蒲种 (Puchong) 公寓 2026 年行情:买家实际付了多少钱,逐栋看
假设你手上有大约 RM400,000,想在雪兰莪蒲种买公寓。这个预算刚好落在市场的中间。2024 年以来,蒲种一般公寓的成交价大约是每平方尺 RM368。「每平方尺」的意思很简单,就是每一平方尺地板面积的价钱,所以一个普通的 900 平方尺单位,按这个价大约是 RM331,000。把它当粗略参考,不是报价。经常有成交的楼盘里,最便宜的是 Bandar Puteri 的 Pangsapuri Seri Dahlia,大约每平方尺 RM237;最贵的是 Pusat Bandar Puchong 的 Seri Puteri Hills,大约 RM660,Puchong Utama 的 Hillcrest Heights 紧跟在后,RM649。老实说一句:便宜的那一端是二十年楼龄、没电梯、保养很基本的公寓。如果你想用 RM400,000 以下买到有电梯有泳池的新一点的楼,蒲种不是那个地方。这些数字来自 2024 年以来的官方房屋成交记录,范围是蒲种中心约 3.5 公里内,由 Affirm Plus Research 整理。
蒲种哪些楼盘 2024 年以来卖得最多,卖多少钱?
下面这 20 栋,是蒲种中心约 3.5 公里内、2024 年以来成交最多的楼盘,从至少有 8 笔成交的 44 栋里挑出来。每个价钱都是那栋楼的一般成交价,所以一笔特别的成交拉不动它。月租只在 2024 年以来至少有 5 份租约时才显示,一年租金回报就是一年租金除以房价,还没扣管理费、税和空置期,只在我们有把握时才给。「-」表示数据不够,不敢讲。
| 楼盘 | 地契 | 2024 起成交笔数 | 一般每平方尺价 (RM) | 一般成交价 (RM) | 一般月租 (RM) | 一年租金回报 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Hillcrest Heights - Puchong Utama | 永久 (Freehold) | 64 | 649 | 835,000 | - | - |
| Rhythm Avenue | 永久 (Freehold) | 63 | 341 | 280,000 | 1,250 | 5.4% |
| Vista Millennium-Puchong Perdana | - | 45 | 348 | 350,000 | 950 | 3.3% |
| Koi Tropica Service Apartment | 租赁 (Leasehold) | 45 | 465 | 475,000 | - | - |
| Solace Service Apt-Setia Walk | 永久 (Freehold) | 42 | 431 | 480,000 | - | - |
| Anggerik,Teratai & Orkid-Puchong Prima | 永久 (Freehold) | 40 | 339 | 270,000 | - | - |
| Sri Begonia Apartment-Bdr Puteri Puchong | 永久 (Freehold) | 37 | 290 | 200,000 | - | - |
| Goodyear Court 9 - Fasa 5 | 永久 (Freehold) | 30 | 405 | 358,000 | - | - |
| Pangsapuri Sutramas - Bdr Puchong Jaya | 永久 (Freehold) | 28 | 368 | 312,000 | 1,200 | 4.6% |
| Casa Tropika-Puchong | 租赁 (Leasehold) | 26 | 393 | 450,000 | - | - |
| Pangsapuri Sri Cempaka -Pst Bdr Puchong | 永久 (Freehold) | 25 | 519 | 380,000 | - | - |
| P/Puri Desa Tanjung - Pst Bdr Puchong | 永久 (Freehold) | 24 | 360 | 310,000 | - | - |
| P/Puri Sri Kesidang-Bdr Puchong Jaya | 永久 (Freehold) | 23 | 435 | 380,000 | - | - |
| Koi Tropika Condominium-Puchong | 租赁 (Leasehold) | 22 | 469 | 480,000 | 1,200 | 3% |
| Seri Puteri Hills - Pst Bdr Puchong | 永久 (Freehold) | 21 | 660 | 1,109,000 | - | - |
| Sri Cassia - Bandar Puteri | 永久 (Freehold) | 21 | 411 | 345,000 | - | - |
| P/Puri Jati 1 - Tmn Sbg Mewah | 租赁 (Leasehold) | 20 | 339 | 328,000 | - | - |
| P/Puri Sri Mekar - Bdr Puchong Jaya | 永久 (Freehold) | 19 | 325 | 360,000 | - | - |
| P/Puri Kenanga - Pusat Bandar Puchong | 永久 (Freehold) | 18 | 332 | 293,000 | 1,200 | 4.9% |
| P/Puri Seri Dahlia - Bdr Puteri | 永久 (Freehold) | 17 | 237 | 163,000 | 700 | 5.2% |
成交笔数可以看出一栋楼好不好买进、以后好不好卖出。不到三年有六十到一百笔成交,买家很多;只有十五笔,近期可比的成交少,银行估价(银行自己估这套房值多少)就比较难预料;见估价低过成交价怎么办。
蒲种的价差对买家意味着什么?
