马来西亚租金收入报税:租金要不要缴税、哪些开销可以扣、一间月租 RM2,000 的公寓交完 LHDN 的税还剩多少?
在马来西亚,租金收入要缴税。税务居民把房子被动出租,租金属于 1967 年所得税法令第 4(d) 条的收入:拿总租金,减去赚这笔租金的开销(贷款利息、地税或分层地税、门牌税、管理费和储备金、火险、维修、续约的中介费),净额再加进你的薪水和其他收入。总额按居民累进税率 0% 到 30% 课税:RM50,001 到 RM70,000 那段是 11%,RM70,001 到 RM100,000 是 19%,RM100,001 到 RM400,000 是 25%(LHDN 2025 课税年税率表,2026 年申报)。2026 年没有任何住宅租金豁免;月租 RM2,000 的公寓,扣完成本剩多少就按多少缴。
两个常见的坑:第一个租客入住之前的开销(广告、第一次中介费、第一份租约)和任何装修都不能扣;第 4(d) 条下的租金亏损也不能结转到下一年。下面的实例算给你看税后回报。
马来西亚税务居民的租金收入怎么课税?
按你的边际税率,对净额课税。净租金收入跟薪水和其他收入合并计算;居民没有单独的固定税率(非居民一律 30%,见外国房东的租金收入税)。2025 课税年的居民税率表,引自 RinggitPlus 2026 年报税指南:
| 应课税收入(RM) | 该段税率 |
|---|---|
| 0 到 5,000 | 0% |
| 5,001 到 20,000 | 1% |
| 20,001 到 35,000 | 3% |
| 35,001 到 50,000 | 6% |
| 50,001 到 70,000 | 11% |
| 70,001 到 100,000 | 19% |
| 100,001 到 400,000 | 25% |
| 400,001 到 600,000 | 26% |
| 600,001 到 2,000,000 | 28% |
| 2,000,000 以上 | 30% |
所以同样 RM10,000 的净租金,年收入 RM60,000 的人缴 RM1,100 税,年收入 RM150,000 的人缴 RM2,500。夫妻联名持有的话,各报各的份额,这也是一开始就把出租单位放在收入较低一方名下(或联名)的实际理由。
被动出租(第 4(d) 条)和生意收入(第 4(a) 条):LHDN 的第 12/2018 号公共裁定只有在你提供全面、主动的维护或支援服务时(比如服务式住宅、有清洁和接待的短租),才把出租当生意来源。普通房东都是 4(d)。差别很实在:4(a) 房东可以对家具申报资本免税额、亏损可以结转;4(d) 房东两样都不行。
房东可以扣哪些开销、哪些不行?
可以扣:任何完全为了从现有租约赚租金而花的钱。根据第 12/2018 号公共裁定,以及 YYC 和 ANC Group 两家税务所的整理:
| 可以从租金扣除 | 不能扣除 |
|---|---|
| 房贷利息(不是本金) | 贷款本金 |
| 地税/分层地税和门牌税(见地税和门牌税说明) | 买房时的印花税和律师费 |
| 管理费、储备金、排污费(Indah Water) | 装修、固定家具、扩建:资本性改良 |
| 火险/屋主保单保费 | 找第一个租客的广告费和中介佣金 |
| 维修和同等更换(重新油漆、修漏水、换坏掉的热水器) | 第一份租约的律师费和印花税 |
| 续约和换租客的中介佣金、律师费、印花税 | 房子首次出租前空置期间的开销 |
| 收租或物业管理费 | 你自己的时间、去看房的车费、手机费 |
LHDN 划的线是维修 vs 改良:坏掉的热水器换一个同等的是维修;升级厨房或加一个原本没有的固定衣柜是资本支出,要从你税后的口袋出。两种发票分开开。
亏损:如果某年可扣开销超过租金(第一年利息最高,很常见),4(d) 的亏损就没了。不能抵薪水的税,也不能滚到明年。
月租 RM2,000 的公寓,交完税净赚多少?
