国家银行调整利率（OPR）时，你的房贷月供会变多少？

OPR 是 2.75%，一次调整经过三个环节到你手上：OPR，然后 SBR，然后你的贷款利率。

OPR 由国家银行的货币政策委员会（MPC）决定，一年开六次会。2026 年的议息日期是 1 月 22 日、3 月 5 日、5 月 7 日、7 月 9 日、9 月 3 日和 11 月 5 日。

SBR（Standardised Base Rate，标准化基准利率）是 2022 年 8 月 1 日起，每家银行在新的浮动利率房贷上使用的参考利率，出自国家银行修订后的参考利率框架。它只跟 OPR 挂钩，所以 OPR 动 0.25 个百分点，每家银行的 SBR 也动 0.25 个百分点。今天每家银行的 SBR 都是 2.75%。

你的贷款利率是 SBR 加上贷款献议书上写明的利差。例如 Maybank 公布的标准房贷参考利率是 4.00%：SBR 2.75% 加 1.25%。利差涵盖银行的成本、风险和利润，一般在整个贷款期内不变；会动的只有 SBR 那一部分。2022 年 8 月之前签的贷款，是以较旧的基准利率（BR）或基本贷款利率（BLR）定价；国家银行的框架写明这两个利率会跟 SBR 完全同步调整，所以旧贷款人感受到的变动一样。

多快？以天计，不是以月计。国家银行在 2025 年 7 月 9 日下调 OPR；Maybank 当天就宣布，它的利率从 2025 年 7 月 11 日起下调 0.25 个百分点。之后银行会用信件、App 或短信通知你新的月供。如果你的房子还在建，变动会反映在已发放贷款额的建筑期利息上。

2020 年以来的每一次 OPR 变动，取自国家银行的议息记录表，并列出每个水平对一笔 RM500,000、35 年期、以 OPR 加 1.25% 定价的贷款意味着什么：

把月供那一栏从上读到下：2020 年中到 2023 年中，同一笔贷款从每月 RM1,924 变成 RM2,289，多了 RM365，而借款人什么都没做。一笔 35 年的贷款，要撑得过的就是这么大的摆幅。

通常是月供，而你那笔贷款的规则写在贷款献议书里。利率变动时银行有两个做法：年期不变、改每月供款，或者供款不变、改年期。

降息之后，有些银行会调低月供，有些维持月供、缩短贷款期，后者帮你省下更多利息。以 RM500,000 的例子来说，降 0.25 个百分点之后继续每月供 RM2,214，大约 392 个月就还清，而不是 420 个月，早了约 2.3 年。如果你比较想每个月多一点现金，可以向银行要求调低月供。

升息之后，多数借款人是月供上调，因为一般的最长年期是 35 年或到 70 岁，以先到者为准（RHB 和 Alliance Bank 公布的上限，2026 年 10 月 5 日查证），而多数新贷款本来就贷到顶。如果新的数字吃力，有两个工具：一次过还一笔钱进贷款，这笔钱可以来自公积金的 Akaun Sejahtera（以前的第二户口；见用公积金减少房贷）；以及转贷，但转贷有自己的成本，也可能还在锁定期内（见锁定期与转贷）。

变动的幅度比新闻标题重要。以 4.00% 起步的 35 年期贷款：

买之前，用银行给你的利率再加整整一个百分点算一次月供，检查两件事：它还在你每月预算之内；你的 DSR（债务偿还比率：你每月所有贷款供款除以收入）仍在银行的上限之下，一般大约 60%。现成的对照表在2026 房贷月供，这项测试本身见我们的 DSR 指南。

可以，但你一开始就要为这份确定付钱。马来西亚的房贷几乎都是浮动利率；固定利率贷款很少，主要来自保险公司。

固定利率贷款从第一天起每月多 RM306，所以 OPR 要上升大约一整个百分点、到 3.75% 左右并且停在那里，固定利率才划算。作为参考，2020 年以来 OPR 的最高水平是 3.00%。同一份列表显示，固定利率配套有 5 年锁定期，提早还清的罚款最高为贷款余额的 3.5%，所以要离开也比较难。

回教融资有内建的上限。Commodity Murabahah 之下的房屋融资也是浮动的，但合约写明一个顶限盈利率（ceiling profit rate）：Alliance Bank 的网页写的是盈利率以顶限盈利率为上限，所以你知道自己最多要付多少。降息时你照样受惠。顶限每家银行不同，印在献议书上，要看它比你起步的利率高出多少。

不管选哪一种，SBR 之上的利差才是银行之间有差别的部分，利差低，在整个贷款期、任何 OPR 水平下都对你有利。签之前，比较两三家银行的贷款献议书。