2026 年马来西亚房贷每月供多少:RM30 万到 RM100 万的房子,每个月到底要还多少钱
你在马来西亚看中一间 RM50 万的房子,想知道每个月要花多少。如果你借房价的 90%,也就是 RM45 万,分 35 年还、年利率 4.00%,每个月要还大约 RM1,992。这 35 年里,除了借的 RM45 万,你还要付给银行大约 RM386,800 的利息。改成 30 年还清,每月要还大约 RM2,148,但总利息降到大约 RM323,400。一个好记的口诀:4.00%、还 35 年,每借 RM10 万,每月大约还 RM443。4.00% 是 Maybank 公布的标准房贷利率,2026 年 9 月 24 日查证;马来西亚所有银行的房贷利率都跟着国家银行的基准利率走,而这个利率在 2026 年 9 月 3 日维持在 2.75%。你自己的银行会另外报价,所以这些只是估算。如果这笔月供只在 4.00% 时供得起、到 5.00% 就不行,那这间房子对你来说太大了。
供 35 年,每月供多少?
下表假设借 90%(国家银行允许首两笔房贷的最高比例)、供 35 年、三个利率:现行的 4.00%,以及高 0.5% 和高 1.0%。「总利息」是整个 35 年内,在借款本金之外你付给银行的钱。数字由我们用标准房贷公式计算(下文有解释),四舍五入到整数。
| 房价 | 贷款(90%) | 4.00% 月供 | 4.00% 总利息 | 4.50% 月供 | 4.50% 总利息 | 5.00% 月供 | 5.00% 总利息 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| RM300,000 | RM270,000 | RM1,195 | RM232,107 | RM1,278 | RM266,673 | RM1,363 | RM302,316 |
| RM400,000 | RM360,000 | RM1,594 | RM309,475 | RM1,704 | RM355,564 | RM1,817 | RM403,088 |
| RM500,000 | RM450,000 | RM1,992 | RM386,844 | RM2,130 | RM444,455 | RM2,271 | RM503,860 |
| RM700,000 | RM630,000 | RM2,789 | RM541,582 | RM2,982 | RM622,237 | RM3,180 | RM705,404 |
| RM1,000,000 | RM900,000 | RM3,985 | RM773,689 | RM4,259 | RM888,910 | RM4,542 | RM1,007,719 |
最后一行请看两遍。RM100 万的房子供 35 年、利率 5.00%,光利息就比贷款本身还多。这不是什么黑幕,而是 35 年复利的样子;也正因如此,下面讲的年限选择比多数买家以为的重要得多。
改供 30 年会怎样?
每月多付大约 8%,总利息省下大约六分之一。同样的贷款、同样三个利率、供 30 年:
| 房价 | 贷款(90%) | 4.00% 月供 | 4.00% 总利息 | 4.50% 月供 | 4.50% 总利息 | 5.00% 月供 | 5.00% 总利息 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| RM300,000 | RM270,000 | RM1,289 | RM194,048 | RM1,368 | RM222,498 | RM1,449 | RM251,791 |
| RM400,000 | RM360,000 | RM1,719 | RM258,730 | RM1,824 | RM296,664 | RM1,933 | RM335,721 |
| RM500,000 | RM450,000 | RM2,148 | RM323,413 | RM2,280 | RM370,830 | RM2,416 | RM419,651 |
| RM700,000 | RM630,000 | RM3,008 | RM452,778 | RM3,192 | RM519,162 | RM3,382 | RM587,511 |
| RM1,000,000 | RM900,000 | RM4,297 | RM646,826 | RM4,560 | RM741,660 | RM4,831 | RM839,302 |
以 RM50 万的房子、4.00% 计,供 30 年每月多 RM156,总利息少 RM63,431。选哪个看你的现金流,不是看面子:如果 35 年是银行肯批的唯一办法,就拿 35 年,有钱时再多还。半灵活(semi-flexi)或全灵活(full-flexi)房贷让你多还又不会把钱锁死,见全灵活 vs 半灵活房贷。注意最长年限是 35 年或供到 70 岁,以先到者为准,所以 40 岁的人已经只剩 30 年。
月供是怎么算出来的?利率为什么会动?
