怎样看懂公寓平面图:小册子上的面积到底包含什么,两个户型怎么比

建筑面积是整个单位,不是能住人的地板。房产网站的定义是单位墙体围起来的总面积(PropertyGuru 和 Hartamas 都这样写),分层单位就是量楼层图上划出来的那块地界。让首次买家吓一跳的,是那些算进面积、但放不下衣柜的部分。

所以两个都标 850 平方尺的单位,一个阳台很深、冷气机台很长,另一个没有,房间面积可以差很多。每平方尺价格(psf,即价格除以建筑面积)是按封面数字算的,所以阳台大的那个单位,按能用的每一尺算,其实更贵。没有固定的百分比可以扣,要量,不要猜。买卖合约本身用平方米写面积,1 平方米等于 10.764 平方尺。

平面图首先是宣传图,其次才是技术图。被图片打动之前,先看五样东西:

• 家具画小了。一张真的 queen 床大约 1.5 米乘 1.9 米,至少一边要留走道。如果图上标 3.0 米乘 3.0 米的房间,床四周看起来都还有一米空,那张床就不是按比例画的。
• 柱子和横梁没画。结构柱常常落在睡房角落,正好吃掉放衣柜的位置;横梁会压低上方的天花板。很多小册子把柱子画成一个小方块,或干脆不画。要一张画了结构的图。
• 墙画成细线。真的墙有 100 到 150 毫米厚甚至更厚。小单位光是墙就占掉看得见的一块面积。
• 没有指北针。马来西亚靠近赤道,西晒全年都很毒。没有指北针的图,你看不出哪个房间下午四点在烤,也看不出睡房窗口对着外面还是对着走廊和天井。
• 双钥匙和复式的画法。双钥匙(dual-key)单位画的是同一个玄关分出两道门,其中一个通常是没阳台的 studio。复式(duplex)画的是楼梯符号和挑空(void);楼梯和挑空通常两层都算进建筑面积。两种格局各有取舍,详见双钥匙单位值不值得买。

先加房间,再加浪费。拿一张标了尺寸的图做一次,哪个户型好通常一目了然:

1. 把每个房间的长和宽(米)写下来相乘。只加睡房、客厅、饭厅、厨房。这是你的可用面积。
2. 用建筑面积减掉它。剩下的就是阳台、机台、后院、墙和单位内的走廊。剩得少的那个户型,同样的价钱给你更多的家。
3. 确认主人房放得下真的床和衣柜,而且门还开得了。3.0 米乘 3.3 米的房间可以;2.7 米乘 3.0 米、角落还有根柱子的房间不行。
4. 量单位内的走廊。通往睡房的长通道是你付了钱却永远用不上的建筑面积。
5. 找到冷气机台,确认从单位里面够得着做保养。要吊船才能修的压缩机,每年都要你多花钱。
6. 看厨房和浴室。有窗有后院的厨房好过封闭的;没窗的浴室一辈子靠抽风机。
7. 看单位在整层楼的位置。要整层的平面图:多少个单位共用一条走廊,电梯和垃圾房在哪里,你的睡房墙是不是贴着电梯井。密度和电梯数量比多数买家想的重要得多,见几个单位共用一部电梯算太多。

选定户型之后,要哪一层、朝哪边是另一个决定,见该挑哪个单位。

要将来会进你合约的那几张图,不是挂在墙上的那张。每个持牌项目都已经有这些图,因为发展商执照就是对着批准的建筑图纸发的:

• 标尺寸的平面图,每个房间以米标注,结构柱画出来。
• 楼层图(storey plan),就是将来附在买卖合约第一附表的那张,单位面积以平方米标注,附属单位(停车位)也标出来。
• 整层图和总平面图(site plan),看每层几个单位、电梯位置、垃圾房、你的窗口朝哪边。
• 标准配置清单,列明标准交付的装修和配件,你才知道示范单位额外加了什么。这一项本身就是一个题目:看示范单位的清单。
• 那个具体单位的净价(net price),你的每平方尺比较才是建立在真实数字上。价格表怎么读见新盘价格表解读。

最终锁定你单位面积的分层图(strata plan),要等大楼建好、分层地契发出之后才有,所以在销售厅是看不到的。你现在能坚持的,是买卖合约里的楼层图必须跟给你看的小册子平面图一致。