一间 RM500,000 的公寓,月租 RM2,000:年总租金 RM24,000,毛回报 4.8%。下面的运营成本用本站已有的数字或公开的例子;利息和保险两行是假设,请换成你自己的银行和保险公司对账单。
| 项目 | 借 90% 的屋主 | 没有贷款的屋主 |
|---|---|---|
| 总租金 | RM24,000 | RM24,000 |
| 贷款利息(假设第一年 RM15,000) | (RM15,000) | 0 |
| 管理费 + 储备金(900 平方尺,每尺 RM0.33,按我们的管理费指南) | (RM3,924) | (RM3,924) |
| 门牌税(DBKL 官网例子:每年 RM528)+ 分层地税(假设 RM100) | (RM628) | (RM628) |
| 火险和维修(假设 RM1,300) | (RM1,300) | (RM1,300) |
| 净租金收入(应课税) | RM3,148 | RM18,148 |
| 如果你最高那段是 19% 税率 | RM598 | RM3,448 |
| 如果你最高那段是 25% 税率 | RM787 | RM4,537 |
| 扣成本后、税前回报 | 0.6% | 3.6% |
| 税后净回报(25% 税率) | 0.5% | 2.7% |
两个结论。第一,借钱买的房东几乎不用为租金缴多少所得税,因为利息把利润吃掉了;税单要到贷款还得差不多才开始咬人。第二,已供完的巴生谷公寓,4.8% 毛回报算到税后不到 3% 净回报,还没算空置期。怎么老实地拿它跟定期存款或公积金比,见租金回报率说明。
租金收入怎么向 LHDN 申报?
- 选对表格。被动 4(d) 租金填在 BE 表格的租金收入栏(没有生意收入的个人),申报上一年,截止 4 月 30 日,电子报税 5 月 15 日。如果你另有生意收入,或 LHDN 把你的出租当生意来源,就填 B 表格,截止 6 月 30 日(电子报税 7 月 15 日)。截止日引自 RinggitPlus 2026 年报税指南。
- 每间房子分别算净租金,再加总。当年实收总租金,减去上面的可扣清单。押金没被没收前不算收入。
- 净额是零或负数也要申报。亏损不能结转,但引来罚款的是没申报的收入来源,不是亏损。
- 记录保存七年:盖了印的租约、显示收租的银行月结单、银行的年度利息证明、JMB 和市政厅收据、保险和维修发票。LHDN 的标准保存期是课税年结束后七年。
两点补充。住宅租金不用收服务税(住宅产业在 2018 年服务税条例 Group K 下豁免),所以住家租约不用加 SST;商业地契的房东要另外查。租约本身要在 30 天内盖印;没盖印的租约上法庭站不住,被审计时也是红旗。
常见问题
只出租一间房,租金也要缴税吗?
要。2026 年没有最低门槛,也没有住宅豁免。单间房租金是第 4(d) 条收入;扣掉合理比例的运营成本,净额填进 BE 表格。
每月供款可以全额扣吗?
不行。只有利息部分可以扣;本金是你在买资产,不是赚租金的成本。银行的年度贷款对账单会把两者分开。
第一个租客入住前的装修可以扣吗?
不行。装修是资本支出,而且房子首次出租前花的任何钱(中介费、广告、第一份租约)都是第 12/2018 号公共裁定排除的初始开销。租约期间的维修可以扣。
开销比租金还高怎么办?
在第 4(d) 条下亏损就没了:不能减少薪水的税,也不能结转到下一年。只有生意来源(4(a))的房东可以结转亏损。
Airbnb 算被动出租吗?
通常不算。有清洁、床品、入住接待的短租,看起来就是第 12/2018 号公共裁定用来判定生意来源的主动支援服务,这会改变表格(B)、可扣项目和亏损规则。见Airbnb 和短租公寓。
一般资讯,根据 1967 年所得税法令、LHDN 第 12/2018 号公共裁定,以及 2026 年报税指南刊登的 2025 课税年居民税率表整理,2026 年 9 月查阅。不构成税务意见;例子里的利息和保险数字是假设,不是数据。你自己的报税,以持牌税务代理或 LHDN 分行为准。