甲洞 (Kepong) 公寓 2026 年行情:买家实际付了多少钱,逐栋看
假设你手上有大约 RM400,000,想在吉隆坡甲洞买公寓。这个预算落在一个分成两半的市场中间。2024 年以来,甲洞一般公寓的成交价大约是每平方尺 RM410。「每平方尺」的意思很简单,就是每一平方尺地板面积的价钱,所以一个普通的 900 平方尺单位,按这个价大约是 RM369,000。把它当粗略参考,不是报价。经常有成交的楼盘里,最便宜的是 Greenview Apartment,大约每平方尺 RM222,Metro Prima 几座在 RM287 到 RM347;最贵的是 Desa ParkCity 的 Park Regent,大约每平方尺 RM1,610,一个单位要 RM3,700,000 左右。老实说一句:RM400,000 在甲洞买到的是 2000 年前后、650 到 1,000 平方尺的公寓。如果你期待用甲洞的价钱买到 Desa ParkCity 的街道和保养,甲洞不是那个地方。这些数字来自 2024 年以来的官方房屋成交记录,范围是甲洞中心约 3 公里内,由 Affirm Plus Research 整理。
甲洞哪些楼盘 2024 年以来卖得最多,卖多少钱?
下面这 20 栋,是甲洞中心约 3 公里内、2024 年以来成交最多的楼盘,从至少有 8 笔成交的 38 栋里挑出来。每个价钱都是那栋楼的一般成交价,所以一笔特别的成交拉不动它。月租只在 2024 年以来至少有 5 份租约时才显示,一年租金回报就是一年租金除以房价,还没扣管理费、税和空置期,只在我们有把握时才给。「-」表示数据不够,不敢讲。
| 楼盘 | 地契 | 2024 起成交笔数 | 一般每平方尺价 (RM) | 一般成交价 (RM) | 一般月租 (RM) | 一年租金回报 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Park Regent Desa Parkcity | 永久 (Freehold) | 138 | 1,610 | 3,700,000 | 6,200 | - |
| Metro Prima -Mutiara Magna | 租赁 (Leasehold) | 53 | 347 | 240,000 | 850 | 4.2% |
| Menara Menjalara | 永久 (Freehold) | 49 | 379 | 398,000 | 1,500 | 4.5% |
| Fortune Avenue | 租赁 (Leasehold) | 47 | 374 | 450,000 | - | - |
| East Parc @ Menjalara | - | 42 | 785 | 969,000 | 2,300 | 2.8% |
| Vista Mutiara | 租赁 (Leasehold) | 34 | 358 | 360,000 | 1,500 | 5% |
| The Northshore Gardens (Desa Parkcity) | 永久 (Freehold) | 31 | 949 | 1,680,000 | - | - |
| Metro Prima -Vista Magna | 租赁 (Leasehold) | 30 | 332 | 286,000 | - | - |
| Nadia Parkfront Condo (Desa Parkcity) | 永久 (Freehold) | 26 | 748 | 875,000 | - | - |
| Vim 3, Desa Park North | - | 25 | 841 | 425,000 | - | - |
| M Suite @ Desa Park North | 租赁 (Leasehold) | 24 | 712 | 422,000 | - | - |
| The Henge Residence | 租赁 (Leasehold) | 22 | 453 | 515,000 | 1,600 | 3.7% |
| Unio Residence | 租赁 (Leasehold) | 20 | 667 | 570,000 | 2,020 | 4.3% |
| Metro Prima -Casa Magna | 租赁 (Leasehold) | 19 | 344 | 348,000 | - | - |
| Residensi Unggul/ First Residence | 租赁 (Leasehold) | 19 | 439 | 450,000 | 1,600 | 4.3% |
| Sri Jinjang Court | 租赁 (Leasehold) | 18 | 318 | 285,000 | - | - |
| Fortune Centra | 租赁 (Leasehold) | 18 | 715 | 589,000 | 1,300 | - |
| Ativo Suites - Damansara Avenue | 永久 (Freehold) | 17 | 904 | 639,000 | - | - |
| Suite Enesta Kepong | 租赁 (Leasehold) | 17 | 448 | 550,000 | - | - |
| Trinity Lemanja | 永久 (Freehold) | 17 | 574 | 580,000 | 1,700 | 3.5% |
成交笔数可以看出一栋楼好不好买进、以后好不好卖出。不到三年有六十到一百笔成交,买家很多;只有十五笔,近期可比的成交少,银行估价(银行自己估这套房值多少)就比较难预料;见估价低过成交价怎么办。
甲洞的价差对买家意味着什么?
