2026 年在马来西亚卖房:RPGT 按持有年份怎么算、卖房的全部成本,以及第 4 年卖、账面赚 RM15 万实际到手多少
2026 年公民或永久居民在马来西亚卖房,要付四样东西:产业盈利税(RPGT)按净盈利计算,买入 3 年内卖收 30%,第 4 年 20%,第 5 年 15%,第 6 年起 0%(1976 年产业盈利税法令附表 5;2026 年预算案没有动税率);中介费,上限是售价的 3%(估价师、鉴定师、产业代理及物业经理条例第七附表,另加 8% SST);律师费按收费表(2023 年律师酬金令:首 RM500,000 收 1.25%,接下来 RM700 万收 1%);以及贷款还在锁定期内的提前结清罚款。
转名印花税是买方付,不是你。但如果你持有未满六年,买方律师必须扣起售价的 3% 在 60 天内汇给 LHDN(第 21B 条),你则要在 60 天内提交 CKHT 1A、90 天内付清余额。下面的实例:RM500,000 买、第 4 年 RM650,000 卖,RPGT 大约 RM20,475,总成本大约 RM49,000。
2026 年 RPGT 税率是多少、有哪些豁免?
税率只看你持有多久,从买入的买卖合约日期算到卖出的买卖合约日期。马来西亚公民和永久居民的 2026 年税率表,StashAway、ClearTax 和 Ziba 的 2026 年指南都一致:
| 卖出年份 | 公民/永久居民 | 马来西亚公司 | 非公民(见外国人指南) |
|---|---|---|---|
| 第 1 到 3 年 | 30% | 30% | 30% |
| 第 4 年 | 20% | 20% | 30% |
| 第 5 年 | 15% | 15% | 30% |
| 第 6 年起 | 0% | 10% | 10% |
个人要注意的三个豁免:
- 附表 4 豁免:RM10,000 或应课税盈利的 10%,取较高者,每次出售自动扣除。
- 一生一次的自住房豁免(附表 3 第 9 段):公民或永久居民可以通过 CKHT 3 选择对一间自己拥有并居住(或已获准入住)的住宅全额免税。选了不能撤回,所以别在第 5 年为了一点小盈利把它用掉,如果后面还有更大的一笔要卖。
- 家人之间的赠与(配偶、父母子女、祖父母孙子女)视为无盈利无亏损;见房产转名给家人。
外国卖家是另一张表,也没有一生一次豁免;见外国人在马来西亚卖房的 RPGT。
想原价或低价卖给家人？LHDN 看的是 JPPH 市价，不是合约价，见原价卖房也可能要付 RPGT。
盈利可以扣哪些成本?3% 扣留是什么?
RPGT 按净盈利计算,不是买卖差价。售价减买价,再减这些允许的成本(产业盈利税法令附表 2):
- 买入时的附带费用:MOT 印花税、律师费、买入时的估价费。
- 卖出时的附带费用:中介佣金、律师费、广告、估价。
- 提升产业价值的资本支出:装修、扩建、固定家具,要有发票。维修和保养不算。
- 收到的损坏赔偿要从成本里扣掉。
买入那边的收据从第一天就要留好;LHDN 要求记录保存七年,少一张发票就少一项扣除。
扣留款:根据第 21B 条,买方(实际上是买方律师)从售价里扣起一部分,在买卖合约签署后 60 天内汇给 LHDN,作为你 RPGT 的担保。公民或永久居民卖家(第 I 部分)是 3%;马来西亚注册公司同样是 3%,非公民和外国公司是 7%。持有满五年、税率归零之后,就不需要扣留。扣留不是额外的税:LHDN 会拿它抵你评定的 RPGT,多出的退还;而且从 2026 年 1 月 1 日起(据 SuperHomes 的 2026 年预算案摘要),如果实际税额低于扣留额,买方可以只汇实际税额。
申报:你提交 CKHT 1A,买方提交 CKHT 2A,都在买卖合约签署后 60 天内,通过 MyTax 的 e-CKHT 在线提交(2025 年 1 月 1 日起强制)。余额在出售后 90 天内付清。错过 60 天,LHDN 列明的逾期申报罚款最高可达税额的三倍。
除了 RPGT,卖房还要付什么?
