新加坡人在新山、马来西亚买房:2026 年全部费用、PLS 租约陷阱、RTS 通车日期
马来西亚法律没有专门写给新加坡人的条文,你跟其他非公民用同一套规则买。在柔佛就是:住宅 RM1,000,000 最低门槛、州政府书面批准、8% 联邦印花税(2026 年 1 月 1 日起),加上柔佛批准时自己收的:每份地契 RM2,000 申请费,和 房价 3% 或 RM30,000 较高者的州税(柔佛土地局通告 3/2025,2025 年 7 月 1 日起)。持马来西亚 PR 的新加坡人印花税走一般 1%–4% 累进,但照样要批准、照样付州税。
RM1,000,000 的新盘、贷款七成,税费大约 RM132,700,拿钥匙前要准备的现金大约 RM432,700——按 2026 年 11 月 1 日参考汇率约 S$41,800 和 S$136,300。对照新加坡那边:外国人在新加坡买房的额外买方印花税 ABSD 是 60%(IRAS,2023 年 4 月 27 日起),而在马来西亚的房产不计入你在新加坡的 ABSD 套数。
两件事决定这笔交易是不是你以为的那样。第一,地契:柔佛相当大一部分服务式公寓是用私人租约制(PLS)卖的,你拿到的是向总承租人分租的 99 年租约,不是分层地契——合法,上诉庭 2025 年判它有效,但有 80 多名新加坡买家起诉说他们当初不明白这一点。第二,时间:RTS 载客服务现在改为 2027 年 2 月,不是 2026 年 12 月。
2026 年新加坡人在新山买公寓真正要付多少
两个算例,都是向持牌发展商买新盘、贷款七成、非公民且没有马来西亚 PR。每个费率都来自宪报收费表;下面的计算器链接可以改房价、贷款和货币。
| 项目 | RM1,000,000 单位 | RM1,500,000 单位 | 依据 |
|---|---|---|---|
| 联邦转让印花税 | RM80,000 | RM120,000 | 统一 8%,印花税法令第 32(ab) 项,2026-01-01 起 |
| 贷款合约印花税 | RM3,500 | RM5,250 | 贷款额 0.5% |
| 买卖律师费 | RM7,313 | RM8,125 | 2023 年律师收费令,发展商交易折扣表 |
| 贷款律师费 | RM5,363 | RM5,875 | 同一收费令第三附表 |
| 柔佛批准申请费 | RM2,000 | RM2,000 | 柔佛土地局通告 3/2025 |
| 柔佛外国人州税 | RM30,000 | RM45,000 | 3% 或 RM30,000 较高者 |
| 过户登记费 | RM4,500 | RM7,000 | 通告 3/2025 第 4.1 节 |
| 税费合计 | RM132,675 | RM193,250 | |
| 要准备的现金(三成 + 税费) | RM432,675 | RM643,250 | 贷款七成是非居民常见的批核,最终看银行 |
没算的:律师杂费、火险、MRTA、发展商行政费、银行手续费、装修。也没算新加坡买家最常低估的退出成本:5 年内卖,产业盈利税 RPGT 收盈利的 30%,第 6 年起 10%,买方律师先扣起售价的 7%。用外国人买房费用计算器算你自己的数字。
ABSD 对比,老实地比
| 外国人在新加坡买 | 外国人在柔佛买 | |
|---|---|---|
| 买入税 | ABSD 房价的 60%(IRAS,2023 年 4 月 27 日起),买方印花税另计 | 8% 联邦印花税 + 柔佛州税 3%(最低 RM30,000)+ RM2,000 申请费 |
| 新加坡 PR 而非外国人 | ABSD 第一套 5%、第二套 30%、第三套 35% | 跟其他外国人一样,除非你同时有马来西亚 PR |
| 马来西亚的房产算进新加坡 ABSD 套数吗? | 不算。IRAS 原文:「所有位于新加坡以外的住宅产业不计入。」 | |
| 卖出税 | 持有期内卖要付卖方印花税 | RPGT 5 年内盈利的 30%,第 6 年起 10% |
| 租金税 | 新加坡居民税率 | 马来西亚非居民净租金统一 30% |