甲洞便宜的一端,是 Metro Prima 一带的公寓群,加上增江 (Jinjang) 的老公寓。Metro Prima Suria Magna 一般每平方尺 RM287(一般成交价 RM182,000),Vista Magna RM332(RM286,000),Casa Magna RM344(RM348,000),Mutiara Magna RM347(RM240,000,也是全区成交第二多的楼,53 笔)。Greenview Apartment 每平方尺 RM222(RM200,000)和 Sri Jinjang Court RM318(RM285,000)也在这一档。租金不高,但因为房价低,回酬还不错:Vista Mutiara 5.0%、Menara Menjalara 4.5%、Mutiara Magna 4.2% 毛回酬(回酬就是一年租金除以房价,还没扣任何开销)。
贵的一端是 Desa ParkCity,以及 Desa Park North 和 Menjalara 一带比较新的小单位楼盘。Park Regent Desa ParkCity 是全区成交最多的楼,138 笔,一般每平方尺 RM1,610,每个单位 RM3,700,000(2,303 平方尺),跟甲洞其他地方完全是两个市场。The Northshore Gardens 每平方尺 RM949(RM1,680,000),Nadia Parkfront RM748(RM875,000)。ParkCity 以外,Damansara Avenue 的 Ativo Suites(RM904)、Vim 3(RM841)和 M Suite(RM712)每平方尺高但总价低,RM422,000 到 RM639,000,因为单位只有 463 到 606 平方尺。East Parc @ Menjalara 每平方尺 RM785(RM969,000)。
中间那一段,每平方尺 RM350 到 RM520,才是多数人说的甲洞:Menara Menjalara(RM379,RM398,000,1,076 平方尺)、Fortune Avenue(RM374,RM450,000)、Vista Mutiara(RM358,RM360,000)、The Henge(RM453,RM515,000)、Residensi Unggul(RM439,RM450,000)、Suite Enesta(RM448,RM550,000)、Fortune Perdana(RM508,RM550,000)。实际的意思是:RM450,000 在这里能买 2005 到 2016 年落成、1,000 到 1,160 平方尺的家庭单位,同样的钱在 Desa Park North 只能买大约 600 平方尺。注意这个中间段多数是租赁地契(leasehold,土地是向州政府长期租的,通常 99 年);永久地契(freehold,你永久拥有自己那一份土地)集中在 Menjalara 和 ParkCity。见永久地契 vs 租赁地契。
本站收录的甲洞新盘有哪些,价钱怎么对照?
本站收录 6 个还在卖的甲洞新盘公寓项目。「起价 RM」是发展商对最小户型的固定价钱,已经算掉任何配套或回扣,照本站项目页原样写。同一户型每个买家付的都一样,没有折扣可以追。火车站距离只在本站项目页有记录时才列。
| 项目 | 地段 | 起价 RM | 地契 | 最近火车站(据本站项目页) | 链接 |
|---|---|---|---|---|---|
| Residensi ZIG | Kepong | 342,888 | 租赁 (Leasehold) | - | 查看 |
| Lake City @ KL North | Kepong | 370,168 | 租赁 (Leasehold) | - | 查看 |
| M Nova | Kepong | 404,800 | 租赁 (Leasehold) | - | 查看 |
| Arunya @ Kepong | Jinjang | 480,800 | 租赁 (Leasehold) | Jinjang (MRT Putrajaya), 600 m | 查看 |
| Armani Residence @ Kepong | Kepong Baru | 565,300 | 租赁 (Leasehold) | Kepong Baru (MRT Putrajaya), 550 m; Metro Prima (MRT Putrajaya), 1000 m | 查看 |
| Mulberi Condominium | Other | 747,720 | 永久 (Freehold) | - | 查看 |
不要拿这些起价跟上面的二手价钱比。它们是两回事。二手价钱是买家实际为楼龄和状况都已知的现楼付的钱;起价是一个还没建好的单位的固定配套,而且是整栋楼最小的户型,不是典型单位。新盘价目表怎么读,在新盘价目表怎么看;两条路的老实取舍在新盘 vs 二手。甲洞完整项目名单在本站甲洞项目页。
数据从哪里来,不涵盖什么?