| 成本 | 多少 | 最低额、附加、条件 | 来源 |
|---|---|---|---|
| 产业中介费 | 最高售价的 3% | 最低 RM1,000;另加 8% SST | 第 242 法令条例第七附表(第 48 条) |
| 你的律师(卖方买卖合约) | 首 RM500,000 收 1.25%,接下来 RM7,000,000 收 1% | 最低 RM500;另加杂费 | 2023 年律师酬金令 |
| 解除抵押/赎回 | 一笔小额固定律师费 | 先要报价 | 标准产业转让步骤 |
| 提前结清(锁定期)罚款 | 一般是未偿贷款的 2% 到 3% | 锁定期内(通常 3 到 5 年)结清 | 2026 年公开的贷款指南;以你的贷款批准信为准 |
| RPGT | 按上表 | 对净盈利计算 | 1976 年产业盈利税法令 |
| 转名印花税(MOT) | 你付 RM0 | 买方付 | 1949 年印花税法令 |
- 产业中介费:8% SST 引自 Ziba 2026 年卖家指南。
- 解除抵押/赎回:一笔小额固定律师费,用来解除银行的抵押。
- 提前结清(锁定期)罚款:部分银行 2025 年已取消。
锁定期罚款是卖家最常忘记的一项。贷款是 full-flexi 还是 semi-flexi 都躲不掉,但批准信决定期限和百分比;细则我们在Full-flexi 和 semi-flexi 房贷里拆开讲。如果你要卖的是刚交楼没住多久的新盘单位,锁定期和 30% 的 RPGT 通常会一起撞上;那种情况的转售算法见新盘 vs 二手。
实例:RM500,000 买、第 4 年 RM650,000 卖
公民卖家,没用过一生一次豁免,第 4 年卖出(20% 那档)。为了易读,当初买入的律师费不放进去;你自己加回去。
| 步骤 | RM |
|---|---|
| 售价 | 650,000 |
| 减买价 | (500,000) |
| 减中介费 3% | (19,500) |
| 减卖方律师费(2023 年酬金令:1.25% x 500,000 + 1% x 150,000) | (7,750) |
| 减买入时付的印花税(1% x 100,000 + 2% x 400,000) | (9,000) |
| 应课税盈利 | 113,750 |
| 减附表 4 豁免(RM10,000 或 10% 取较高者 = 11,375) | (11,375) |
| 净应课税盈利 | 102,375 |
| RPGT 20%(第 4 年) | 20,475 |
| 买方律师已汇出的扣留款(3% x 650,000) | 19,500 |
| 你在 90 天内付给 LHDN 的余额 | 975 |
这次出售的总成本:中介 RM19,500 + SST RM1,560 + 律师 RM7,750 + RPGT RM20,475 = 大约 RM49,300,所以账面 RM150,000 的盈利,在锁定期罚款之前实际到手大约 RM100,700。如果贷款还在 3% 的锁定期内、未偿余额比如 RM400,000,再减 RM12,000。等到第 6 年,RPGT 那行归零;在这次出售用掉一生一次豁免,也归零,但以后不能再用。
常见问题
商业产业的 RPGT 是多少?
同一张持有年份表:公民个人卖店屋或办公室,第 1 到 5 年一样是 30/20/15%,第 6 年起 0%。差别在豁免:一生一次豁免只限自住住宅,商业单位永远不符合;如果单位是用 Sdn Bhd 持有,第 6 年起适用公司税率 10%。
持有期从买卖合约日期算还是地契日期算?
从买入的买卖合约日期(新盘就是跟发展商签的买卖合约日期)算到卖出的买卖合约日期。交楼日期和分层地契发出日期都不算数。
亏本卖还要付 RPGT 吗?
不用缴税,但 60 天内还是要提交 CKHT 1A,而且允许的亏损可以抵未来的应课税盈利。
3% 扣留款谁付?
从你的卖房款里出:买方律师扣起售价的 3%,60 天内汇给 LHDN。它会抵你的 RPGT,评定之后多出的退还。
出租过的单位可以用一生一次豁免吗?
豁免针对的是你拥有并居住、或已获准作为住宅入住的自住房。LHDN 看事实;一间纯粹拿来投资出租的单位,申请理由很弱。选择之前先问税务代理,因为选了不能撤回。
一般资讯,根据 1976 年产业盈利税法令、LHDN 对出售方和购买方的指引、2023 年律师酬金令和 BOVAEP 收费表整理,2026 年 9 月查阅。不构成税务或法律意见;例子里的锁定期和未偿贷款数字是示意,你自己的 RPGT 取决于你的收据。