马来西亚买第二间房：贷款真的只能借 70% 吗？
你已经有一笔房贷，正在看第二间房，有人告诉你银行只肯借 70%。规则不是这样的。国家银行对贷款与价值比率（LTV，银行最多可以借房价的几成）设的 70% 上限，在 2010 年 11 月 3 日的文告里写明是针对“借款人的第三笔房屋融资”。第一和第二笔房贷照各银行自己的标准，一般最高 90%。
真正卡住大多数第二间房的是债务偿还比率（DSR）：你每个月所有贷款的供款除以净收入，PIDM 的指南写明银行一般接受 60% 以下。例子：净收入 RM8,000、第一间房月供 RM1,800，还剩 RM3,000 的空间，以年利率 4.00%、35 年计算，第二笔贷款大约 RM678,000。你也拿不到首购印花税豁免；以 RM500,000、贷款 90% 计算，那是 RM11,250。
马来西亚第二间房贷真的只能借 70% 吗？
不是。这个上限数的是房贷笔数，而且从第三笔才开始。国家银行 2010 年 11 月 3 日的文告写明，第一和第二间房的融资“不受影响”，继续照各银行内部信贷政策的水平发放。它数的是你 CCRIS（国家银行保存的、你名下每一笔贷款的记录）上还没还清的房贷，不是你拥有几间房。
| 你还在供的房贷 | 下一次购买算是 | 最高贷款 | 由谁定 |
|---|---|---|---|
| 没有 | 第一笔 | 银行政策，一般 90% | 各银行 |
| 一笔 | 第二笔 | 银行政策，一般 90% | 各银行 |
| 两笔或以上 | 第三笔或之后 | 70% | 国家银行，2010 年 11 月 3 日 |
这个成数是套在房价和银行估价两者较低的那个数目上；新盘则是套在扣除发展商配套后的净价上（见新盘价目表怎么看）。银行也可以按它对单位或对你的判断，批低于 90%。
这一次算不算你的第二笔，看三条计算规则：
- 联名贷款，每个名字都算一整笔。你和配偶有一笔联名房贷，两人的记录上各有一笔。再一笔联名贷款，对两人都是第二笔；之后任何一方再买，就碰到 70% 上限。
- 还清的贷款不算。贷款全数还清、在 CCRIS 上结清之后就不再计算。第一间房已经供完的话，下一笔贷款当作第一笔。
- 年限不变。国家银行的 35 年上限（2013 年 7 月 5 日）对第二笔贷款同样适用，银行一般也要求贷款在大约 70 岁前还清。
比较棘手的情况（担保、公司贷款、服务式公寓）怎么算，见第三间房与 70% 贷款。
第一笔房贷算进去之后，你还能借多少？
就是扣掉第一笔月供之后，DSR 上限底下剩下的空间。银行审第二间房和审第一间房完全一样：你 CCRIS 上的每一笔月债务（房贷、车贷、个人贷款、信用卡最低还款额、PTPTN）加上新的月供，除以净收入。唯一的分别是，第一间房的月供现在也在里面。
在上面的图表里，以年利率 4.00%、35 年计算，每 RM700 的现有月供会减少大约 RM158,000 的借贷能力。每家银行自己定上限，有些对较高收入者会放宽到接近 70%；完整算法见 DSR 详解。
银行会不会算你将来收到的租金？有些银行会算一部分，而且要有证明：盖了印花的租约，以及租金进入你银行户口的记录。还没建好的单位，租金不算收入。任何租金加分都当作额外的，并用租金回酬详解看看实际租金够不够付月供、管理费和储备金。
不显眼的成本是建筑期利息。买新盘时，银行分阶段发放贷款，发放了多少你就付多少的利息，同时你还在供第一间房。照标准买卖合约（Schedule H），发展商有最多 36 个月交付分层单位，所以要有两边一起供这么久的准备。逐月的情况见建筑期利息与现金流。
第二间房：换房自住 vs 投资出租
第二间房的现金从哪里来？
你需要的现金比第一次多，因为印花税豁免没有了。同样是 RM500,000、贷款 90%：
| 项目 | 第一间房（公民，SPA 在 2027 年 12 月 31 日前签） | 第二间房 |
|---|---|---|
| 转名印花税 | RM0 | RM9,000 |
| 贷款合约印花税（RM450,000 的 0.5%） | RM0 | RM2,250 |