用白话说:银行把贷款拆成每月相等的还款,每个月先对还欠着的余额算利息,让余额刚好在年限结束时归零。头几年每期大部分是利息,后期大部分才是本金。RM45 万、35 年、4.00% 的贷款,第一年每期 RM1,992 里大约 RM1,500 是利息。任何房贷计算器,包括银行自己的,用的都是同一条公式,所以同样的利率和年限下,我们的数字会跟银行的一致。
你的利率 = SBR + 银行加幅。2022 年 8 月起,所有新的浮动利率房贷都以标准基准利率(SBR)定价,每家银行的 SBR 都等于国家银行的 OPR;OPR 自 2025 年 7 月起是 2.75%,2026 年 9 月 3 日的货币政策会议再次维持不变。银行在上面加自己的加幅:Maybank 的参考 4.00% 是 SBR + 1.25%;RinggitPlus 2026 年 9 月的列表显示其他配套大约从 4.10%(RHB)到 4.35%(Maybank Maxi Home、CIMB)。加幅整个贷款期固定,SBR 不固定。这就是表里放 +0.5% 和 +1.0% 的原因:OPR 若回到 2023 年的水平,你的月供会跟着走。伊斯兰融资一样,只是把利率叫作利润率。
影响月供的三件事,按影响大小排:贷款额(即房价和你付多少头期)、年限、利率。前两样在你手上;第三样一半在银行、一半在国家银行。
这个月供你供得起吗?银行用的 DSR 测试
银行不会因为你说供得起就批;它们看的是债务偿还比率 DSR,也就是你每月所有贷款还款(包括这笔新房贷)除以每月净收入。多数银行要求低于大约 60%,健康范围是 40% 以下。所以 RM50 万房子的 RM1,992 月供,在完全没有其他债务的情况下至少要 RM3,320 净收入;算上车贷和信用卡,现实上要 RM5,000 或以上。完整机制见 DSR 解释,各价位需要多少收入见买 RM50 万的房子要多少收入。
两个老实的提醒。第一,月供不是养房的全部开销:管理费、储备金、地税、门牌税和火险都在上面,公寓通常每月再加几百令吉;清单见买房的隐藏成本。第二,如果月供只在 4.00% 时供得起、到 5.00% 就断,那你买的房子太大了。把 +1.0% 那一栏当作你真正的预算。
常见问题
马来西亚 RM50 万的房子每月供多少?
借 90%(RM45 万)、供 35 年、4.00%,每月大约 RM1,992;供 30 年大约 RM2,148。利率 4.50% 时分别是 RM2,130 和 RM2,280。银行实际报价取决于给你的加幅。
2026 年马来西亚银行房贷利率是多少?
国家银行 OPR 是 2.75%(2026 年 9 月 3 日维持),所以每家银行的 SBR 都是 2.75%。Maybank 公布的标准房贷参考实际利率是 4.00%(SBR + 1.25%);RinggitPlus 截至 2026 年 9 月列出的其他配套大约 4.10% 到 4.35%。低于这个的促销利率通常有条件或锁定期。
供 35 年是不是不划算?
如果那是银行肯批的条件、而你之后会多还,就不是。RM45 万、4.00%,35 年比 30 年多付大约 RM63,000 利息,但每月少供 RM156。真正的错误是拿了 35 年却一分钱都不多还。
头几年的月供有多少是利息?
大部分。RM45 万、4.00%、35 年,第一期 RM1,992 里大约 RM1,500 是利息,只有约 RM490 在减本金。所以头几年多还的每一块钱省得最多。
伊斯兰房屋融资也是这样算吗?
是。Commodity Murabahah 或 Musharakah Mutanaqisah 等伊斯兰产品用的利润率同样以 SBR 定价,同样的利率和年限算出同样的月供。名称不同,算法一样。
本文是基于国家银行 2026 年 9 月 3 日的 OPR 决定、Maybank 公布的参考实际利率(4.00%,2025 年 7 月 11 日生效)和 RinggitPlus 2026 年 9 月房贷列表,用标准分期公式算出的估算,截至 2026 年 9 月 24 日。不是理财意见,也不是贷款报价。银行会按每位借款人另外报利率、加幅和年限,OPR 也会变;签字前请自己用高 1% 的利率再算一遍。