外国人在马来西亚买房:大家真的在搜的 22 个问题,一次答完

可以。非公民可以用本人名义买住宅,条件是过那个州的最低购屋价、符合该州的地契与类型限制、拿到国家土地法典第 433B 条的州政府书面批准。全国一律不准的四类:低于 RM1,000,000 的单位(联邦指南)、廉价与中低价单位、马来保留地、土著配额单位。完整清单:外国人不能买什么。

看州,不看国家。吉隆坡、布城、纳闽 RM1,000,000;雪兰莪第一、二区 RM2,000,000(第三区 RM1,000,000);柔佛 RM1,000,000;槟城槟岛分层 RM1,000,000、有地 RM3,000,000;森美兰分层 RM600,000;马六甲分层 RM500,000;玻璃市、吉兰丹、砂拉越 RM500,000(律师公会通告 444/2024,表截至 2024 年 10 月)。各州门槛表每一行都带来源。

只有自己门槛低于 RM1,000,000 的州可以,而且要那个州的土地局批:玻璃市、吉兰丹、砂拉越、槟城威省分层、马六甲分层、森美兰分层、霹雳按区的新盘。吉隆坡、雪兰莪、柔佛、吉打、彭亨、登嘉楼、沙巴不行。

可以。MM2H 是长期签证,不是买房许可。上面的规则有没有 MM2H 都一样。MM2H 反而多一条要求:持有人要买一套不低于档位门槛的房子(Silver RM600,000、Gold RM1,000,000、Platinum RM2,000,000),而且十年不能卖。见一定要 MM2H 才能买吗。

土地文件不行。国家土地法典第 433F 条规定,非公民以授权书签署的已批地文件无效、不得注册。转让文件要你自己签,哪些步骤可以远程做,问你的律师。

能,马来西亚银行放贷,由银行决定。法律没有成数上限;非居民常见批 60%–70%,MM2H 持有人有时批得多一点。银行按自己的估价放贷,不按 SPA 价。细节和银行看什么:外国人能贷几成。

住宅统一 8%,按成交价或市值较高者,适用于 2026 年 1 月 1 日或之后签立的课税文件(Finance Act 2025,Act 874,印花税法令第 32(ab) 项)。永久居民不在内,按 1%–4% 累进。RM1,000,000 是 RM80,000,公民 RM24,000。2025 年签了 SPA?读税收在哪份文件上。

吉隆坡新盘、贷款七成:8% 印花税 RM80,000、贷款印花税 RM3,500、买卖律师费约 RM7,313(发展商交易折扣表)、贷款律师费约 RM5,363、登记费 RM100——税费约 RM96,000,拿钥匙前要准备的现金约 RM396,000。柔佛另加 3% 州税(最低 RM30,000);槟城另加 3% 州税和 RM10,000 申请费。按你的数字算:外国人买房费用计算器。

没有一个州公布办理时限。槟城只能由律师递交申请;雪兰莪由买家本人到土地局柜台递交。网上写的一到六个月是从业者的经验,不是官方数字,所以问办你案子的律师那个州现在要多久。批准卡在签 SPA 和过户登记之间。见州政府批准怎么走。

交易无效(第 433C 条)。订金退不退看 SPA 怎么写,不是法律规定:坚持加一条「以拿到州批准为条件,被拒全额退款」。槟城被拒的申请不收州税,可以上诉。

吉隆坡、柔佛、森美兰和多数州可以,要高于门槛。雪兰莪只准分层地契的有地(围篱保安社区),个别地契不行。霹雳永久地契一律不准,住宅二手也不准。吉打、柔佛、马六甲不准买单层和一层半排屋。

除霹雳外每个州都可以。霹雳 2023 年 9 月起非公民不得取得、持有或继承永久地契,只能向发展商买 60 年租赁地契。其他州永久和租赁都开放;两者差在哪见永久地契 vs 租赁地契。

可以,两个例外:马六甲过户后 5 年内不得出租;短租看州和楼。槟城短租附例 2026 年 8 月 1 日生效、11 月 1 日起执法;吉隆坡没有全市规则,看你那栋楼的附例。租金收入要在马来西亚报税。

非税务居民按净租金(总租金减可扣费用:门牌税、地税、贷款利息、保险、维修)统一 30%,没有个人减免。居民与否看在马天数(182 天),不看国籍。细节:外国人出租收入税。

产业盈利税 RPGT:取得后 5 年内卖,盈利的 30%;第 6 年起 10%——非公民没有零税率。买方律师会从售价扣起 7% 交给税收局,先抵你的 RPGT。见外国人卖房 RPGT。

可以。非居民可以通过马来西亚持牌银行把售房款和租金汇出;银行会要 SPA、盖印的转让文件和 RPGT 完税证明。买房时的每份文件都留好。见汇钱出国与遗产。

马来西亚 1991 年起没有遗产税。房子按遗嘱或遗产分配法令传给继承人,但传给外国继承人仍要州政府批准(第 433B(1)(e) 条);英联邦法院的遗嘱认证书要到马来西亚高等法院重新盖印。霹雳不准非公民继承永久地契。

绕不过持有限制。外资持股 50% 以上的马来西亚公司,在联邦指南里就是「外国权益」:门槛、禁止类别、州政府批准照样适用。在马注册的公司 RPGT 阶梯好一点(30/20/15/10%);8% 印花税适不适用要问律师,因为印花税法令没有定义「外国公司」。

MM2H 官网写的是强制买房、持有十年。「批准后 12 个月内」出现在部门的 PDF 和中介资料里,部门也说过会追究拿不出购房证明的持有人。把 12 个月当工作规则,自己的期限向部门或持牌代理确认。见MM2H 档位与买房那关。

法律上没有专门给新加坡人的规定:RM1,000,000 门槛、州政府批准、8% 联邦印花税,加柔佛的申请费每份地契 RM2,000 和州税 3% 或 RM30,000 较高者(2025 年 7 月 1 日起)。不一样的是市场:当成产权卖的私人租约制公寓,还有改到 2027 年 2 月通车的 RTS。见新加坡买家专页。

有人这么做,代价是双倍。州和银行看估价:估不到写的价钱,批准可能被拒,贷款也按估价算,差额你掏现金。8% 印花税按成交价或市值较高者收,抬高的部分也要交税。

打开带外国人筛选的地图:巴生谷全部户型都过州门槛的新盘,以及部分户型可能合格的盘。一个盘里的土著配额单位永远不能买,付订金前先问我们那个具体单位。