蒲种便宜的一端,是 Bandar Puteri、Pusat Bandar Puchong 和 Puchong Prima 一带 2000 年前后的低层和无电梯公寓。Bandar Puteri 的 P/Puri Seri Dahlia 一般每平方尺 RM237(一般成交价 RM163,000),Sri Begonia Apartment RM290(RM200,000),Puchong Prima 的 Anggerik、Teratai、Orkid 三座 RM339(RM270,000)。这些单位小,多数 690 到 810 平方尺,设施基本。但最高的租金回酬也在这里:Seri Dahlia 毛回酬 5.2%,Rhythm Avenue 5.4%(回酬就是一年租金除以房价,还没扣任何开销)。
贵的一端是比较新、比较大的楼盘。Pusat Bandar Puchong 的 Seri Puteri Hills 一般每平方尺 RM660,但单位有 1,679 平方尺,一般成交价是 RM1,109,000。Puchong Utama 的 Hillcrest Heights 每平方尺 RM649(RM835,000,1,324 平方尺),也是全区成交最多的一栋,64 笔。2019 年才开始成交的 Pangsapuri Sri Cempaka 每平方尺 RM519,单位 732 平方尺。
中间那一段,每平方尺 RM340 到 RM470,是大多数家庭最后落脚的地方:Koi Tropika 和 Koi Tropica(RM465 到 RM469,大约 RM475,000 到 RM480,000)、Setia Walk 的 Solace(RM431)、Casa Tropika(RM393,RM450,000)、Goodyear Court 9(RM405)、Bandar Puteri 的 Sri Cassia(RM411,RM345,000)。对买家来说实际的意思是:同样 RM450,000,可以买 2004 到 2011 年落成、有泳池的 1,000 平方尺公寓,或者用大约 RM380,000 买 2019 年才开始成交的 Pangsapuri Sri Cempaka 一个 730 平方尺的单位。两栋 Koi 和 Casa Tropika 是租赁地契(leasehold,土地是向州政府长期租的,通常 99 年),名单上其余大多数是永久地契(freehold,你永久拥有自己那一份土地),长期持有的话这点很重要。见永久地契 vs 租赁地契。
本站收录的蒲种新盘有哪些,价钱怎么对照?
本站收录 11 个还在卖的蒲种新盘公寓项目。「起价 RM」是发展商对最小户型的固定价钱,已经算掉任何配套或回扣,照本站项目页原样写。同一户型每个买家付的都一样,没有折扣可以追。火车站距离只在本站项目页有记录时才列。
| 项目 | 地段 | 起价 RM | 地契 | 最近火车站(据本站项目页) | 链接 |
|---|---|---|---|---|---|
| Nara Residence | Puchong | 250,000 | 永久 (Freehold) | - | 查看 |
| Astra @ Aurora Residence | Puchong | 328,900 | 租赁 (Leasehold) | Puchong Prima (LRT Sri Petaling), 750 m | 查看 |
| Ara Residences | Puchong Permai | 465,000 | 租赁 (Leasehold) | - | 查看 |
| Saville D'Lake | Puchong | 471,000 | 租赁 (Leasehold) | - | 查看 |
| M Terra | Other | 484,500 | 租赁 (Leasehold) | - | 查看 |
| Anya Residence @ Shorea Park | Puchong | 492,000 | 永久 (Freehold) | - | 查看 |
| Wyn Residence @ Puchong | Puchong | 550,000 | 租赁 (Leasehold) | IOI Puchong Jaya (LRT Sri Petaling), 150 m | 查看 |
| Mutiara Lake Puchong | Mutiara Puchong | 638,000 | 租赁 (Leasehold) | Pusat Bandar Puchong (LRT Sri Petaling), 1000 m | 查看 |
| JRK Celestia | Bandar Kinrara | 649,000 | 租赁 (Leasehold) | - | 查看 |
| Diamond @ Taman Putra Prima, Puchong | Taman Putra Prima | 972,000 | 永久 (Freehold) | - | 查看 |
| 280 Park Homes | Puchong | 1,426,000 | 租赁 (Leasehold) | - | 查看 |
不要拿这些起价跟上面的二手价钱比。它们是两回事。二手价钱是买家实际为楼龄和状况都已知的现楼付的钱;起价是一个还没建好的单位的固定配套,而且是整栋楼最小的户型,不是典型单位。新盘价目表怎么读,在新盘价目表怎么看;两条路的老实取舍在新盘 vs 二手。蒲种完整项目名单在本站蒲种项目页。
数据从哪里来,不涵盖什么?