数据由 Affirm Plus Research 整理,来源是巴生谷 2024 年以来公寓成交和租约的官方记录,截至 2026 年 9 月。实际上的意思是:
- 一般成交价,不是开价。每个数字都是买家实际付的,不是卖家希望的。统计上这叫中位数:把所有成交从最便宜排到最贵,取正中间那一笔。
- 只算 2024 年以来。更早的成交不算,所以数字讲的是现在的市场,不是 2019 年的。
- 只列 2024 年以来至少 8 笔成交的楼盘,租金只在至少 5 份租约时才给。成交冷清的楼不在表里,所以你认识的某些楼盘会不见。
- 地图上画一个圈。这里的「甲洞」指离一个固定中心点约 3 公里内,不是邮区,也不是任何发展商的营销范围。38 栋通过了全部条件;表格列成交最多的 20 栋。
- 不含廉价屋和人民组屋 (PPR),所以表格便宜的一端是公开市场最便宜的,不是甲洞最便宜的住房。
- 不是估价。一栋楼的一般成交价告诉你那里近期成交的中间点;你那个单位的楼层、朝向、装修和当天的市场,可能让它高很多或低很多。银行估价师会看具体的近期成交,二手买房步骤解释了估价在流程里的位置。
常见问题
甲洞公寓每平方尺平均价是多少?
我们用每栋楼的一般成交价,不用平均数,因为单单一个 Desa ParkCity 就能把平均数拉高。38 栋自 2024 年起有登记成交的楼盘里,一般楼盘的成交价是每平方尺 RM410,多数楼盘落在 RM337 到 RM627 之间(Affirm Plus Research,甲洞中心约 3 公里内)。
Desa ParkCity 算甲洞吗?
地理上它在我们用的 3 公里范围内,所以 Park Regent、The Northshore Gardens 和 Nadia Parkfront 出现在表格里。价格上它是另一个市场:Park Regent 每个单位一般 RM3,700,000,大约是 Mutiara Magna 一般成交价的十五倍。如果你的预算是买甲洞本地,看表格时把 ParkCity 那三行跳过。
RM300,000 在甲洞能买到什么?
按一般成交价看:Metro Prima Mutiara Magna(一般 RM240,000)、Suria Magna(RM182,000)、Vista Magna(RM286,000)、Sri Jinjang Court(RM285,000)、Sri Ehsan Apartment(RM285,000)、Greenview Apartment(RM200,000)。都是 635 到 861 平方尺、2000 到 2001 年前后开始成交的单位。本站新盘没有低过 RM300,000 的;最低是 Residensi ZIG,起价 RM342,888。
甲洞哪些公寓租金回酬最好?
在租约够多的楼盘里:Vista Mutiara 5.0%、Menara Menjalara 4.5%、Unio Residence 4.3%、Residensi Unggul 4.3%、Metro Prima Mutiara Magna 4.2%。都是毛回酬,还没扣管理费和空置期;见租金回酬怎么算。
甲洞到底值不值得买?
价钱只是答案的一半。甲洞值得买吗讲 MRT 布城线、湖滨公园、哪几条路别住,以及谁不该在这里买。
二手数字是 2024 年以来固定范围内官方成交记录的一般成交价(中位数),由 Affirm Plus Research 整理;新盘价钱和地契照 2026 年 9 月本站项目页,会随分期售出而变动。这是一般市场资讯,不是估价,也不是投资建议。任何甲洞项目有没有执照、进度正不正常,是房屋部 KPKT 记录在案的事实,可以在本站项目查询免费查。