2026 年满家乐新公寓：还在卖的 10 个盘，RM484,800 起，其中一个在 KPKT 病态名单上

全部 10 个，按起价从低到高。「起价」是我们项目页 2026 年 10 月记录的最小户型净价，即扣完发展商配套后的价，不是典型单位。每平方尺价（psf）是用这个起价除以那个最小户型算出来的，所以是入门 psf，不是全盘平均。

第二张表是售楼书不会给你看的：工程进度、直线距离最近的车站，以及 KPKT 公开的 TEDUH 登记册对每个盘的记录。KPKT 是房屋部；登记册列出每个持牌项目、发展商呈报的已售单位数，以及项目是进度正常、落后，还是在病态名单上。

已售数字是发展商在 2026 年 10 月初之前向 KPKT 呈报的数，所以接近 100% 的盘可能只剩退回或发展商自留的单位。状态用词是 KPKT 的分类，不是我们对任何发展商的评价。

以满家乐中心约 2.0 公里内 67 栋高楼、2024 年起的登记二手成交（Affirm Plus Research 整理）来看，中位数是每平方尺 RM596；较便宜的四分之一楼盘大约在 RM494，较贵的四分之一大约在 RM788。上面 10 个高楼新盘的入门 psf 中位数是RM769。其中 4 个起价已经高过二手市场较贵的那四分之一，0 个起价在二手中位数或以下。

这两个数不是同一回事。二手是买家为真实、通常较旧的单位付的钱；新盘是发展商对一栋可能还没盖好的楼里最小户型开的净价。差额买的是新、保修和设施，也是你头几年转卖时必须赚回来的数。下面这些是 2024 年起登记成交最多的楼，也就是估价师会拿来对照的二手基准。

如果你看中的新盘价钱明显高过二手较贵的四分之一，先问这栋楼凭什么：门口有车站、租赁地契区里的永久地契，还是地点真的更好。都没有的话，附近两年楼龄的二手可能更划算。详细算法在新盘 vs 二手。

你要满家乐地址给一家人住。Tangen Residences（永久地契，1,033 平方尺 RM626,050，413 个单位呈报售出 354 个）和 Papyrus North Kiara（永久地契，1,141 平方尺 RM871,000，454 个售出 438 个）是仅剩的两个家庭户型，而且都快卖完。Sri Hartamas 的 Majestic @ Kiara Reserve（1,270 平方尺 RM1,410,000）和 D'immersione Solaris（1,054 平方尺 RM1,553,100，2026 年交屋）是最高档。

你要最低价。RM600,000 以下的全在 Segambut 和 Dutamas：Savvy @ Riana Dutamas（永久地契，2024 年完工，RM484,800，921 个售出 906 个，离 Segambut KTM 650 米）、The Era II @ Duta North（永久地契，已完工，RM500,000，956 个售出 854 个）、Stellaris @ Riana Dutamas（RM565,800，2029 年交屋，1,143 个售出 144 个）和 Arte Solaris（租赁地契，477 平方尺 RM550,000）。它们按「满家乐旁边」定价，估价师也会这样看它们。

要三思的是 Solasta Dutamas：RM542,100 看起来是名单上最划算的，但 KPKT 把它放在病态名单——这是给严重落后项目的分类——1,159 个单位售出 766 个。靠近它之前先读病态名单对买家意味着什么。MET 1 Residences（2024 年完工，RM779,000）虽然已盖好，登记册仍记为进度落后、KPKT 关注中，通常是还有合规事项没完成；问清楚是什么。

整个区包括为什么外派租客市场在这里比哪里都重要，在满家乐值得买吗；逐栋二手价在满家乐买家实际付了多少。

三件事，按顺序；把项目名发给我们，三件我们免费替你查。

1. KPKT 执照和状态。上面每个盘都在登记册里，但执照和销售准证会到期、会续；标着进度落后或病态名单的，要先谈清楚新日期和你的权利。把名字放进我们免费的项目查询，或先读TEDUH 记录些什么。
2. 净价、贷款和现金。上面的起价已扣发展商配套。问清楚银行按哪个价估值，因为贷款成数按估值算，不按售楼书。价单怎么看和真正要准备的现金讲这个。附表 H 之下，签约付 10%，其余按工程阶段付：各阶段。
3. 密度、电梯和每月管理费。一千个单位以上的楼，电梯、泳池和停车场坡道是和一个小镇共用的；怎么看密度和管理费与储备金告诉你拿钥匙那天起每个月要付什么。

更长的清单在12 个警号；去售楼处那天用示范单位参观清单。