把新加坡人推过长堤的那道算术本身没错:S$150 万的公寓 60% 就是 S$90 万的税;柔佛 RM1,000,000 单位的全部费用约 S$42,000。算术漏掉的是流动性。柔佛的单位要卖进一个全国 2026 年中有 33,094 套已完工未售住宅的市场(NAPIC,2026 上半年),外国业主只能卖给另一个合资格的买家,而在 RM1,000,000 以下靠豁免买到的单位,按州政府的说法,只要价值还在 RM1,000,000 以下就只能卖给马来西亚人(新海峡时报,2026 年 4 月 20 日)。先算退出,再算入场。
它是什么。在依斯干达公主城(Medini)的部分地段,土地由总地主持有,出租给发展商 99 年,买家拿到的是该单位在剩余年期内的分租约——不是分层地契,不是转让。柔佛州行政议员 2024 年 12 月公布过规模:这个制度下推出 56,247 套服务式公寓,售出 44,437 套,从 RM500,000 起(新海峡时报,2024 年 12 月 26 日)。
它合法。2025 年 4 月 29 日,上诉庭在 107 名马来西亚买家告 Medini 某项目的案子里,判这个制度有效、没有虚假陈述(The Edge,2025 年 5 月)。争议在于有没有讲清楚,不在合不合法。
为什么受伤。至少 63 名业主(多数是新加坡人)2022 年起诉地主和发展商,说他们直到 2023 年底才发现手上是土地的 99 年租约而不是地契(The Edge Singapore,2024 年 10 月 23 日);170 多名买家加入维权群,也有人在新加坡对营销代理投诉(新海峡时报,2024 年 12 月 26 日)。截至 2026 年 11 月 1 日,新加坡买家自己那宗案子我们没找到判决或和解。地主曾向部分买家提出转成永久地契(The Edge,2025 年 1 月)。
付钱之前,从文件上怎么看出来。
- 合约是 Deed of Lease 或 Sub-Lease,不是分层单位的买卖合约;文件标题里就有「lease」这个字。
- 没有 14A 转让表格,永远不会有你名下的分层地契;土地地契留在地主名下。
- 99 年从总租约起算日开始算,不是从你买的那天。问清楚年期哪一年到期。
- 转售是租约转让,买家范围变小,有些银行也不贷。
- 因为没有土地转让,外国人平常要过的州政府批准可能不是这道关——这正是这些单位可以卖低于 RM1,000,000 的原因。Medini 的低价是提醒你去读地契,不是捡到便宜。
我们不是说不要买 PLS 单位。我们是说:知道自己买的是租约、按租约定价、把到期日和转售机制白纸黑字拿到手。
RTS、柔新经济特区、RM100 万以下的服务式公寓
RTS。2026 年 12 月 31 日前完成工程和测试;载客服务目标 2027 年 2 月,2026 年 10 月 2 日经安全认证审查后宣布(马来西亚交通部长,2026 年 10 月 3 日;新加坡陆交局)。Bukit Chagar 到兀兰北约五分钟。票价未公布。「走路到 RTS」这种说法,跟任何距离说法一样:自己量。我们的地图给每个收录项目到 Bukit Chagar 的步行时间——见3D 地图。
柔新经济特区。2025 年 1 月 7 日签署。公布的优惠都是企业层面的:合格企业和人才的税率。我们找不到任何适用于个人买房的优惠。有人跟你说「因为特区所以要买」,问他哪一条适用于你。
商业地契、RM1,000,000 以下的服务式公寓。柔佛土地局通告 3/2025 明写:外国人买低于住宅门槛的商业类服务式公寓,仍须州政府批准,州税最低 RM50,000。这不是普遍开放。Medini 对 RM1,000,000 门槛的豁免,报章 2026 年 4 月仍说有效(新海峡时报),但我们找不到 2025–2026 年的州文件确认,在你的律师拿出通令之前当作未核实。另外注意州政府 2026 年 4 月讲的转售限制:靠豁免在 RM1,000,000 以下买的单位,价值还在 RM1,000,000 以下时只能卖给马来西亚人。
订金离开你户口之前,要拿到书面答案的八个问题
- 我拿到的是什么地契:分层、个别,还是 PLS 的租约?这个答案决定这一页其他所有东西。只要出现「lease」,就问总租约到期日和转售机制。
- 这个单位高于 RM1,000,000,还是靠豁免卖的?低于门槛意味着:PLS 单位、商业地契服务式公寓(州税最低 RM50,000、要州批准)或豁免区——每一种都有转售限制。查州表:各州最低购屋价。
