DSR(债务偿还比率)怎么算?马来西亚净收入 RM5,000、RM8,000、RM12,000 到底能贷多少房贷

银行算你 CCRIS 上的每一笔债,加上银行月结单里看得到的其他债;生活开销不算。房租、水电、买菜、学费都不算;这是纯债务的算法。按 PIDM 和 RinggitPlus 公开的 DSR 指南,分子里有:

• 信用卡:PropertyGuru 说最低还款大约是余额的 5%。
• BNPL(先买后付):2025 年消费者信贷法令自 2026 年 3 月 1 日起生效,把 BNPL 纳入执照和负担能力审查;某家 BNPL 有没有上报到你的信用记录还不一致,所以 CCRIS 上出现的 BNPL 就当它算。

分母是银行认可的收入,不是你赚的收入。底薪和固定津贴全算;按 RinggitPlus,固定加班费、稳定佣金和租金收入有的银行算、有的不算,通常还要打折。花红一般只有 6 到 12 个月有记录才算。这就是为什么同一个人在两家银行会得到两个 DSR——也是为什么怎么呈现收入跟数字本身一样重要。

没有公布的全国上限。每家银行内部自己定,而且随你的收入水平变动。国家银行的负责任融资规则要求银行按法定扣除后的净收入评估负担能力,但把上限留给各银行。我们在 2026 年 9 月能核实的公开参考点:

• PIDM(存款保险机构的理财教育指南):银行一般接受 60% 以下的 DSR;30% 到 40% 是健康范围。
• RinggitPlus:房贷通常在 70% 以下批;它的 DSR 计算器注明净收入 RM10,000 以上的借款人可能接受到 70%,收入较低者限制较严、约 60%。
• 国家银行金融稳定报告(2022 年下半年,RinggitPlus 转述):国家银行自己把 60% 以上视为高 DSR,发现约四分之一的家庭借款人超过这条线——多数是有缓冲的中高收入者。

合起来看,实用规则是:60% 以下你在大多数银行的舒适区;60% 到 70% 你需要高收入、干净的 CCRIS 和选对银行;70% 以上等着被拒。40% 以下不只是对银行安全——那是让你在加息、失业空窗或多一个孩子时不用卖房的水位。国家银行的 OPR 自 2025 年 7 月降息后一直停在 2.75%(2026 年 9 月 3 日再次维持),所以现在报价的房贷利率在 4% 出头到 4% 中段;按 4.00% 算出来的 DSR,如果利率回到 2023 年的水平就不再舒服。

下表就是银行跑的算法,三个收入都用 70% 上限——跟我们的房贷资格计算器用的数字一样。公开指南说收入较低者通常被压在接近 60%,所以 RM5,000 和 RM8,000 这几行请当作银行最多可能批的数额。贷款额是我们按年利率 4.00%、35 年算的——4.00% 是 Maybank 公布的标准房贷参考利率(2026 年 9 月 24 日查证)——你的银行利率和年期不同结果就不同。中间栏的现有债务是举例,不代表典型。

两点很明显。第一,RM500 的小额债务吃掉约 RM113,000 的贷款——两行 RM5,000 的差别——所以申请前清掉信用卡是买家回报最高的一步。第二,最高值不是目标:RM5,000 收入的人供 RM2,800,等于把 56% 的到手收入放进房子,还没算管理费、门牌税和保险。某个价位要多少收入,见买 RM50 万房子要多少收入;现金那一边见买 RM50 万公寓要多少现金。拿我们盘源做参照:蒲种的 Anya Residence @ Shorea Park 从 RM492,000 起(永久地契)——贷款 90% 大约是 RM443,000,按这个上限,两行 RM5,000 的额度都放得下。

四根杠杆,按推动幅度排序:

1. 干掉小额贷款。清掉并关掉信用卡和小额个人贷款;每减 RM100 最低还款大约值 RM22,600 贷款(上面的算术)。关卡很重要——有的银行对零余额的开放额度也算。
2. 拉长年期。RM500,000 按 4.00%,30 年月供 RM2,387,35 年是 RM2,214——同一笔贷款,更低的 DSR。想缩短以后用 flexi 房贷提前还。
3. 加银行认可的收入。联名申请人是最大的一项(他们的债也一起来——先查 CCRIS);有记录的租金收入、佣金收入者的两年 Form B,在认可这些的银行有帮助。
4. 等,把记录洗干净。6 到 12 个月准时还款、不新申请,同样的 DSR 会在更多银行过关。

和国家银行 70% LTV 规则的互动。如果你已经有两笔未清房贷,第三笔贷款上限是房价的 70%——而且两笔现有供款全额算进你的 DSR 分子。一个有两笔 RM2,000 供款、净收入 RM12,000 的房东,在考虑第三间之前已经有 RM4,000 供款;按 70% 上限还剩 RM4,400 供款空间,但银行也会要看它被要求计算的租金收入是不是真的有进账。租金通常只部分认可,而且要有租约和银行进账记录。完整机制,包括联名贷款怎么算,见第三间房 70% 贷款指南。如果你的 DSR 在两间房时已经顶到上限,老实说第三间要么全现金,要么不买。