马来西亚印花税 2026:MOT 转名税和贷款合约税率、首购豁免,以及 RM40 万、RM65 万、RM120 万各要付多少
2026 年在马来西亚买房要付两笔印花税。转名文件(MOT,Memorandum of Transfer)按 1949 年印花税法令分级计算:首 RM100,000 收 1%,RM100,001 到 RM500,000 收 2%,RM500,001 到 RM1,000,000 收 3%,超过 RM1,000,000 收 4%。贷款合约一律按贷款额的 0.5%收。以 RM650,000 的公寓、借 90% 计算:RM13,500 + RM2,925 = RM16,425,签约后 30 天内付清(印花税法令第 47 条)。
唯一的大优惠:马来西亚公民买第一间住宅、价格 RM500,000 或以下,两笔印花税全免。2026 年财政预算案把这项豁免延长到 2027 年 12 月 31 日前签署的买卖合约(宪报 P.U.(A) 448/2025 和 449/2025)。以前 RM500,001 到 RM1,000,000 那层 75% 豁免(i-MILIKI)2023 年底已到期,没有恢复。非公民从 2026 年 1 月 1 日起转名税一律 8%。
2027 预算案更新（2026 年 10 月 9 日）：政府提议把全免延长到 2030 年 12 月 31 日前签的 SPA，并从 2027 年 1 月 1 日起给 RM75 万以下的首间房减免（首 RM50 万全免、其余减半）。目前还是提案，详见2027 预算案对买房的人有什么用。
2026 年马来西亚印花税税率是多少?
MOT(个别地契用 14A 表格)按买价或 JPPH 估价市值两者较高者计税。分级是累进的:第一段收 1%,第二段收 2%,以此类推。公民和永久居民的税率在 2026 年预算案没有改动;律师楼的预算案摘要(ZIC Legal)列出的变动只有首购豁免延期和外国人税率。
| 文件 | 税率(公民与永久居民) |
|---|---|
| MOT:首 RM100,000 | 1% |
| MOT:RM100,001 到 RM500,000 | 2% |
| MOT:RM500,001 到 RM1,000,000 | 3% |
| MOT:RM1,000,000 以上 | 4% |
| 贷款合约(传统或伊斯兰贷款) | 贷款额的 0.5%,固定 |
| MOT:非公民个人或外资公司(住宅) | 全额一律 8%,适用于 2026 年 1 月 1 日起签署的转名(2025 年财政法令) |
外国人的整套成本不一样(8% 固定税率、州政府批准费、最低购买门槛),我们另外写在外国人在马来西亚买房的费用。注意:永久居民按公民的分级缴,不是 8%。
公民的心算捷径:RM500,000 的 MOT 税是 RM9,000;之后到 RM100 万,每多 RM100,000 加 RM3,000;超过 RM100 万,每多 RM100,000 加 RM4,000。
RM40 万、RM65 万、RM120 万的房子各要付多少印花税?
三个例子都假设借 90%。「首购」那栏只适用于从未拥有住宅(包括受赠或继承)的马来西亚公民,而且买卖合约在 2027 年 12 月 31 日前签。
| 买价 | MOT 税 | 贷款税(借 90%) | 合计 | 首购(公民) |
|---|---|---|---|---|
| RM400,000 | RM1,000 + RM6,000 = RM7,000 | RM360,000 x 0.5% = RM1,800 | RM8,800 | RM0(两笔全免) |
| RM650,000 | RM1,000 + RM8,000 + RM4,500 = RM13,500 | RM585,000 x 0.5% = RM2,925 | RM16,425 | RM16,425(超过 RM500,000 没有豁免) |
| RM1,200,000 | RM1,000 + RM8,000 + RM15,000 + RM8,000 = RM32,000 | RM1,080,000 x 0.5% = RM5,400 | RM37,400 | RM37,400 |
印花税只是头期账单里的一行。买卖合约和贷款的律师费、估价费、MRTA、第一期管理费都排在旁边;完整清单和数字见买房的隐藏费用。如果你的预算刚好在 RM500,000 边缘,这项豁免最多值 RM11,250(RM9,000 MOT + RM450,000 贷款的 RM2,250),所以标价 RM500,000 和 RM505,000 的单位,实际差距比标价看起来大。
2026 年谁符合首购印花税豁免?
