公寓住户最常骂的八件事,和怎么挑到一栋管得好的楼

先讲一个常见的情况。阿伟看中一间公寓:走路到轻快铁,价钱合理,样板屋漂亮。搬进去三个月才发现,四部电梯长期只有两部能用,早上等十分钟;朋友来访被保安吼;向管理处投诉,没有人回。这些事看房那天都看不出来,但住进去每天都碰到。

这不是个别故事。我们把 439 栋公寓的住户评价里,打一颗星和两颗星的 628 条逐条归类,得出这张排行(一条评价可以同时骂几件事):

头两名都是「人」的问题:有没有人回你、保安怎么对人。硬件坏了本身不会让住户气到写差评,坏了一年没人修才会。

户数越多、户型越小、楼越新,评分偏低的机会越大。这里的「评分偏低」是指住户评分低于 3.8 颗星(满分 5 颗星,一般公寓在 4.1 左右)。

为什么会这样?一千户的楼,早上几百个人同时等电梯、同时出停车场,保安一天要处理几百个访客和送货员,同样的管理水平,人一多就顶不住。小户型的楼,差评里将近一半跟短租住客有关:进进出出的人多,住户之间也不熟。

两个跟一般印象相反的发现:

• 新楼不比旧楼好管。交楼 10 年内的楼,评分偏低的比例差不多是十几年楼龄的两倍。撑过十几年评分还高的楼,管理是经过考验的。
• 贵不等于管得好。中档、中高档、高端公寓,评分偏低的比例分别是每 100 栋 17、13、12 栋,差不多。

大盘不是不能买。我们看的千户大盘里,也有几栋拿到 4.2 颗星以上。只是买大盘要多验几样,下面会讲。

第一步,先看两个数字:总户数和主力户型大小。主力户型 1,200 平方尺以上的楼,每 10 栋有 3 栋拿到 4.4 颗星以上的高分;千户以上的大盘,每 10 栋不到 1 栋。这两个数字经纪和售楼处都答得出来,问就是了。

第二步,读住户评价,但要会读。在 Google 地图搜楼名就有。四个要点:

1. 评价要够多。少过 30 条的,星数不能当真,一两个人就能拉高拉低。
2. 只读最近一年的。管理公司会换。我们读到不少「换了新管理之后好很多」,也读到「以前很好,现在这一家很差」。几年前的好评说明不了现在。
3. 跳过夸地点的。评分偏低的楼,好评里每 10 条有 6 条在夸地点方便;高分的楼只有 4 条。地点好是真的,但它不告诉你住进去舒不舒服。高分楼多出来的好评,是在讲安静、绿化、维护得好。
4. 专门找一两颗星的来读。看它们骂的是不是同一件事。十条差评有六条讲电梯,那电梯就是真有问题。

第三步,现场五分钟验四样。看房那天顺手做:

1. 跟保安讲两句话。登记访客时他怎么对你,就是他每天怎么对你的家人、朋友和送货员。
2. 每一部电梯都按一次。有没有贴「维修中」,贴了多久。大盘尤其要算:多少户共用几部电梯。
3. 走一趟停车场。灯亮不亮、地面干不干净、访客车位够不够。最好傍晚或晚上去。
4. 看布告栏。有没有贴最近的账目摘要、大会通知、维修进度。肯把账目贴出来的管理层,通常不怕人看。

问管理费收得齐不齐、储备金剩多少、楼里准不准做短租。前两样决定这栋楼以后有没有钱修东西,第三样决定你的邻居是谁。

1. 管理费收了几成?很多业主拖欠的楼,不管管理费定多少,钱都不够用,接下来就是电梯没钱修。买二手的话,请卖家或经纪出示最近一次业主年度大会的审计账目,上面有。
2. 储备金(sinking fund)还剩多少?这是留着做大维修的钱:换电梯、重新油漆、修屋顶。楼龄不小而储备金很少,大修时会向当时的业主一次过收钱,那个人可能就是你。怎么看数字合不合理,见管理费与储备金。
3. 楼里准不准做短租?差评里每 4 条就有 1 条跟短租住客有关。联邦法院在 2020 年裁定,公寓的管理机构可以通过附例禁止短租,所以每栋楼的规定不一样,要问清楚。细节见公寓做短租合不合法。

这些文件业主有权向管理处申请查看,卖家拿得到。拿不出来,本身就是一个答案。完整的文件清单和警号,见JMB 和 MC 业主指南。

买千户大盘,多验三样:访客车位有多少个、每部电梯要服务多少户、每一班有几个保安。大盘被骂最多的就是这三样,开盘时的设计已经决定了一大半。

不会多涨,但住得舒服,租金也收得高一点。这笔钱买的是日子,不是涨幅。

很多人说「好管理能让产业升值两三成」。我们拿成交记录去验,验不出来:

• 涨幅几乎一样。连续十年有媒体颁「最佳管理产业奖」(The Edge Malaysia Best Managed & Sustainable Property Awards)。得奖的公寓跟同一区、同一价位、同一楼龄的公寓比,八年下来只多涨不到 3%,差距小到分不出是不是巧合。住户评分高的楼跟评分低的楼比,结果一样。
• 租金高,但回酬一样。住户评分每多一颗星,每平方尺租金高一成多。可是这些楼本身也卖得贵,算下来不管评分高低,毛租金回酬都在 4% 左右。
• 贵是一开始就贵了。得奖的公寓现在的每尺价,比同区同龄的公寓高出四成多。管得好的好处,买的时候已经算在价钱里。

这跟你有什么关系?自住的话,管理是你每天的生活质量,值得多付。纯投资的话,不要因为「管理好」三个字就指望它多涨;它给你的是租客住得久、空置少、少被投诉,不是更高的回酬。

想看细节的人看:数据怎么来的