2026 年马来西亚首购族到底能拿到什么?一张表看完
买 RM500,000 的首间房,2026 年联邦政府给你的全部优惠加起来,核心就是约 RM11,250 的印花税豁免——首购族买 RM500,000 以内的房子,转名(MOT)和贷款合约的印花税全免,2026 年财政预算案已把期限延长到 2027 年 12 月 31 日。另外还有两条 100–110% 贷款的路:没有工资单的走 SJKP 政府担保,受薪、家庭收入不超过 RM10,000 的走 Skim Rumah Pertamaku(SRP)。55 岁以下的 EPF 会员还可以动用 Akaun Sejahtera(第二户口)的存款。
没有一项是现金派发。市面上大部分「首购族福利」的标题,拆开来就是印花税省几千到一万出头。下面这张表,按你的情况对号入座,配上核实过的顶限和期限。
2027 预算案更新（2026 年 10 月 9 日）：政府提议把全免延长到 2030 年 12 月 31 日前签的 SPA，并从 2027 年 1 月 1 日起给 RM75 万以下的首间房减免（首 RM50 万全免、其余减半）。目前还是提案，详见2027 预算案对买房的人有什么用。
你的情况,能 claim 什么?
找到你那一行。以下每一项都在 2026 年 9 月对照过官方页面。
| 你的情况 | 计划 | 能拿到什么 | 多少 | 条件 | 来源/在哪里办 |
|---|---|---|---|---|---|
| 马来西亚公民首购,房价 ≤ RM500,000 | 印花税豁免 | 转名(MOT)+ 贷款合约印花税全免 | RM500k 的房子约省 RM11,250 | SPA 在 2027 年 12 月 31 日前签 | 2026 年预算案 |
| 首间房超过 RM500,000 | - | 没有印花税豁免 | 按 LHDN 正常税率照付 | 优惠真的就卡在 RM500k | - |
| 没有工资单:打散工、自雇、小生意 | SJKP 政府担保 | 贷款 | 最高房价 110% 或 RM500,000,取较低者 | 期限最长 35 年 | sjkp.com.my;SJKP 100% 贷款指南 |
| 受薪,家庭总收入 ≤ RM10,000 | Skim Rumah Pertamaku(SRP) | 首间房 ≤ RM500,000 的贷款 | 最高 110% | 2026 年仍在跑 | 多数大银行 |
| 公务员 | LPPSA 贷款 | 固定 4% 年利率 | 可达 100% 以上(连费用) | 期限可到 90 岁 | LPPSA |
| 55 岁以下 EPF 会员 | Akaun Sejahtera(第二户口) | 提款补房价差额和前期费用 | 差额,外加约房价 10% | - | kwsp.gov.my 规则 |
| 家庭收入 RM750–5,000,自己有地 | Rumah Mesra Rakyat | 在自己土地上建房的融资计划 | 含建筑补贴 | 自己有地 | SPNB |
| 州级计划 | Rumah Selangorku、Residensi Wilayah(RUMAWIP)等 | 限价单位 | 折扣在房价里,不是现金 | 有收入顶限 | 各州官网 |
印花税豁免到底帮你省多少钱?
RM500,000 的首间房、贷 90%,省 RM11,250——这是本页最大的一笔,也就这么大。算法摊开给你看,用的是 LHDN 在 1949 年印花税法令下的转名税率(首 RM100k 收 1%、接下来 RM400k 收 2%、RM500k–1M 收 3%、RM1M 以上收 4%),贷款合约另收固定 0.5%:
| 项目 | 正常印花税 | 豁免后 |
|---|---|---|
| RM500,000 转名(MOT) | RM9,000 | RM0 |
| RM450,000 贷款合约(90%) | RM2,250 | RM0 |
| 合计 | RM11,250 | RM0 |
条件:马来西亚公民、真正的首间住宅、房价不超过 RM500,000、SPA 在 2027 年 12 月 31 日前签署(2026 年预算案宣布的两年延长,2025 年 10 月提呈)。买 RM300,000 的话省得更少——转名 RM5,000 加 90% 贷款合约 RM1,350。是真金白银,但改变不了你每个月供得起多少——那要看买 RM500k 的房要多少收入和第一天要掏多少现金。
2026 年哪些政府贷款计划还在跑?
四大主力都还在——没有哪个联邦计划被悄悄砍掉。
- SJKP(Skim Jaminan Kredit Perumahan)。政府替你的贷款做担保,银行才敢批没有工资单的人——固定或非固定收入都收,马来西亚公民、18 岁以上、首间房,新房、二手房、拍卖屋都行。贷款最高为房价的 110% 或 RM500,000(取较低者),期限最长 35 年,所有贷款月供合计不得超过总收入的 65%(sjkp.com.my)。还有 SJKP MADANI 变体:最高为房价的 120% 或 RM360,000,连装修费都包(财政部 Manfaat 官网)。完整玩法见我们的 SJKP 指南。
- Skim Rumah Pertamaku(SRP / 我的首间房计划)。2026 年还在跑,没有停办。首间房 ≤ RM500,000 可贷最高 110%,收入顶限单人 RM5,000、联名 RM10,000(每人最多 RM5,000),Maybank、CIMB、RHB、Public Bank 等大银行都有做。
- LPPSA(公务员):固定 4% 年利率,可贷 100% 以上连律师费和印花税,期限可拉到 90 岁。你若是 penjawat awam,这条几乎稳赢商业贷款。
- EPF Akaun Sejahtera(第二户口)。严格说不是「计划」,是你自己的钱:55 岁以下会员可提出「房价减贷款的差额,加约房价 10% 付费用」——或整个 Akaun Sejahtera 余额,取较低者——最多用于两间住宅(kwsp.gov.my)。
顺带一句:Rumah Mesra Rakyat(SPNB)给收入 RM750–5,000、自己有地的家庭建房融资,含建筑补贴;州级的 Rumah Selangorku、RUMAWIP 卖限价单位给收入达标的申请者。路线选好之后,文件功课看房贷申请指南。
各计划的条款、顶限、期限,以 2026 年 9 月官方页面为准,折成令吉算给你看。这不是理财建议——银行批不批看你的档案,计划条款也可能在下一次预算案改动。
常见问题
Skim Rumah Pertamaku(我的首间房计划)还在吗?
还在。截至 2026 年 9 月,SRP 仍通过各大银行提供——首间房 ≤ RM500,000 可贷最高 110%,家庭总收入顶限 RM10,000。它没有被 SJKP 取代:SJKP 服务没有固定工资单的人,SRP 服务受薪族。
印花税豁免可以和 SJKP 或 SRP 一起用吗?
可以。豁免跟着文件走(转名和贷款合约)——只要是符合条件的 RM500,000 以内首购,不管你走哪条贷款路线都享有。
我收现金、没有工资单,还能贷款吗?
SJKP 就是为这个缺口而生:政府担保贷款,银行才能批非固定收入。信用记录还是要过得去——按 sjkp.com.my,过去一年不能有超过两个月的拖欠。细节看我们的 SJKP 指南。
买 RM500,000 的房子要多少收入?
按目前利率做示算,家庭总收入大约 RM8,000–10,000 批得比较稳。完整算式——月供、DSR、按房价分档的表——在收入指南里。