用公司(Sdn Bhd)名义买房:对谁有利、要花什么钱、什么时候是个错误
你在马来西亚有一两套出租单位,有人劝你下一套通过 Sdn Bhd 来买,Sdn Bhd 就是你自己拥有的私人公司。公司借得少:银行通常只借给公司房价的 60% 到 70%,而你以个人名义买首两套房可以借 90%,而且银行照样要你个人承诺还钱。公司收的租金按公司的税率征税,小公司是 15% 到 17%,而不是你自己的所得税率,后者最高可达 30%。公司卖房时要为赚到的钱交税,这个税叫 RPGT,就算持有很多年也是 10%,而马来西亚公民用自己的名字卖,五年后一分钱都不用交。公司每年还要花 RM3,000 到 RM10,000 的秘书、账目和申报费。这些税率来自税务局(内陆税收局)2026 年的税表和 PropertyGenie 2026 年关于公司买房的指南。通过公司买房,对正在累积多套单位的包租公有意义;对你自己住的房子或只买一套,是个错误。
谁用公司名义买房?为什么?
主要是有三套或以上单位的包租公、本来就在经营 Sdn Bhd 的老板,以及想把房产跟个人名字分开的人。站得住脚的理由:
- 绕开第三套房的贷款上限。国家银行规定个人第三套及之后的房贷最多借 70%。公司是另一个借款人,它的贷款不算在你个人的数上,你的也不算在它的数上。这是最常见的真实原因。
- 规模够大时租金利润税更低。当你的薪水已经把你推到 24% 到 30% 的个人税阶,公司里的净租金按 15% 到 17% 征税,每一块钱留得更多,前提是钱留在公司里去买下一套。以股息拿出来的话在你手上免税(马来西亚是单层税制),但公司税已经先付了。
- 隔离和传承。公司持有地契,你持有股份。股份可以转给子女或合伙人,不用经过土地局过户,房产也跟个人官司隔了一层,但跟银行没有隔,因为董事签了个人担保。
- 多人共同持有。三个朋友合买,作为股东加一份股东协议,比三个名字挂在一张地契上干净。
站不住脚的理由:「比较专业」、「我的经纪说的」,以及任何你自己会住进去的计划。公司不能申请首购族印花税豁免,不能用公积金 Akaun Sejahtera 的钱,也不能买 RUMAWIP、PR1MA 或 Rumah Selangorku 的单位。
公司要付哪些个人不用付的钱?
入场时的购买成本一样,中间的借贷更贵,出场时有一笔永久的 RPGT,期间每年还有一笔合规费用。并排比较:
| 项目 | 个人(马来西亚公民) | Sdn Bhd(本地人持有) |
|---|---|---|
| 贷款比例 | 首两套房最高 90%;第三套起 70%(国家银行规定) | 通常 60% 到 70%(PropertyGenie;国家银行 2011 年非个人上限 60%);按公司账目审批,董事提供个人担保 |
| 利率 | SBR 2.75% + 零售加幅,2026 年 9 月约 4.0% 到 4.35% | 通常加幅更宽;公开指南称比个人利率高 0.5 到 1.0 个百分点(PropCashflow) |
| 过户印花税(MOT) | 首 RM10 万 1%、到 RM50 万 2%、到 RM100 万 3%、以上 4%;首购族 RM50 万以下豁免至 2027 年底 | 同样的税阶;没有首购族豁免 |
| 贷款印花税 | 贷款额的 0.5% | 贷款额的 0.5% |
| 净租金的税 | 并入个人收入,累进 0% 到 30%(见租金收入税) | 首 RM15 万 15%、接下来 RM45 万 17%、以上 24%,条件是实收资本不超过 RM250 万且总收入低于 RM5,000 万;否则一律 24% |
| 卖出时的 RPGT(内陆税收局 2026 年 6 月 23 日税表) | 第 1 至 3 年 30%、第 4 年 20%、第 5 年 15%、第 6 年起 0%;可用一生一次的自住豁免 | 第 1 至 3 年 30%、第 4 年 20%、第 5 年 15%、第 6 年起 10%,永远;没有一生一次豁免 |
| 每年维持费 | 无 | 公司秘书 RM1,000 到 2,500,SSM 年报 RM150 加财务报表 RM50,审计约 RM2,000 起(除非公司符合审计豁免),税务代理费;小型控股公司大约每年 RM3,000 到 10,000(SSAM Group、LBCO、Consistant 2026 年收费指南) |
表格显示不了的两件事。第一,投资控股公司(收入主要是租金的公司)在可扣除开销上比贸易公司受更多限制;在你假设 17% 之前,会计师要先帮你算过。第二,公司的租金利润只有留在公司里时才显得便宜。一旦你个人需要那笔现金,就要拿 17% 加维持费跟你的个人税阶比,对很多只有一两套单位的受薪包租公来说,个人名义就是更便宜。个人卖家要付什么,见 2026 年卖房成本和 RPGT。
什么时候用公司买是走错棋?
