SJKP 和「100% 房贷」:谁真的拿得到,谁不该拿
是的——2026 年的马来西亚,真正的 100%+ 房贷确实存在。SJKP 由政府做担保,银行可以贷给没有工资单的人——打散工、自雇、小生意——最高为房价的 110% 或 RM500,000,取较低者(sjkp.com.my)。受薪、家庭收入不超过 RM10,000 的有 Skim Rumah Pertamaku(最高 110%),公务员有 LPPSA(100% 以上,固定 4% 利率)。
但代价是算术,不是小字条款:100% 贷款意味着你从零资产起步,月供拉到最满。以 RM500,000 的房子、示算利率 4%、35 年计,贷 100% 比贷 90% 每个月多供 RM221,整个贷款期多还约 RM93,000。对某些人值得,对某些人是坑——两种情况下面都讲。
SJKP 到底怎么运作?
SJKP 不是贷款,是担保。财政部旗下的 Syarikat Jaminan Kredit Perumahan Berhad 替你的房贷做担保,银行才能批一个平时会因为「没有固定收入文件」被拒的人。按 sjkp.com.my,目前条款是:
- 谁能申请:马来西亚公民、18 岁以上,固定或非固定收入都行——明文包括自雇和 gig worker。首间住宅,自住。
- 能贷多少:最高为房价的 110% 或 RM500,000,取较低者——多出的 10% 用来付 MRTA/MRTT 保险、律师费和估价费,所以真的可以零储蓄进场。
- 期限:最长 35 年,允许两代人联名供。
- 房源:新盘、二手、拍卖屋都合格。
- 门槛:你所有贷款的月供合计不得超过总收入的 65%,过去 12 个月信用记录不能有超过两个月的拖欠。政府担保不会帮你抹掉 CCRIS。
另有 SJKP MADANI 变体:最高为房产价值的 120% 或 RM360,000(取较低者),连装修和家具费都可包进去(财政部 Manfaat 官网)。申请要通过参与银行——Maybank 和 Alliance Bank 都有专门的 SJKP 页面,完整名单在 sjkp.com.my。利率还是银行定,审核还是银行做;文件功课跟普通房贷一样,见房贷申请指南。
还有哪些 100% 贷款的路?
四条路,四扇不同的门。2026 年 9 月对照各计划官方页面核实:
| 路线 | 给谁 | 贷款额度 | 顶限 |
|---|---|---|---|
| SJKP | 没工资单:打散工、自雇、小生意 | 最高 110% | RM500,000,期限 35 年(sjkp.com.my) |
| SJKP MADANI | 同上,房价更低者 | 最高 120%,含装修 | RM360,000(财政部 Manfaat 官网) |
| Skim Rumah Pertamaku(SRP) | 受薪,总收入单人 ≤ RM5,000 / 联名 ≤ RM10,000 | 最高 110% | 房价 ≤ RM500,000;Maybank、CIMB、RHB、Public Bank 等大银行有做 |
| LPPSA | 只限公务员 | 100% 以上连费用,固定 4% 年利率 | 额度按职级;期限可到 90 岁 |
| HouzKEY(Maybank Islamic) | 暂时贷不到或不想贷的人 | 先租后买:租最多 5 年,再选择买断 | 限 maybank2own.com 上的指定项目;按 Maybank 2026 年 4 月 FAQ 仍在运作 |
HouzKEY 是里面最特别的一条——一开始你根本不借钱;Maybank 买下单位租给你,附一个锁定条款的购买权。它用另一种方式解决首付问题,代价是租的那几年房子不是你的。
100% 贷款每个月到底贵多少?
RM500,000 的房子,差别是每月 RM221——整个贷款期差 RM93,000。示算用 4.0% 年利率、35 年;2026 年 9 月 RinggitPlus 银行比价页上的广告利率大约在 3.6%–4.35% 之间,所以这些数字当参考,不当报价:
| 贷款比例 | RM500k 房子的贷款额 | 每月供款 | 35 年总还款 |
|---|---|---|---|
| 90% | RM450,000 | RM1,992 | RM836,844 |
| 100% | RM500,000 | RM2,214 | RM929,827 |
| 110%(SJKP/SRP 顶格) | RM550,000 | RM2,435 | RM1,022,810 |
最后一行要看清楚:贷 110%,一间 RM500,000 的房子你总共要还超过 RM100 万,而那笔多借的 RM50,000 手续费和保险,要背 35 年的利息。这就是零储蓄进场的价钱。它仍然可能划算——一边交房租一边五年都存不到首付,代价更大——但它是价钱,不是礼物。
谁不该拿 100% 贷款?
计划对你开放,不等于适合你。以下任何一条中了,就别碰 100%+:
- 你的 DSR 刚好擦线过。月供拉到最满、零缓冲,gig 收入差一个季度、或一场病,连屋顶都保不住。SJKP 自己的门槛是总收入的 65%——64% 过线不叫绿灯。
- 五年内可能要卖。零资产起步,头几年还的几乎全是利息;扣掉卖房成本,你可能空手离场,甚至倒贴。
- 你一两年内就存得到那 10%。那 110% 的贷款,等于把自己的首付拿去借,还付 35 年利息。
- 110% 或 120% 的额度让你想「顺便多花」,而不是买个住处。用房贷年限借来的装修钱,是你这辈子最贵的家具。
它真正服务的人:收入稳定但没有正式文件的人、房租已经跟月供差不多的稳定租客、以及 LPPSA 固定 4% 摆明更便宜的公务员。如果是你,先看首购族计划全图,把印花税豁免一起叠上去。
计划条款以 2026 年 9 月官方页面为准,示算用明示的利率——不是理财建议,也不保证银行会批。条款随时可能在预算案改;你的利率和成数由银行看你的档案决定。
常见问题
申请 SJKP 需要工资单吗?
不需要——这正是这个计划存在的意义。固定和非固定收入都合格,包括 gig worker 和自雇(sjkp.com.my)。但银行审核还是要收入证据(银行流水、平台记录),信用记录过去一年不能有超过两个月的拖欠。
那多出来的 110% 是送的吗?
不是。多出的 10% 跟其余贷款一样要还,而且滚整个贷款期的利息。按 4% 示算,RM550,000 的贷款 35 年总还约 RM102 万,90% 贷款则是约 RM83.7 万。
哪些银行做 SJKP 贷款?
要通过参与银行申请——Maybank 和 Alliance Bank 都有专门的 SJKP 产品页,完整名单在 sjkp.com.my。利率银行定,SJKP 只提供担保。
SJKP 可以和首购族印花税豁免一起用吗?
可以。RM500,000 以内的首间房,转名和贷款合约印花税全免,期限到 2027 年 12 月 31 日(2026 年预算案),跟你走哪条贷款路线无关——详见首购计划指南。
HouzKEY 还在跑吗?
还在——Maybank Islamic 的先租后买计划,按其 2026 年 4 月 FAQ 仍在运作:Maybank 买下单位,你租最多 5 年,之后可按事先谈好的条件买断。上 maybank2own.com 浏览和申请。