一定要有 MM2H 才能在马来西亚买房吗?不用 —— 因果其实是反过来的
不需要。外国人买马来西亚住宅,不需要任何签证、不需要 MM2H、不需要长期居留。经济部的联邦指南只是把 MM2H 购屋列为「免经济部批准」的其中一种情形 —— 它不是买房的前提条件。
而且真实的因果是反过来的:MM2H 强制你买房。白银档要 RM60 万以上、黄金 RM100 万以上、白金 RM200 万以上,而且买下来 10 年内不准卖。你是为了签证去买房,不是为了买房去办签证。
唯一你两边都躲不掉的,是州政府批准(Kebenaran Pindah Milik)。有没有 MM2H 都一样要申请,批不下来交易一律无效。
官方文件到底怎么写的
《Garis Panduan Perolehan Hartanah》(2022 年 7 月 13 日生效)里,「Rumah Keduaku」(MM2H 的马来文名)整份文件只出现一次,位置在附录一第 1.1 段 —— 那是一份「免经济部批准」的清单。
更关键的是第 2.3 段:外国权益购买每单位 RM100 万以上的住宅,本来就不需要经济部批准,这类收购归州政府管辖。
所以逻辑很清楚:
- 你买 RM100 万以上的住宅 → 不需要经济部批准(和 MM2H 无关)
- 你有 MM2H → 也不需要经济部批准
- 两条路都要州政府批准
MM2H 在这里的作用,不是给你买房资格,而是让某些原本要走联邦审批的情形免掉那一层。对绝大多数买 RM100 万以上住宅的人来说,这个「好处」你本来就有。
直接买 vs 走 MM2H 再买
常见的错误顺序是:先被说服办 MM2H,再去挑房子。这样做你会踩到三件事:
- 你的房子被锁十年。官方四个类别页都写着同一句:获批后必须购屋,而且该住宅 10 年内不允许出售,唯一的出口是换一间更贵的。如果你原本只是想在马来西亚有个落脚点、三五年后再看,这一条会把你钉住。
- 你可能为了签证被推去买不合适的房子。门槛是「州与 MM2H 取高者」,于是预算被往上顶。为了凑门槛而买的房子,十年后要不要接手,是别人的问题,不是你的。
- 你付了不必要的钱。如果你的目标只是持有一间马来西亚的房产(收租、保值、给孩子读书时住),那么定期存款和参与费对你没有产生任何购房上的好处 —— 因为买房这件事你本来就做得到。
反过来,如果你真正要的是长住资格、或者在马来西亚经商就业(只有白金档允许),那 MM2H 是对的工具 —— 只是要认清你买的是签证,房子是它的附带条件。
那我到底该走哪一条?
不办 MM2H,直接买 —— 如果你的目的是持有资产
收租、保值、孩子来念书时有地方住、退休前先卡位。这些目标完全不需要签证。你要处理的只有三件事:该州的最低价门槛、州政府批准、以及 2026 年起的 8% 印花税。
要留意:买房不给你任何居留权。你还是按一般旅客的入境规定进出。
办 MM2H —— 如果你要的是「住得下来」
一年要在马来西亚累计住 90 天、想让家人长期在这里生活、或者要在本地做生意(只有白金档允许经商与就业)。这些是签证才能解决的,房子解决不了。
那就接受十年锁定这个代价,并且用十年的标准去选盘 —— 管理素质、周边供应量、交通与学区,而不是短期涨幅。细节见 MM2H 四档要多少钱,买房那关怎么过。
两边都要先过的那一关
不管走哪条路,州政府批准都要申请,而且各州的门槛、可买类型、levy 差很远。先看各州门槛那一篇,再决定买在哪个州 —— 顺序反了,前面的功夫都可能白做。
常见问题
没有 MM2H 可以在马来西亚买房吗?
可以。外国人买住宅不需要任何签证或居留身份。联邦指南只把 MM2H 购屋列为免经济部批准的其中一种情形,并没有规定必须持有 MM2H 才能买。你需要处理的是该州的最低价门槛和州政府批准 —— 这两关有没有 MM2H 都一样。
买了房子可以拿到马来西亚居留权吗?
不能。在马来西亚,买房本身不产生任何签证或居留资格。想长住要另外申请签证,MM2H 是其中一条路。这一点和某些国家的「买房移民」不同,别把两者混为一谈。
MM2H 一定要买房吗?
是。官网四个类别都写明获批后必须在马来西亚购屋并持有:白银 RM60 万以上、黄金 RM100 万以上、白金 RM200 万以上;SEZ/SFZ 限森林城市。而且10 年内不准卖,唯一出口是换一间更贵的。
有 MM2H 会不会比较容易拿房贷?
可能会,但那是银行的信贷政策,不是法律给的权利。举例来说 CIMB 对 MM2H 参与者的房贷产品页写明贷款成数最高 85%(含 MRTA/MLTA、律师费、估价费,这些合计上限 5%),条件是把定存放在 CIMB。这是单一银行的产品条款,不代表所有银行,也不代表你一定批得到 —— 各家银行对非居民的收入认定差很远。详见我们的外国人贷款那一篇。
MM2H 的房价门槛和州的门槛不一样,以哪个为准?
取高者。两套门槛并存,你必须同时满足。举例:雪兰莪第一区的州门槛是 RM200 万,而 MM2H 白银档是 RM60 万 —— 你在雪兰莪一区买,要看 RM200 万那个数字。反过来在吉隆坡(州门槛 RM100 万)办白金档(RM200 万),要看 RM200 万。