- 这个单位是土著配额吗?配额单位多少钱都不能卖给外国人。问的是这个单位的配额状态,不是整个盘。
- 全部费用是多少:8% + 3% 州税 + RM2,000 + 律师费 + 登记费?RM1,000,000 大约 RM132,700。中介给的数字接近 RM80,000,就是把州的费用漏了。
- SPA 有没有写「以州政府批准为条件,被拒全额退款」?法律让没批准的交易无效,但不会退你订金。那是合约怎么写的事,是你律师的工作。
- 哪家银行愿意贷这个单位、贷几成?非居民常见 60%–70%;有些银行不贷 PLS 单位。付订金之前拿书面初步答复,不是之后。
- 这个项目在房屋部的病态或废弃名单上吗?截至 2026 年 6 月 30 日,303 个私人房屋项目被列为病态、100 个废弃(房屋部国会答复)。把项目丢进房屋部登记体检查一下(中文页;把盘名给我们,我们帮你查)。
- 我以后怎么卖、卖给谁?外国业主只能卖给合资格买家;PLS 是租约转让;豁免单位在 RM1,000,000 以下只能卖给马来西亚人;5 年内 RPGT 30%。退出讲不清楚,入场价就太高了。
核对于 2026 年 11 月 1 日。马来西亚规则:律师公会通告 444/2024(门槛表截至 2024 年 10 月);Finance Act 2025(Act 874);柔佛土地局通告 3/2025(2025 年 6 月 13 日),全文读过;2023 年律师收费令。新加坡:IRAS 的 ABSD 页面(2023 年 4 月 27 日起的税率;海外房产不计入套数)。PLS:新海峡时报 2024 年 12 月 26 日;The Edge Singapore 2024 年 10 月 23 日;The Edge 2025 年 5 月(上诉庭 2025 年 4 月 29 日判决)。RTS:马来西亚交通部与新加坡陆交局,2026 年 10 月 2–3 日。市场:NAPIC 2026 上半年数据,经第二财政部长 2026 年 9 月 10 日声明;柔佛 2026 年首季成交来自新海峡时报。
确认不了的:Medini 豁免现行的法律依据(只有报章);柔佛买家里新加坡人的比例(只有发展商的说法——有一家说自家某项目约 30%);新加坡买家 PLS 官司的结果(没有公布)。这些空缺我们不用估计数填。
我们的项目库目前只收巴生谷,柔佛的盘还没进来。具体的柔佛单位,我们人手核地契、配额和费用。
常见问题
新加坡人可以在新山买房吗?
可以,身份是非公民:住宅 RM1,000,000 以上,要州政府批准,8% 联邦印花税,柔佛 RM2,000 申请费和 3% 州税(最低 RM30,000)。单层和一层半排屋不准买。RM1,000,000 以下的单位只有三条路:私人租约制、要州批准的商业地契服务式公寓、豁免区——每一条都有自己的坑。
在马来西亚买房会影响我在新加坡的 ABSD 吗?
不会。IRAS 算 ABSD 只算新加坡境内的住宅产业,新加坡以外的不计入。
私人租约制合法吗?
合法。上诉庭 2025 年 4 月 29 日在一宗 Medini 案件里判它有效。问题不在合法性,在于买家没搞懂自己拿的是 99 年分租约而不是地契。看文件标题:写「Lease」就是租约。
RTS 什么时候通车?
载客服务目标 2027 年 2 月,2026 年 10 月 2 日宣布;工程和测试 2026 年 12 月 31 日前完成。票价未公布。
新加坡人可以向马来西亚银行贷款吗?
可以,由银行决定;非居民常见批房价的 60%–70%,银行按自己的估价放贷。有些银行不贷 PLS 单位。见外国人能贷几成。
卖掉新山的单位要交什么税?
取得后 5 年内卖,RPGT 收盈利的 30%,第 6 年起 10%;买方律师先扣起售价的 7%。马来西亚的盈利在新加坡没有税,但你自己的情况请问新加坡的顾问。
我是有马来西亚 PR 的新加坡人,有什么不同?
印花税降为一般 1%–4% 累进(RM1,000,000 是 RM24,000 而不是 RM80,000),RPGT 走公民/PR 的税率。RM1,000,000 门槛、州政府批准和柔佛州税照样适用,因为国家土地法典把 PR 当非公民。