马来西亚房产经纪费:收多少、谁付,以及怎么分辨注册经纪和非法经纪
马来西亚的房产经纪费是多少、由谁付?卖房时,经纪费最多是成交价的 3%(最低 RM1,000),由卖家付;出租房子、租约三年以内,经纪费最多是 1.25 个月租金,由业主付;买家通常一分钱都不用付。这两个上限由给房产经纪发牌的政府机构 BOVAEP(马来文简称 LPPEH)在其官方收费表里定死,收费表由估价行 Jordan Lee and Jaafar 转载,我们在 2026 年 9 月 24 日查证;费用之上再加 8% 服务税。向发展商买全新房子的人,更是完全不该被要求付任何经纪费。只有在 BOVAEP 注册、戴着带照片工作牌的经纪(REA 或 REN)才能收这些费用,其他人都是非法执业,工作牌号码可以在 search.lppeh.gov.my 查到。要留意两点:3% 只是上限,不是固定价,签委托书前可以谈;巴生谷常见经纪要求租客分担出租费,那是市场习惯,不是规定,签约前你可以拒绝。
马来西亚的房产经纪最多能收多少?
最高收费写在法律里,所以任何报价高于此的经纪,要么没注册,要么在让你签一份你根本不需要签的特别协议。估价师、评估师及产业经纪条例(2009 年修订)第七附表的收费表,转载于 Jordan Lee and Jaafar 的收费页,PropCashflow 和 SpeedHome 的 2026 年指南也有归纳:
| 交易类型 | BOVAEP 收费表上限 | 惯例上谁付 |
|---|---|---|
| 土地和建筑物的买卖 | 成交价的 3%,每个产业最低 RM1,000 | 卖家 |
| 3 年以内的租约 | 1.25 个月毛租金 | 业主 |
| 超过 3 年至 4 年的租约 | 1.5 个月毛租金 | 业主 |
| 超过 4 年至 5 年的租约 | 1.75 个月毛租金 | 业主 |
| 附续约选择权的租约 | 1.75 个月加每多一年 0.25 个月 | 业主 |
| 不足 1 年的租约 | 按比例计算,最低 1 个月租金(SpeedHome 2026 年指南) | 业主 |
收费表之上还有两样东西。服务税:产业经纪是应税服务,费用要加 8% SST,在发票上分开列示(SpeedHome、NewProjek,2026 年)。代垫费用:租约盖印或广告的实际开销,若事先书面同意可以另收,但没有发票支撑、含糊的「经纪行政费」不是收费表允许的东西。
3% 是上限。多数买卖落在 2% 到 3% 之间,高价产业在经纪开工前谈一个更低的百分比很正常。谈经纪费不是失礼,收费表本来就是这样设计的。不能谈的是方向:经纪不能为了弥补卖家给的较低费用,转头向买家加收一笔。
经纪费谁付:卖家、买家、业主还是租客?
谁委托经纪,谁付经纪。实际上就是买卖由卖家付,租赁由业主付。几个让人搞混的情况:
- 二手房买家。你不用付卖方经纪任何钱,即使是那位经纪带你看房、处理你的出价。如果经纪向买家要「订购费」或「服务费」,请他出示让他成为你的经纪的书面委托信;没有委托信,这笔收费没有依据。真正的买方经纪是你书面委托替你找房的人,由你按双方同意的费用付,而卖方经纪照样由卖家付。
- 新盘买家。发展商委任经纪行销售项目,并按那份委任付款。你买新盘不该付任何经纪任何钱,而且不管你自己走进去还是经由经纪,付的都是发展商固定的配套价。任何向你收费「帮你锁定单位」的人,收的是空气的钱。(你经由我们买房时我们怎么获得报酬,见我们的收入来源。)
- 租客。收费表把出租费用放在业主身上。巴生谷常见经纪要求租客和业主对分,或者由找到经纪的租客付半个月;那是市场习惯,不是规定,签约前你可以拒绝。租约盖印是另一笔小额政府费用,通常由租客承担;见租约印花税和押金。
- 一宗交易两个经纪。卖方经纪和买方一边的经纪合作(co-broke)时,他们之间分卖家付的那笔费用。那是他们的安排,不会给你的账单加任何东西。
卖家花 2% 到 3% 买到什么:定价建议、挂牌和带看、筛选买家、谈判、以托管人身份持有诚意金,以及把档案推进到律师那里。RM60 万的买卖,2.5% 是 RM15,000 加 RM1,200 SST,所以卖家应该问清楚到底包含哪些营销。卖家的其他成本见 2026 年卖房成本和 RPGT。
什么是注册经纪?怎么查 REN 号码?
