州政府批准(Kebenaran Pindah Milik):外国人买马来西亚房产真正的那一关
每一个州、每一个外国买家,都必须事先取得州政府的书面批准才能取得产业。依据是国家土地法典第 433B(1) 条。这不是行政手续,是交易成立的前提 —— 第 433C 条写明:违反 433B 的处置或交易一律无效(null and void)。
很多人把它排在最后处理,因为「银行都批了」。这是把两件事搞混了:第 433B(3) 条明写银行设定押记(charge)根本不需要州批准。银行那关从来不是难关,过户这关才是。
🔴 最要紧的一件事:法律只规定没有批准的交易无效,它没有规定你的订金一定退得回来。那完全取决于你合约里有没有写「以取得州批准为条件,否则全额退还」。这一句没写,批不下来你可能连钱都拿不回。
法律实际上是怎么写的
四条条文决定了这一关的全部性质:
- 第 433B(1) 条 —— 非公民与外国公司可以取得已批土地,但必须先以书面向州政府申请并取得批准。这涵盖买卖、信托、代表人登记,以及继承时的传转备忘录。
- 第 433C 条 —— 违反 433B 的任何处置、交易或行为一律无效。所以批准不是「最好有」,是「没有就不存在」。
- 第 433B(3) 条 —— 非公民设定押记或留置权不需要州批准。这解释了为什么银行那边可以很顺,而你仍然过不了户。
- 第 433F 条 —— 非公民以授权书(power of attorney)就已批土地签署的文件无效,而且不得注册。人不在马来西亚想找人代签的路,这条堵死了。
🔴 沙巴与砂拉越不走这一套。国家土地法典只适用于马来半岛。沙巴走 1930 年沙巴土地法令(Cap. 68),砂拉越走砂拉越土地法典 —— 程序、依据、承办单位都不同。看到任何一篇文章说「s.433B 适用全马」,那篇文章不可靠。
我们能核实到官方数字的两个州
网上到处写「吉隆坡一到三个月、槟城三到四个月、东马六个月」。我们查不到任何州政府公布的官方处理时限 —— 这些数字全部出自博客与中介文章,没有出处。按我们的规矩,查不到就不写。
我们能核实的只有两点:
- 联邦层面(只适用于 RM2,000 万以上或涉及土著股权稀释那一类,一般住宅买家碰不到):完整申请10 个工作天内决定,依联邦指南第 13 段。
- 柔佛州曾有报道称把流程从 70 天缩短到 21 天 —— 那是新闻报道,不是官方承诺的时限。
所以正确的做法是:签约前直接问你的产业转让律师,该州目前实际在跑多久。他手上有近期案子,那个数字才是真的。然后把这段时间写进买卖合约的完成期限里 —— 这是律师会替你处理的事,但你要主动提。
把这一关做对的六步
- 下订之前就把条件写进去订购单与买卖合约必须写明:本交易以取得州政府批准为先决条件,批不下来则全额退还订金。法律不会替你保住这笔钱,合约才会。
- 先确认这个产业本来就批得下来
- 找一个做过外国人个案的转让律师槟城更是硬性规定只能由律师递件。问清楚他最近办过几宗、那个州目前跑多久。
- 把申请费与 levy 算进现金表槟城住宅外国个人是 RM10,000 一份地契,再加 3% levy;雪兰莪只要 RM200。差距是几万令吉,别用别州的数字估自己的。
- 批准下来后,立刻处理 levy 的期限槟城是批准信起 30 天内缴清,逾期要另外申请延期,超过一年整个批准失效、要重来。把这个日期设成闹钟。
- 本人签署,别指望授权书第 433F 条让非公民以授权书签的土地文件无效且不得注册。提早安排你的行程,或者请律师告诉你有没有其他合规做法。
常见问题
外国人买马来西亚房产一定要州政府批准吗?
是,每一个州都要。国家土地法典第 433B(1) 条规定非公民与外国公司必须事先取得州政府书面批准。第 433C 条进一步规定,违反的交易一律无效。沙巴与砂拉越不适用国家土地法典,但两地各有自己的法律与批准程序,同样躲不掉。
州政府批准要多久?
没有官方公布的时限。我们查不到任何州政府公布的处理时间承诺,所以不重复网上流传的「一到三个月」这类数字。唯一有出处的是联邦层面:完整申请 10 个工作天内决定,但那只适用于 RM2,000 万以上或涉土著股权稀释的个案,一般住宅买家碰不到。实际时间请直接问你的转让律师。
如果州政府不批准,我的订金拿得回来吗?
看你的合约,不看法律。国家土地法典第 433C 条只规定没有批准的交易无效,它没有规定订金必须退还。所以你的订购单与买卖合约必须写明:本交易以取得州政府批准为先决条件,批不下来则全额退还订金。这一句没写,批不下来时你可能同时失去房子和订金。签约前一定要让律师把这一条指给你看。
谁去申请?我自己还是律师?
实务上都是买方的产业转让律师办。槟城更是硬性规定 —— 州土地局的官方指南写明,外国人购产申请只能透过律师递交。雪兰莪的官方页面则写申请人是该外国人或外国公司本人,表格在州土地局柜台递。所以如果有人告诉你他可以「帮你办批准」,在槟城这句话本身就不成立。
银行已经批了贷款,是不是就没问题了?
没有关系。国家土地法典第 433B(3) 条明写:非公民设定押记或留置权不需要州政府批准。也就是说银行拿抵押这一关本来就没有阻力,它批不批和你能不能过户是两回事。真正决定交易成立与否的是过户那一关的州批准。
我人在国外,可以签授权书让人代办吗?
不行。国家土地法典第 433F 条写明:非公民以授权书就已批土地签署的任何契据或文件无效,而且属交易文件者不得注册。很多海外买家的第一反应就是签一份授权书交给亲友或代理 —— 这条路对外国人是封死的。请提早安排你本人签署,或先问律师有没有其他合规安排。