马来西亚公寓装修规矩:批准、按金,以及管理层能拦你做什么
你刚拿到在马来西亚人生第一间公寓的钥匙,想敲掉厨房那面墙、重铺浴室瓷砖、再装一台新冷气。公寓里你拥有的是单位里面,整栋楼是跟所有人共用的,所以管公寓生活的法律,2013 年分层管理法令和它 2015 年的条例,规定任何装修都要先拿到管理层的书面批准;管理层指发展商,或者之后的业主委员会(发展商还在参与时叫 JMB 联合管理机构,业主自己接手后叫 MC 管理机构)。管理层会收一笔可退还的装修按金,按 ClickBina 和 Houz 的装修指南,一般是 RM500 到 RM5,000,看楼而定;会规定施工时间;会拒绝任何动到撑起整栋楼的墙和柱、建筑外观或共用区域的工程。敲结构墙或改外观,还要按 1974 年街道、沟渠及建筑物法令拿地方议会的许可。一个提醒:装修之前先验楼,因为墙一敲,发展商就会把每一条裂缝都算到你承包商头上。
装修之前,JMB 或 MC 可以要求什么?
要求不少,而且都有法律依据。管理层不是故意刁难:楼下邻居天花板滴水,要去解释的人是他们。2015 年条例赋予管理层设定条件的权力,巴生谷大部分公寓用的都是一份标准装修申请表,内容大同小异。
| 要求 | 通常是什么样 | 为什么有这条 |
|---|---|---|
| 书面批准 | 申请表、标注工程位置的平面图、承包商资料 | 第三附表附例第 27 条:没有管理层事先书面批准不得装修 |
| 装修按金 | 可退还,一般 RM500 到 RM5,000;高档公寓会更高 | 用来担保电梯、走廊和公共水管不被弄坏;最终检查后退还 |
| 施工时间 | 通常周一至周五早上 9 点到下午 5 点,星期日和公共假期不准动工;敲打工程往往只限早上一小段时间 | 照顾楼里其他几百户的安宁 |
| 禁止结构工程 | 不准敲剪力墙、柱、梁或楼板;暗埋水管和电线管 300 毫米范围内不准钻孔 | 附例第 28 条,以及整栋楼的结构安全 |
| 湿区防水 | 重铺浴室或厨房瓷砖,要重做防水层并把保用证书交给管理层 | 漏水到楼下单位是装修后最常见的纠纷 |
| 冷气压缩机位置 | 只能放在指定的平台或支架上;不准在外墙另开洞 | 附例第 29(2) 条:外部装置要另外取得书面同意 |
| 承包商登记 | 工人身份证或准证副本、承包商门禁卡,有些楼要求承包商保险 | 保安,以及出了损坏找得到人 |
| 建筑废料与电梯保护 | 废料清运费或指定持牌清运商;提前预订铺了保护垫的货梯 | 装修垃圾不准丢进楼里的垃圾桶 |
有些楼在按金之外还加收一笔不退还的行政费。只要写在已登记的住户守则或附加附例里就合法;根据法令,附加附例必须在大会上以特别决议通过,并呈交给建筑物专员(COB,Commissioner of Buildings,设在地方议会里的分层楼宇监管官)。如果一笔费用凭空出现,请他们拿出依据的附例。
哪些工程要地方议会批准,不只是管理层?
动到结构的、动到外观的、改变已批准图则的,全部要。1974 年街道、沟渠及建筑物法令第 70 条规定,未经地方当局事先书面许可,任何人不得建造或改动建筑物;1984 年统一建筑附例是地方议会审核用的技术规范。落到一个公寓单位,意思是:
- 要地方议会批准:拆除或切割结构墙、梁、柱;扩大或移动外墙上的窗口或门口;把浴室或厨房搬到别的位置(要在楼板上开新的排水口);封闭阳台;任何改变外墙的工程。
- 通常只需管理层批准:地面和墙面重铺瓷砖、换厨柜衣柜、新天花和灯光、原位更换洁具、重新油漆、在原有支架上更换冷气。
- 永远不准:把你的单位扩展到公共产业上。走廊、天井、窗外的平台和屋顶都不是你的。在走廊搭储物间或把电梯大堂围起来,属于违反附例,管理层或分层管理仲裁庭可以下令你自费恢复原状。
地方议会的申请由当地建筑物管制部门处理(吉隆坡是 DBKL;雪兰莪是 MBPJ、MBSA、MBSJ 等),通常必须由合格的建筑师或工程师提交。两个实际提醒。第一,管理层的批准通常附带条件,要你自己去拿地方议会的准证;AskLegal 对附例的整理指出,需要当局批准而没有拿到的,管理层的批准视同撤回。第二,没批准的结构改动会跟着单位走:你卖房时、你转贷估价师上门时、或者下次楼宇重新油漆工程师发现少了一面墙时,它都会冒出来。
收了钥匙之后,正确的顺序是什么?