数据由 Affirm Plus Research 整理,来源是巴生谷 2024 年以来公寓成交和租约的官方记录,截至 2026 年 9 月。实际上的意思是:
- 一般成交价,不是开价。每个数字都是买家实际付的,不是卖家希望的。统计上这叫中位数:把所有成交从最便宜排到最贵,取正中间那一笔。
- 只算 2024 年以来。更早的成交不算,所以数字讲的是现在的市场,不是 2019 年的。
- 只列 2024 年以来至少 8 笔成交的楼盘,租金只在至少 5 份租约时才给。成交冷清的楼不在表里,所以你认识的某些楼盘会不见。
- 地图上画一个圈。这里的「蒲种」指离一个固定中心点约 3.5 公里内,不是邮区,也不是任何发展商的营销范围。44 栋通过了全部条件;表格列成交最多的 20 栋。
- 不含廉价屋和人民组屋 (PPR),所以表格便宜的一端是公开市场最便宜的,不是蒲种最便宜的住房。
- 不是估价。一栋楼的一般成交价告诉你那里近期成交的中间点;你那个单位的楼层、朝向、装修和当天的市场,可能让它高很多或低很多。银行估价师会看具体的近期成交,二手买房步骤解释了估价在流程里的位置。
常见问题
蒲种公寓每平方尺平均价是多少?
我们用每栋楼的一般成交价,不用平均数,因为几笔特别大的成交就能把平均数拉高。44 栋自 2024 年起有登记成交的楼盘里,一般楼盘的成交价是每平方尺 RM368,多数楼盘落在 RM339 到 RM453 之间(Affirm Plus Research,蒲种中心约 3.5 公里内)。
RM300,000 在蒲种能买到什么?
按一般成交价看,RM300,000 能买到老一批公寓:Rhythm Avenue(一般 RM280,000)、Puchong Prima 的 Anggerik、Teratai、Orkid(RM270,000)、P/Puri Kenanga(RM293,000)、Pangsapuri Saraka(RM298,000)、Akasia(RM302,000)。本站新盘里,Nara Residence 起价 RM250,000(永久地契),但起价是最小的户型,不是典型单位。
蒲种哪些公寓租金回酬最好?
在租约数量够算的楼盘里:Rhythm Avenue 5.4%、P/Puri Seri Dahlia 5.2%、P/Puri Kenanga 4.9%、Pangsapuri Sutramas 4.6%。这些是毛回酬,还没扣管理费、地税和空置期;把它当回报之前先看租金回酬怎么算。
蒲种是永久地契还是租赁地契?
二手表格里以永久地契为主:列出的 25 栋有 19 栋是永久地契,一栋没有地契记录;租赁地契的是 Koi Tropika、Koi Tropica、Casa Tropika、P/Puri Jati 1 和 Pangsapuri Meranti。本站收录的新盘刚好反过来:只有 Nara Residence、Anya Residence 和 Diamond @ Taman Putra Prima 是永久地契。
蒲种到底值不值得买?
这跟价钱是两个问题,我们在蒲种值得买吗里回答:哪些地段弱、LRT、塞车,以及谁不该在这里买。
二手数字是 2024 年以来固定范围内官方成交记录的一般成交价(中位数),由 Affirm Plus Research 整理;新盘价钱和地契照 2026 年 9 月本站项目页,会随分期售出而变动。这是一般市场资讯,不是估价,也不是投资建议。任何蒲种项目有没有执照、进度正不正常,是房屋部 KPKT 记录在案的事实,可以在本站项目查询免费查。