2026 年 9 月的现况:首间住宅价格 RM500,000 或以下,MOT 和贷款合约两笔 100% 豁免,适用于 2021 年 1 月 1 日到 2027 年 12 月 31 日之间签署的买卖合约。2026 年预算案(2025 年 10 月 10 日提呈)把截止日从 2025 年延到 2027 年;宪报是 P.U.(A) 448/2025(转名)和 P.U.(A) 449/2025(贷款)。
- 只限马来西亚公民个人。永久居民和外国人不符合。
- 从未拥有过住宅,包括受赠、继承或联名持有的份额。父母多年前把你的名字加进老家地契,你就已经不算首购。
- 只限住宅:排屋、公寓、住宅地契的服务式公寓。商业地契单位不在豁免令内。
- 由律师在盖印时用法定声明(statutory declaration)申请,声明你从未拥有住宅;LHDN 可以审计并撤销。
已经没有的:RM500,001 到 RM1,000,000 的 75% 豁免(i-MILIKI)只涵盖 2022 年 6 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日签的买卖合约,2024、2025、2026 年预算案都没有延长。2026 年还在广告「RM100 万以下 75% 印花税豁免」的楼盘,引用的是已经失效的计划。其他首购援助(房屋信贷担保计划、PR1MA、RUMAWIP)见首购族计划。
印花税什么时候付、怎么付?
签署后 30 天内(1949 年印花税法令第 47 条;在国外签的,从文件抵达马来西亚起算 30 天)。实际操作上,产业律师会在完成交易前先向你收钱,连同律师费一起代付。旧的 STAMPS 系统 2025 年 12 月 31 日已关闭;现在盖印走 MyTax 里的 e-Duti Setem(mytax.hasil.gov.my),用 FPX 或 ByrHasil 付款,电子印花证书附在正本文件上。
- 签买卖合约。律师提交 MOT/14A 表格评税。自评制(SDSAS)下,租约和一般文件 2026 年 1 月 1 日起改自评;产业转名 2027 年 1 月 1 日起跟进,之后由律师自行计算税额并申报,不再等 LHDN 裁定。
- LHDN 发出应缴税额(按买价或 JPPH 市值,取较高者)。
- 你在 30 天内通过律师付款;银行发出贷款文件后,贷款合约用同样方式盖印。
逾期罚款(2025 年修订):截止后三个月内补盖,罚 RM50 或欠税的 10%(取较高者);超过三个月,罚 RM100 或 20%。没盖印的文件在法庭上也不能当证据用,哪天要告人就麻烦了。
发展商说「印花税我们帮你付」,真的免费吗?
常见问题
印花税按买卖合约价还是估价算?
取较高者。LHDN 参考 JPPH 的市值,所以发展商回扣很大的价格,仍可能按较高的毛价盖印。这也是回扣塞进价格不算白送的原因之一。
2026 年预算案有延长首购印花税豁免吗?
有,限 RM500,000 或以下的房子:转名和贷款合约的 100% 豁免现在涵盖 2027 年 12 月 31 日前签的买卖合约(P.U.(A) 448/2025 和 449/2025)。RM500,001 到 RM1,000,000 的 75% 那层没有恢复。
买新楼盘,房子还没建好就要付印花税吗?
买卖合约签署时盖印,贷款合约在银行发出时盖印。还没有个别地契的分层单位,转让先用 Deed of Assignment;MOT 等分层地契发出并转名时才盖印。无论哪种,钱都要先预留。
首购族的贷款合约印花税也免吗?
免。首间住宅 RM500,000 或以下、买卖合约在 2027 年 12 月 31 日前签,贷款文件的 0.5% 税也全免(P.U.(A) 449/2025)。
律师错过 30 天盖印期限怎么办?
截止后三个月内补盖罚 RM50 或税额的 10%(取较高者),超过三个月罚 RM100 或 20%。要求律师书面确认印花证书日期。
一般资讯,根据 1949 年印花税法令第一附表、2025 年豁免令,以及 2026 年 9 月查阅的律师楼和门户网站对 2026 年预算案的摘要整理。不构成法律或税务意见;确切税额由你的产业律师在盖印时计算。