公积金(EPF/KWSP)提款买房 2026 版:Akaun Sejahtera 能提多少、i-Akaun 怎么申请、退休金要付出什么代价

只有 Akaun Sejahtera。Akaun Persaraan 不行,Akaun Fleksibel 也不走这条路。公积金局在 2024 年 5 月 11 日把每个会员的储蓄从两个户口重组成三个,按它公布的重组指南:

重组当天你原有的第二户口余额直接转进 Akaun Sejahtera,所以缴了多年的会员余额还是可观。对买家的实际影响是:房屋这个池子以旧速度的一半在装水——缴纳的 15% 而不是以前的 30%——所以今天 28 岁的人到 35 岁时,里面的钱会比十年前同龄人少。Akaun Fleksibel 当然也可以拿来买房,但那是随时可提的普通钱;它不属于房屋提款,规则另算。

看房之前先在 KWSP i-Akaun 应用里查余额;你真正能提的数额受余额限制,不是公式说了算。

按 kwsp.gov.my 的公式:(买价 − 获批贷款额)+ 买价的 10%,上限是你 Akaun Sejahtera 的余额。自己出资(全现金)买房则是买价 + 10%,同样以余额为上限。算例:

多出来的 10% 是刻意的:用来盖律师费、印花税和其他入场费——清单在买 RM50 万公寓要多少现金。资格,按同一个公积金页面:

• 马来西亚或非马来西亚会员,未满 55 岁,Akaun Sejahtera 至少 RM500。
• 买马来西亚境内的住宅单位:独立式、排屋、半独立、公寓、共管公寓、studio、服务式公寓、townhouse、SOHO,或发展商卖的带住宅单位的店屋。纯地皮不在名单上(自己在地上建房的会员另有建房提款)。买 SOHO 必须到公积金局办事处人工申请。
• 贷款来自认可机构(持牌银行、政府或 LPPSA、你的雇主、持牌合作社或保险公司)或自己出资——全现金买家要有律师的确认信和至少买价 20% 的付款收据。
• 你从未做过房屋提款,或做过但已经卖掉或处置了那间房。公积金一生最多资助两间房产,一次一间。
• 申请当天 SPA 或拍卖公告不超过三年。

联名提款:可以和作为共同买家的配偶、父母、岳父母/公婆、子女或兄弟姐妹联合申请,各自从自己的 Akaun Sejahtera 提,用结婚证或出生证明证明关系。总额仍受公式限制,所以夫妻买 RM500,000 的单位、贷 90%,两人合计能提 RM100,000,不是各提 RM100,000。

想直接算自己的数字,用公积金房屋计算器:填余额、房价和贷款,就看到最多能提多少,以及这笔钱留在公积金会变成多少。

两个都能,而且可以同时进行。减贷款只限你的第一或第二间房——公积金页面写得很清楚,第三间房不符合资格;月供提款则是每个会员只限一间房。

减少或还清房贷余额。提出贷款余额或你 Akaun Sejahtera 的全部,以较低者为准(最低 RM500),每 12 个月一次。钱直接进你在公积金 panel 银行的贷款户口,不经你手。也可以用来减配偶名下或你们共同持有的房子的贷款。透支户口、向个人借的贷款、装修贷款和海外房产不在范围内。对 flexi 房贷来说,这是公积金钱最干净的用法:直接砍本金,每日利息立刻下降,月供不变,贷款提早好几年结束——见 full-flexi 对 semi-flexi。

每月供款提款。Akaun Sejahtera 至少 RM600、供款已经开始,公积金局把一笔钱从 Akaun Sejahtera 移到特别户口,每月付给你去供贷款——最低每月 RM100、至少六个月,不超过实际供款额,而且付款安排必须在你 55 岁前结束(所以最迟 54 岁 6 个月申请)。停放那笔钱的派息照样归你。限每个会员一间房,卖了房或还清那笔贷款后,这项便利不能再用于另一间房产。

两种用法各有一篇细讲。用公积金减房贷或还清房贷算给你看一笔钱能省多少利息、之后再 refinance 会怎样。用公积金付每月供款讲清楚最多人搞错的一点:公积金局是每个月把钱打进你自己的银行户口,银行那边你照旧自己还。已经被银行列为严重拖欠(NPL)的贷款也可以申请,只是改成银行本票直接付给银行;发完了可以再申请(kwsp.gov.my,2026 年 10 月 2 日读取)。

在 KWSP i-Akaun 应用里申请,然后 14 个工作天内到任何公积金局办事处或自助终端按指纹验证,否则申请被拒(公积金局自己的 FAQ)。步骤:

1. 先把贷款批下来——提款额取决于获批贷款数字,公积金局要看批准信(批准超过一年则要贷款合约)。
2. 在 i-Akaun 选房屋提款,上传 SPA(或拍卖公告)、贷款批准信、你的银行月结单或存折页,联名申请附结婚证或出生证明。非 MyKad 持有人用 KWSP 9C (AHL) 表格。
3. 14 个工作天内到公积金局办事处或 SST 按指纹。需要补文件的话公积金局会在应用里通知你。

买房提款的款项打进你自己在 panel 银行的户口(打不进则开银行本票);减贷款提款直接进银行的贷款户口。公积金页面没有写处理时间;公开指南(例如 PropCashflow 的 2026 年公积金指南)报的是文件齐全后两到三周,所以别指望用它付订金或签 SPA 时的 10%,除非发展商肯等。现实的用法是二手房的头期尾款、成交费用,或者贷款放款后的一笔本金削减。

老实说的坏处。公积金的钱是你这辈子持有过最便宜的资本——它按宣布的派息率免税复利,而且你手头再紧也动不了它。30 岁提出的每一分钱,25 年不再复利;PropCashflow 的示例算过,30 岁提 RM50,000,按每年 5.5% 算,到 55 岁户口里大约少了 RM191,000,而且它指出只有约 36% 的会员达到公积金局旧的 RM240,000 基本储蓄标准;该标准已在 2026 年 1 月被退休收入充足框架取代,新标准更高,而且改在 60 岁衡量。当基金派息高过 4.35% 时,提出来砍 4.35% 的贷款账面上是亏的交易;它有道理的时候是:这笔钱决定你买得起还是买不起、它把你的 DSR 压到银行线下、或者它换掉一笔更贵的债。用它去买一间本来负担不起的更大单位,没有道理。首购族应该先用完那些不花钱的计划——首购族计划有清单。