2026 年蕉赖新盘：还在卖的 18 个公寓和有地房全列出，RM298,000 起，按 MRT 距离和 KPKT 状态看

全部 18 个，按起价从低到高。「起价」是我们项目页 2026 年 10 月记录的最小户型净价，即扣完发展商配套后的价，不是典型单位。每平方尺价（psf）是用这个起价除以那个最小户型算出来的，所以是入门 psf，不是全盘平均。

第二张表是售楼书不会给你看的：工程进度、直线距离最近的车站，以及 KPKT 公开的 TEDUH 登记册对每个盘的记录。KPKT 是房屋部；登记册列出每个持牌项目、发展商呈报的已售单位数，以及项目是进度正常、落后，还是在病态名单上。

已售数字是发展商在 2026 年 10 月初之前向 KPKT 呈报的数，所以接近 100% 的盘可能只剩退回或发展商自留的单位。状态用词是 KPKT 的分类，不是我们对任何发展商的评价。

以蕉赖中心约 3.5 公里内 33 栋高楼、2024 年起的登记二手成交（Affirm Plus Research 整理）来看，中位数是每平方尺 RM413；较便宜的四分之一楼盘大约在 RM374，较贵的四分之一大约在 RM507。上面 15 个高楼新盘的入门 psf 中位数是RM730。其中 14 个起价已经高过二手市场较贵的那四分之一，0 个起价在二手中位数或以下。

这两个数不是同一回事。二手是买家为真实、通常较旧的单位付的钱；新盘是发展商对一栋可能还没盖好的楼里最小户型开的净价。差额买的是新、保修和设施，也是你头几年转卖时必须赚回来的数。下面这些是 2024 年起登记成交最多的楼，也就是估价师会拿来对照的二手基准。

如果你看中的新盘价钱明显高过二手较贵的四分之一，先问这栋楼凭什么：门口有车站、租赁地契区里的永久地契，还是地点真的更好。都没有的话，附近两年楼龄的二手可能更划算。详细算法在新盘 vs 二手。

你要 MRT 在门口。The Connaught One（永久地契，452 平方尺 RM509,900，离 Taman Connaught MRT 100 米，1,334 个售出 1,225 个，列为进度落后）、Sunway Cochrane（永久地契，RM842,000，离 Cochrane MRT 60 米，1,296 个售出 690 个）、Binastra Cochrane（永久地契，RM721,800，离 Cochrane 100 米，2031 年交屋，记录为未动工）和 Alderwood Residence（RM677,000，离 Maluri MRT 450 米，186 个单位）是车站盘。它们也是蕉赖 psf 最贵的，因为车站就是产品。

你要最低价。Alam Damai 的 Maxim D'Parc（580 平方尺 RM298,000，2030 年交屋，1,116 个售出 350 个）、Tiara Vista（永久地契，852 平方尺 RM428,000，662 个售出 624 个，进度落后）和 Balakong 的 Rio Cheras South（永久地契，RM482,100，2029 年交屋）是入门档，离任何车站都要开车。Bandar Tasik Selatan 的 PSV1（已完工，RM513,000）和 PSV2（RM550,000，1,500 个单位）是 LRT 600 到 700 米外的预算选择。

你要已完工的楼。Emerald 9（永久地契，离 Taman Suntex MRT 500 米，RM493,000）、PSV1、Akasa（永久地契，2021 年完工，RM553,888）和 EkoCheras（永久地契，2017 年完工，RM850,000，1,516 个售出 1,018 个）今天就能走进去看。有地的话，Alam Damai 的 The Courtyard（永久地契，已完工，RM1,450,990，62 间售出 32 间）是现成的那个。

要三思的是 D'Heights @ Cheras South：它是名单上最便宜的有地房，RM478,000 而且永久地契，但 KPKT 把它放在病态名单，176 间售出 127 间，所以先读病态名单意味着什么，问清楚完工证书，再把这个价当成便宜。Sunway Velocity 3（RM662,000，1,604 个单位，售出 1,538 个）和 The Maison 23（有地，RM1,775,000）也记录为进度落后。每个盘在边界哪一边、为什么影响门牌税和可负担房屋计划，在蕉赖值得买吗；逐栋二手价在蕉赖买家实际付了多少。

三件事，按顺序；把项目名发给我们，三件我们免费替你查。

1. KPKT 执照和状态。上面每个盘都在登记册里，但执照和销售准证会到期、会续；标着进度落后或病态名单的，要先谈清楚新日期和你的权利。把名字放进我们免费的项目查询，或先读TEDUH 记录些什么。
2. 净价、贷款和现金。上面的起价已扣发展商配套。问清楚银行按哪个价估值，因为贷款成数按估值算，不按售楼书。价单怎么看和真正要准备的现金讲这个。附表 H 之下，签约付 10%，其余按工程阶段付：各阶段。
3. 密度、电梯和每月管理费。一千个单位以上的楼，电梯、泳池和停车场坡道是和一个小镇共用的；怎么看密度和管理费与储备金告诉你拿钥匙那天起每个月要付什么。

更长的清单在12 个警号；去售楼处那天用示范单位参观清单。