| 印花税合计 | RM0 | RM11,250 |
10% 头期、律师费和估价费另计；完整清单见买 RM50 万公寓要多少现金。常见的三个来源：
1. 第一间房套现再融资
把第一间房重新贷款，贷款额高过你还欠的数目，差额拿现金。前提是第一间房已经增值，而且你的 DSR 承受得起更高的第一笔月供。这是一笔新贷款，所以要付贷款合约 0.5% 的印花税、律师费、重新估价费；如果还在锁定期内，还有提早还清的罚款。变大的第一笔月供会算进第二笔贷款的 DSR，所以两笔要一起算。费用和回本点见房贷锁定期与再融资。
2. 公积金 Akaun Sejahtera
公积金局从 Akaun Sejahtera（以前的第二户头）的买房提款，要在你卖掉或脱手第一间用公积金提款买的房子之后，才可以用在第二间，而且要出示脱手证明（KWSP 规则，2026 年 10 月 5 日查核）。如果第一间房从来没用过公积金，这项提款你还可以用。另外一项用来减少房贷余额的提款，适用于第一或第二间房。数额和步骤见公积金提款买房。
3. 储蓄，加上发展商配套承担的部分
新盘的发展商配套（承担律师费、把回扣抵扣房价）对同一户型的每个买家都一样，不分首购还是第二间。只有政府的印花税豁免是首购才有。项目之间要比的是扣除配套后的净价；怎么看见新盘价目表怎么看。
第二间房：联名还是单名？
- 你的配偶是马来西亚公民，而且从来没有单独或联名拥有过住宅产业，包括赠与或继承得来的。用配偶一个人的名字买 RM500,000 或以下的房子，SPA 在 2027 年 12 月 31 日或之前签署，就符合首购印花税全额豁免：P.U.(A) 53/2021（经 P.U.(A) 448/2025 修订）的条件是看买家个人，不是看整个家庭。
- 这位配偶单靠自己的收入供得起月供。如果银行要你当联名借款人，你也在贷款上，那就算你的第二笔。
- 你想让另一个人的 CCRIS 上没有房贷，这样 70% 上限离对方更远。
- 任何一方的收入都单独过不了 DSR。合并两份收入，是第二间房获批最常见的方法。
- 基于拥有权和遗产安排，你要两个名字都在地契上，也接受两人都背上第二笔房贷。
- 你接受印花税的结果：律师楼就这些豁免令发表的指引是，只有首购那一位联名买家的份额获豁免，曾经有过房子的那一位的份额照付印花税。
第二间房买家真正会问的
马来西亚第二间房贷是不是最高只能借 70%？
不是。国家银行的 70% 上限（2010 年 11 月 3 日）针对的是借款人在还有两笔房贷未还清时申请的第三笔房贷。第二笔房贷由各银行自己定，一般最高 90%，前提是你的 DSR 过关。
第二间房我能借多少？
看你的 DSR 还剩多少空间。在我们的例子里，净收入 RM8,000、上限 60%、现有月供 RM1,800，以年利率 4.00%、35 年计算，可以再借大约 RM678,000。每 RM700 的现有月供会减少大约 RM158,000 的借贷能力。
第二间房还能享有首购印花税豁免吗？
不能。豁免只给从来没有单独或联名拥有过住宅产业（包括赠与或继承）的马来西亚公民。第二间房要付全额转名印花税和贷款合约 0.5%：RM500,000、贷款 90% 的话是 RM11,250。
我的配偶从来没有买过房，我们还能拿豁免吗？
可以，只要房子是用这位配偶一个人的名字买，价格 RM500,000 或以下，SPA 在 2027 年 12 月 31 日或之前签署。条件是看买家个人。两点要留意：这位配偶必须单独符合贷款资格；另外，内陆税收局（LHDN）目前给这项豁免用的宣誓书范本把 SOHO 和服务式公寓排除在外，律师公会已在 2026 年 4 月 16 日的通告中向 LHDN 提出这一点。把单位发给我们，我们帮你查它落在哪一边。
可以用租金收入来申请贷款吗？
有些银行会算一部分，而且要有证明。会算租金的银行要看盖了印花的租约和进入你银行户口的租金，而且只算其中一部分。还没建好的单位，租金不算。
如果 5 年内卖掉第二间房会怎样？
赚幅要付 RPGT。公民的税率是头三年 30%、第四年 20%、第五年 15%、第六年起免。其他卖房成本见我们的卖房与 RPGT 指南。