四种情况,还没算到税就已经是「不要」:
- 你会住进去。公司不能申请一生一次的自住 RPGT 豁免,你也失去首购族印花税豁免,而且免租金住在公司的房产里,会给你个人制造实物福利(benefit-in-kind)的税务问题。自住房用自己的名字买。
- 只有一套。每年的维持费把省下的税吃掉。一套一年净租金 RM12,000 的单位,17% 公司税和 24% 个人税阶的差别是 RM840;光公司秘书费就不止这个数。
- 你需要 90% 的贷款。RM50 万的单位,借 90% 头期 RM5 万;公司借 65% 头期 RM17 万 5 千。如果多出来的 RM12 万 5 千要另外找,公司已经先让你做不成这笔交易。
- 你打算以后转回自己名下。那次转让就是一次买卖。公司要为增值付 RPGT(五年后也是 10%),你要按市价付全额过户印花税,双方都要付律师费。改卖股份而不是卖房产,股份印花税是 0.3%,但 RPGT 法令下的产业公司(Real Property Company)规则把卖股份当作卖产业,所以 RPGT 照样适用(PropCashflow 2026 年公司购房指南)。
老实的经验法则:如果你说不出两年内打算买的第三套单位,而且你个人还没到 24% 或 30% 的税阶,就用自己的名字买,等组合真的成形了再回头看这个问题。
真的要做,怎么正确设立?
在签订购表格之前就成立公司,不是之后。买卖合约(SPA)必须写公司为买方;签了 SPA 再改买方,本身就是一次带印花税后果的转让。
- 通过持牌公司秘书成立 Sdn Bhd(SSM 注册通过 MyCoID 在线完成)。给它一个持有产业的业务范围,以及在银行眼里够可信的实收资本;RM2 实收资本的公司会被问得很难堪。
- 下决定前先跟两三家银行谈,带上公司的银行月结单、董事的个人收入文件和一份简单的租金预测。有些银行拒绝没有往绩的新成立控股公司;你要在 10% 订金放上桌之前知道这点。
- 以公司名义签 SPA,附上授权购买和贷款的董事会决议。发展商或卖方的律师会要公司章程和相当于旧 Form 24/49 的文件(2016 年公司法令下现在是第 14、51 和 58 条文件)。
- 从第一天就把维持费编进预算:秘书、账目、报税,以及审计(除非公司符合豁免)。漏交 SSM 文件的罚款很快就超过你想省的费用。
- 租金留在公司里直到下一次购买,通过有记录的董事费或股息付给自己,不要随手提款让审计师事后去解。
如果单位是新盘,KPKT 的核查不管买方是谁都一样:APDL 有效性、发展商往绩、项目状态。把项目名发给我们,我们来查。
常见问题
Sdn Bhd 可以在马来西亚买住宅房产吗?
可以,本地人持有的公司可以买个人能买的任何住宅房产,只有保留给个人的可负担房屋计划除外。有外国股东的公司在州属最低价门槛和批准上被当作外国买家;见外国买家的州政府批准。
公司买房能借多少?
通常是房价的 60% 到 70%(PropertyGenie;国家银行 2011 年的措施把非个人房贷上限定在 60%)。贷款按公司账目和董事的个人担保审批,加幅通常高于个人房贷。
租金收入放在公司里税会更低吗?
只有当你的个人税阶高于 17%、而且利润留在公司里时才会。合资格的小公司首 RM15 万付 15%、接下来 RM45 万付 17%(以上 24%,不合资格的公司一律 24%)。处于 13% 或 21% 税阶的受薪包租公,扣掉维持费后几乎没有好处。
公司要付多少 RPGT?
第 1 至 3 年脱售 30%、第 4 年 20%、第 5 年 15%、第 6 年起 10%,没有零税率区间,依据内陆税收局 2026 年 6 月 23 日更新的税表。公民个人第 6 年起是 0%。
以后能把房产从公司转到我自己名下吗?
能,但那是一次脱售:公司要为增值付 RPGT,你要按市价付印花税,双方还有律师费。公司和股东之间没有家庭转让的优惠。
本文基于内陆税收局的 RPGT 和公司税税表(见 PwC 2026 年马来西亚税务手册和 PropCashflow 2026 年 6 月 23 日的税率核对)、国家银行的贷款比例措施,以及公开的公司合规收费指南,截至 2026 年 9 月 24 日。不是税务、法律或理财意见。公司结构省不省钱取决于你的个人税阶、公司的开销结构和持有多久;成立公司前请让持牌税务代理用你的真实数字算一遍。