名牌发展商值得多付吗？我们查了 5 件事，只有 1 件真的比较好

阿美看中两个同一区的新盘。一个是大家都听过的名牌，贵一点；一个是没听过名字的发展商，便宜一些。销售员说：「名牌比较安心啦。」可是安心在哪里？

我们把这句话拆成 5 件事，逐一拿资料去验。「名牌」是我们跟资深房产从业者一起定的 47 个发展商集团，看的是买家认不认得、口碑好不好，不看上不上市、规模多大、卖得贵不贵。

下面一件一件讲。数字都经过三方核对；测不准的，我们老实说测不准，不硬给数字。

会。但保护你的其实不是招牌，而是「盖过很多盘」。

我们把政府 KPKT 登记的所有住宅项目拉出来，看现在被列为病态（进度落后很多、被政府盯着）或烂尾（停工、发展商救不回来）的有多少：

为什么？盖过几十个盘的发展商有自己的施工队、跟银行关系稳、现金流撑得住。出事多的，往往是规模小、第一次或第二次自己做项目的公司。所以没听过名字不等于危险，盘少才要小心。

要老实讲的一点：这是「现在还挂着」的数字。以前出过事、后来救回完工的项目，政府记录会显示「已完工」，算不进来。另外，「进度落后」（还没到病态）的比例，名牌反而不比别人低（每 1,000 个约 9 个，大型非名牌约 4 个）。

怎么查一家发展商的往绩，一步一步见怎么查发展商往绩。

看不出名牌一定比较会涨。同样是名牌，结果可以差很远。

我们拿政府成交记录，把每个盘（2010 至 2021 年开卖、2023 至 2025 年转手）跟方圆 3 公里内、同一种房子、差不多时间开卖的别家盘比：

• 跑赢的例子：Desa ParkCity 2020 年开卖的盘，转手时每年涨 12% 到 16%，附近别家盘每年只涨 0 到 1% 左右。
• 没跑赢的例子：吉隆坡另一个高级地段有几个 2019、2020 年开卖的名牌盘，转手价跟开卖价差不多，跟附近别家盘相近或更差。

Desa ParkCity 不一样的地方是整个城镇由同一家规划、管理：湖、公园、商店、保安都是它打理。很多地段则是多家发展商各盖各的。

能这样严格比较的名牌盘不多（只有几十批，而且一大部分来自同一个城镇），所以我们不敢说名牌一般会多涨，也不敢说不会。能确定的是：看的是「这一个盘」，不是「这一个牌子」。

看盘时多问两句：这家以前在这一带盖的盘，现在转手多少？这个价钱比附近差不多的二手贵多少？贵太多的，以后很难赚回来。

Google 评分几乎一样。住得好不好看管理，不看招牌。

这是巴生谷 148 栋中高档公寓（每栋至少 10 条评价），而且是同一区、同一个价位互相比。差别小到测不出来。

那什么才有差？管理拿过奖的公寓，评分比同区同价位的楼高大约 0.2 颗星。交屋几年后，大楼由住户委员会和管理公司管，管得好不好跟当初谁盖的关系不大。怎么挑一栋管得好的楼，见公寓住户最常骂的八件事。

限制：只比了巴生谷中高档的高楼，有地房子和中下价位的楼资料不够。

不会。疫情前大家差不多，疫情后名牌高楼登记延期的反而比较多。

为什么疫情后名牌延期多？可能是名牌高楼比较大、比较复杂，也可能是疫情期间政府给全行业的延期，资料分不出来。另外，「登记延期」不等于「已经迟交」，有些项目还没到期就先批了延期。

这跟你有什么关系？迟交的话，发展商要赔你每年房价的 10%，按天算（有地 24 个月、分层 36 个月，从付订金那天起算）。但如果政府批了延期，交屋期限通常被合法往后推，赔偿要从新的期限之后才开始算。延期是谁批的、什么时候批的，都会影响你拿不拿得到赔偿。细节见迟交赔偿这样算、这样追。

几乎每个盘都由集团专门开的一家子公司来盖，跟你签约的是它，不是母公司。

对发展商来说，一个盘一家公司，一个盘出事不会拖垮整个集团，跟地主合作、向银行借钱、算账都比较清楚。对你来说有好有坏：

所以签约前看清楚合约上的卖方是哪家公司，再问一句：母公司有没有用书面担保这个项目完工？没有书面，就当作没有。房屋部 2024 年提议过要母公司为子公司的项目做担保，但到现在还只是提议，不是法律。怎么把合约上的公司追到背后的集团，见这个项目的发展商到底是谁。

敢把名字挂在楼上的发展商，代表什么？

是一个好信号，但不是保证。

有些发展商把自己的名字放进每一个盘的名字，甚至写在大楼上，例如 Sunway（Sunway Velocity、Sunway Geo）、Arte（Arte Mont Kiara、Arte Cheras）、Skyline（Skyline Kuchai、Skyline Duta Ampang）。名字挂在楼上就躲不掉：一个盘做不好，每个经过的人都看得到名字，下一个盘就难卖。反过来，每个盘换一个名字的发展商，做坏了换个名字，买家可能根本不知道是同一家。

不过前面说过，整体来看名牌的楼口碑没有比较好。所以还是要自己去看它交屋好几年的楼：外墙、电梯、走廊、停车场，几年后维持得好不好，一看就知道。

病态的大多救得回来；真正烂尾的，很少。

政府 2023 年成立专责小组救问题项目。到 2025 年 12 月，政府宣布一共救回 1,333 个，但拆开来看：

只算 2025 年，完全救回的烂尾项目是 11 个（2,085 间房子）；政府网站上现在还挂着烂尾的，约有 180 个。所以看到「进度落后」就要开始盯，别等到变成烂尾。

买家的基本保障：大部分高楼按施工进度付款，楼盖到哪银行才放款到哪；买家的钱要先进项目专用户口；可以向购屋者索赔仲裁庭投诉，每宗最多判赔 RM5 万，申请费 RM10。真的遇上烂尾，每一步怎么走见项目烂尾了：买家该走的每一步。

最快是用 Sifu 的「Check KPKT Status」，手机也能用，5 分钟查完。

1. 打开 propertysifu.my/semak-projek（首页上方的「Check KPKT Status」也到这里）。
2. 输入项目名或发展商名。
3. 马上看到它有没有被政府列为进度落后、病态或烂尾；输入发展商名，会列出它名下被列名单的盘。

想自己对一次政府的原始记录，可以用电脑打开房屋部的 TEDUH 网站「Semakan Status Kemajuan Projek」页，输入名字后看「Status Projek Keseluruhan」那一栏。看懂这几个字：Lancar 是照进度在盖，Lewat 是进度落后，Sakit 是病态，Terbengkalai 是烂尾，Siap Dengan CCC/CFO 是已完工。

小提醒：发展商每个盘常用不同的公司名，只查一个公司名可能查不全。PropertySifu 每个项目页的「Developer track record」已经把同一集团的公司连在一起。

看新盘时，关于发展商要问哪 5 件事？