划自己的条件,而一旦在其中一个买了房,其他计划的「没有现有房产」测试就过不了(只有 PR1MA 允许第二套房)。
2026 年 Rumah Selangorku 的收入上限是多少?
按房型,依 LPHS 官网:A 型家庭收入不超过 RM3,500;B 型不超过 RM7,000;C 型不超过 RM10,000;D 和 E 型不超过 RM14,500。家庭收入指申请人加配偶。
PR1MA 的禁售期多长?
PR1MA 官网写明房子必须自住、不得转租,但没有公布单一禁售期;公开指南引述 5 年(PR1MA 于 2017 年宣布从 10 年减到 5 年),也有些仍写 10 年。有约束力的数字在具体项目的 SPA 里——抽签前先读。
RUMAWIP 在吉隆坡真的是 RM30 万吗?
是——Residensi Wilayah 官网写明单位定价最高 RM30 万,部分 Residensi Prihatin MADANI 单位 RM20 万。面积和地点因项目而异;10 年禁售期是代价。
2026 年有拥屋计划(HOC)吗?
截至 2026 年 9 月,本文查证的来源里没有。现行的联邦优惠是首购族 RM50 万以下房屋的印花税豁免,2026 年财政预算案延长到 2027 年 12 月 31 日,加上为没有固定收入买家提供的 SJKP 担保。
计划规则以 pr1ma.my、residensiwilayah.jwp.gov.my 和 ehartanah.lphs.gov.my 公布为准,缺口由 HousingWatch 和 iProperty 的 2026 年指南补上并已注明,全部于 2026 年 9 月查证——不构成法律或财务意见。收入上限、价格分级和禁售期随各州预算案变动;具体单位以录取信和 SPA 为准。