先验楼,后装修,每一次都是这个顺序。承包商一旦敲了墙,发展商就会说所有裂缝、漏水、空鼓瓷砖都是装修造成的,你的瑕疵索赔就没了。完整的验楼流程见我们的交房与瑕疵责任期指南;这里讲装修怎么嵌进去。
- 收钥匙时联合验楼,列瑕疵清单。把所有东西拍照,向发展商提交瑕疵表,等修好并签字确认之后才开始任何装修。保留发展商的收件确认。
- 读住户守则和装修指南。向管理处要装修表格、按金数额、施工时间和禁止工程清单。在承包商报价之前就给他一份,不是之后。
- 在规矩之内做设计。在平面图上标出哪些是结构(图例通常把剪力墙画得比较粗),湿区留在原位。我们的平面图指南教你辨认承重墙。
- 提交申请、交按金。交表格、承包商资料、图纸,需要的话附上地方议会准证或工程师的签核。等书面批准下来;保安亭一句口头「可以」什么都不算。
- 向承包商交代条件。施工时间、货梯预订、废料清运、防水保用。罚款和没收按金是承包商的行为触发的,但扣的是你的钱。
- 最终检查、退按金。请管理层检查公共区域,如果工程碰到湿区,请他们记录防水证书。退款通常在检查后几个星期。
预算提醒:按金是装修费之外的钱,再加上从交房日起就开始算的管理费(见管理费与储备金)和房贷月供。很多第一次买房的人恰恰在这一步现金见底,带着半个厨房搬进去。
分层单位装修核对清单
| 项目 | 完成? |
|---|---|
| 装修前已提交瑕疵清单并签字确认修复 | 是 / 否 |
| 已向管理处取得装修表格和住户守则 | 是 / 否 |
| 手上有管理层的书面批准(不是口头) | 是 / 否 |
| 按金已付、收据留好、退款条件读过 | 是 / 否 |
| 没碰结构墙、柱、梁、楼板;300 毫米规则已交代承包商 | 是 / 否 |
| 湿区留在原位,或搬动已取得地方议会准证 | 是 / 否 |
| 防水层重做,保用证书已交管理层 | 是 / 否 |
| 冷气压缩机只放在指定平台或支架 | 是 / 否 |
| 没有封闭阳台、走廊或任何公共产业 | 是 / 否 |
| 承包商已登记、工人证件已提交、门禁卡已领 | 是 / 否 |
| 施工时间和货梯预订已跟承包商确认 | 是 / 否 |
| 废料清运已安排并付费;垃圾房没留东西 | 是 / 否 |
| 已申请最终检查;退按金日期已记下 | 是 / 否 |
哪些人根本不该大装:打算从第一天就出租的业主。租客付钱买的是地点和状况,不是你的大理石背景墙,而且工程会让第一笔租金迟一到三个月进账。基本装潢、好的冷气、能用的厨房收得回成本;订制木工很少收得回。
常见问题
装修按金会退吗?
会,收它就是为了退。工程结束后管理层检查公共区域,扣除损坏或违反条件的部分之后退还。付钱时要一份书面的退款条件,收据留好。
管理层可以拒绝我的装修吗?
违反附例或已登记住户守则的工程可以拒绝,例如改结构、改外墙、扩展到公共产业。合规的室内装修,管理层不应该无理由拒绝。如果你认为拒绝不合理,分层管理仲裁庭可以受理关于管理层行使法令权力的争议。
厨房和客厅之间的墙可以敲吗?
只有在它是非结构隔墙时可以。很多公寓厨房隔的是轻质墙,可以拆;有些是剪力墙,不能。看平面图图例,或向管理层要结构图,拿不准就花钱请工程师确认。切割剪力墙要地方议会批准,而实际上根本不会批。
重铺浴室瓷砖要地方议会批准吗?
浴室位置不变、只换瓷砖和洁具,不需要。但需要管理层的书面批准,而且几乎每栋楼都要求重做防水层并提交保用证书。把浴室搬到新位置就要在楼板上开新排水口,那就需要地方议会批准。
没批准就装修会怎样?
管理层可以发停工通知、没收按金、拒绝承包商进入,并把事情提交分层管理仲裁庭,仲裁庭可以下令恢复原状和赔偿。地方议会层面,违反街道、沟渠及建筑物法令可被罚款,未经批准的工程可被下令拆除。
本文根据 2013 年分层管理法令、2015 年分层管理(维修与管理)条例和 1974 年街道、沟渠及建筑物法令整理的一般资讯,不构成法律意见。按金、施工时间和费用由各楼管理层和已登记的住户守则决定;上面的数字是装修指南发布的范围,不是法定上限。