建好了还卖不掉的新房,最多的是服务式公寓,不是小套房
在吉隆坡和雪兰莪,2018 年以后开卖、现在已经盖好的新盘里,服务式公寓 100 间还有约 17 间没卖掉,是所有房子类型里最高的;一般公寓约 9 间,SOHO 约 10 间,小套房约 8 间。一般人以为难卖的小单位,盖好后剩下的比例跟一般公寓差不多,剩最多的是服务式公寓,约 17,700 间。
数字来自 KPKT 的 TEDUH 新盘系统逐单位记录。想买盖好还没卖的单位,要知道它通常不受房屋发展法令保障,没有法定 24 个月维修期。
走进一栋盖好的楼:100 间里还剩几间
想像你走进一栋 2018 年以后才开卖、现在已经盖好的大楼。发展商还有多少间没卖掉?我们把吉隆坡和雪兰莪这一类项目全部数了一遍。土著保留单位另外有放出规则,不放进来比。
| 房子类型 | 盖好之后,100 间里还没卖的 |
|---|---|
| 服务式公寓(Pangsapuri Servis) | 17 间 |
| 排屋 | 14 间 |
| SOHO | 10 间 |
| 一般公寓(Kondo) | 9 间 |
| 小套房(Pangsapuri Suite) | 8 间 |
SOHO 和小套房,一般被认为是「卖不掉的小单位」,其实盖好后剩下的比例跟一般公寓差不多。剩最多的是服务式公寓:约 17,700 间,比一般公寓(约 9,100 间)多将近一倍。
再看整栋剩很多的(盖好后还有三成以上没卖):服务式公寓 172 个项目里有 35 个,大约五个里一个;一般公寓 221 个里有 27 个,大约八个里一个。
民间团体要 NAPIC 把小套房和家庭房分开算
民间团体 Social Democracy Malaysia 要求 NAPIC(国家产业资讯中心)把滞销住宅的数据拆细,分开小套房和家庭房,并开放可下载的数据。他们的担心是:官方「滞销」数字把两种完全不同的房子混在一起,看不出真正卖不掉的是哪一种。
这个要求是对的。我们的数字补充一点:光分大小还不够,服务式公寓这个类别本身就该单独看。
为什么服务式公寓剩比较多
服务式公寓大多盖在商业地上。好处是地点常在市中心、价钱比同区公寓低;代价是水电费、门牌税可能按商业算,首购印花税豁免也有争议,有些银行贷款成数也比较保守。同一区一起推出很多栋,彼此抢同一批买家和租客。两者的分别见服务式公寓和公寓差在哪。
想买、想卖的人各要注意什么
- 想买的人:盖好还没卖的单位,好处是看得到实体屋、很快就能拿钥匙。但建好之后才卖的单位,一般签普通买卖合约,不受房屋发展法令(HDA)保障,没有法定的 24 个月维修期。签之前问清楚,也先问银行估价多少。见发展商手上已建好的未售单位值得买吗。
- 买服务式公寓的人:先查同一栋还剩多少。剩很多,代表你以后转卖、出租都要跟发展商的存货竞争。
- 想卖服务式公寓的人:你的对手不只是隔壁屋主,还有发展商手上的新单位。定价前先看同一栋和附近还有多少没卖。
按价位看哪些盖好的单位卖不掉,见盖好了还卖不掉的公寓,大多是贵的。
常见问题
小套房和 SOHO 是不是最难卖?
按我们算的,不是。吉隆坡和雪兰莪 2018 年后开卖、已盖好的项目里,SOHO 100 间剩约 10 间,小套房约 8 间,跟一般公寓的 9 间差不多。服务式公寓剩约 17 间,最高。
盖好还没卖的单位有维修期吗?
一般没有法定的 24 个月维修期,因为建好后才卖的单位通常签普通买卖合约,不是房屋发展法令下的法定合约。保障看合约怎么写。
为什么不按面积分?
TEDUH 记录里只有少数单位有填面积,而且有的用平方米、有的用平方尺,不能拿来比,所以我们按 KPKT 登记的房子类型分。
土著保留单位为什么不算?
土著保留单位要等州政府批准才能放给其他买家,卖得慢不一定代表没人要,混进来会把数字拉偏。
这些数字多久更新?
TEDUH 的销售状态由发展商申报。已完工项目的记录最后一次更新在 2026 年 7 月到 10 月之间,我们会定期重算。
来源 TEDUH(KPKT),Sumber: TEDUH, KPKT。范围:吉隆坡、雪兰莪,首次签买卖合约在 2018 年或以后、状态已是完工(CCC/CFO)的项目,只算非土著保留单位:服务式公寓 104,695 间、一般公寓 101,058 间、排屋 66,077 间、SOHO 14,096 间、小套房 16,955 间。「整栋剩很多」只算该类型有 50 间以上的项目。「未卖」也可能包括发展商自己留着出租的单位。在建项目没有放进来比,因为刚开卖的盘本来就还没卖完。Social Democracy Malaysia 的呼吁根据 EdgeProp 2026 年 10 月 20 日报道。
把你看的项目发给我们,我们查同一栋还有多少没卖、合约是哪一种、有没有维修期,再告诉你值不值得。