在马来西亚,只有三种人可以合法收取安排房产买卖或租赁的费用,三种人都戴着有号码的 BOVAEP 工作牌。
- REA(注册产业经纪):通过局方考试和实务测试,直接在 BOVAEP 注册,可以经营经纪行。牌号以 E 开头,蓝色牌。
- REN(产业经纪员):完成局方的经纪员课程,同一时间只能挂在一家 REA 经纪行名下。牌号以 REN 开头,红色牌。看房时你最常遇到的就是这种人。
- PEA(见习产业经纪):培训中的 REA,同样有注册。
其他所有人,包括手上有一堆 WhatsApp 群房源的朋友的朋友、示范单位停车场里的跑腿、没有牌的「顾问」,按 1981 年估价师、评估师、产业经纪及产业管理人法令都是非法中介。实际风险不在于局方罚他们多少,而在于你的诚意金正被一个没有托管义务、没有专业责任保险、背后没有公司的人拿着。
查证,大约一分钟:
- 打开 search.lppeh.gov.my(局方的公开名册;也可从 lppeh.gov.my 进入)。
- 查 REN 选经纪员搜索,查 REA 选会员搜索,输入牌上的号码、姓名或电话号码。
- 确认三样对得上:姓名、号码,以及此人告诉你他所属的经纪行。一个 REN 同一时间只能挂在一家经纪行。
- 名册上查不到,就是没注册。没有线下例外。
真的工作牌有局方标志、本人照片、号码和有效期;每年更新。名片上印着「REN」不算工作牌。
哪些钱应该拒付?什么时候谈价是正常的?
不在收费表里、没有事先书面同意、或不是注册经纪行开发票的任何收费,都拒付。常见的几种:
- 新盘的买方费用。付给经纪而不是发展商的「手续费」、「排队费」、「单位预留费」。新盘买家在签 SPA 之前唯一要付的钱是给发展商的订金,而按房屋发展条例,14 天内没签 SPA 这笔订金可退;退款怎么运作见订金退款。
- 换「折扣」的费用。新盘价格是固定配套价,每个买家拿到的配套一样,所以没有人能卖给你一个更好的入口。
- 没有发票的租客「经纪费」。如果你同意分担出租费用,要经纪行开列明 SST 的发票。付现金给个人不是费用,是一笔你追不回来的小费。
- 买卖超过 3% 的任何收费,除非有一份你真的读过的独立书面协议。
三个地方谈价是正常的:买卖费用的百分比(在签经纪委任协议之前谈,不是找到买家之后)、出租费用由业主还是租客承担,以及卖家为这笔费用拿到的营销范围。注册经纪对这些对话习以为常。注册经纪不会做的是低于收费表 RM1,000 的最低额,或在没告知双方的情况下同一宗交易两头收费。
常见问题
马来西亚卖房的经纪费是多少?
按 BOVAEP 第七附表收费表,最高是成交价的 3%(最低 RM1,000),费用另加 8% SST。多数买卖在经纪开始营销前谈定 2% 到 3%。卖家付。
在马来西亚买家要付经纪费吗?
通常不用。二手房由卖家付经纪;新盘由发展商付它委任的经纪行。买家只有在书面委托某位经纪作为自己的买方经纪、并约定费用的情况下才付钱。
出租房子的经纪费是多少?
三年以内的租约最高 1.25 个月毛租金,超过三年至四年 1.5 个月,超过四年至五年 1.75 个月,另加 8% SST。不足一年的租约按比例计算,最低一个月。按收费表由业主付;跟租客对分是市场习惯,不是规定。
怎么查房产经纪有没有注册?
到局方公开名册 search.lppeh.gov.my,用 REN 或 E 号码、姓名或电话号码搜索,并确认经纪行跟经纪告诉你的一致。查不到这个人,就是没注册,不能合法收费。
经纪费能谈吗?
能。3% 和 1.25 个月都是上限。在经纪委任书里、开工前谈好百分比和营销范围;找到买家之后再重谈,纠纷就是这样来的。
本文基于 Jordan Lee and Jaafar 转载的 BOVAEP(LPPEH)第七附表收费表、局方在 search.lppeh.gov.my 的公开名册,以及 PropCashflow、SpeedHome 和 NewProjek 公开的 2026 年指南,截至 2026 年 9 月 24 日。不是法律意见。对你有约束力的费用是你签的书面经纪委任书里的那个;收费表定的是上限,不是价格。