2026 年蒲种新公寓：还在卖的 14 个盘全列出，RM250,000 起，哪些真的在车站旁边

全部 14 个，按起价从低到高。「起价」是我们项目页 2026 年 10 月记录的最小户型净价，即扣完发展商配套后的价，不是典型单位。每平方尺价（psf）是用这个起价除以那个最小户型算出来的，所以是入门 psf，不是全盘平均。

第二张表是售楼书不会给你看的：工程进度、直线距离最近的车站，以及 KPKT 公开的 TEDUH 登记册对每个盘的记录。KPKT 是房屋部；登记册列出每个持牌项目、发展商呈报的已售单位数，以及项目是进度正常、落后，还是在病态名单上。

已售数字是发展商在 2026 年 10 月初之前向 KPKT 呈报的数，所以接近 100% 的盘可能只剩退回或发展商自留的单位。状态用词是 KPKT 的分类，不是我们对任何发展商的评价。

以蒲种中心约 3.5 公里内 44 栋高楼、2024 年起的登记二手成交（Affirm Plus Research 整理）来看，中位数是每平方尺 RM368；较便宜的四分之一楼盘大约在 RM339，较贵的四分之一大约在 RM453。上面 11 个高楼新盘的入门 psf 中位数是RM624。其中 9 个起价已经高过二手市场较贵的那四分之一，0 个起价在二手中位数或以下。

这两个数不是同一回事。二手是买家为真实、通常较旧的单位付的钱；新盘是发展商对一栋可能还没盖好的楼里最小户型开的净价。差额买的是新、保修和设施，也是你头几年转卖时必须赚回来的数。下面这些是 2024 年起登记成交最多的楼，也就是估价师会拿来对照的二手基准。

如果你看中的新盘价钱明显高过二手较贵的四分之一，先问这栋楼凭什么：门口有车站、租赁地契区里的永久地契，还是地点真的更好。都没有的话，附近两年楼龄的二手可能更划算。详细算法在新盘 vs 二手。

你要走路去搭火车。真正做得到的有三个：Wyn Residence（离 IOI Puchong Jaya LRT 150 米，RM550,000，但一个盘 1,546 个单位）、Avantro Residences（离 Kinrara BK5 LRT 180 米，永久地契，550 平方尺 RM664,000，842 个单位已呈报售出 811 个）和 COVO @ 16 Sierra（离 16 Sierra MRT 100 米，RM584,000，KPKT 列为进度落后）。Astra @ Aurora 离 Puchong Prima LRT 750 米，大太阳下是一段真正的路。

你要最低的入场价。Nara Residence RM250,000，永久地契，每平方尺不到 RM450，但 2 公里内没有车站也没有商场，2028 年才交屋；Ara Residences（RM465,000，2029 年交屋）和 M Terra（RM475,000，999 个单位）是同一种交换：用低价换一个只能开车的地址。Saville D'Lake 已完工，付钱前看得到真实的楼。

你要现在就搬进去。Saville D'Lake（2020 年完工）和 Anya Residence @ Shorea Park（永久地契，已完工）是现成的高楼选择；Anya 在 KPKT 登记册上 750 个单位全部呈报售出，出发前先问清楚到底还剩什么。D'Island Residences（有地，已完工）和 280 Park Homes（2015 年完工，十年后 280 个单位呈报售出 111 个）是完工后还有存货的盘——这是一个要问的问题，不是跳过的理由。

要三思的情况：买来出租却选一千个单位以上的楼——Wyn、M Terra 和 Ara、Nara、Mutiara Lake 这些塔楼，让你和同一层几百个房东竞争。Mutiara Lake Puchong 登记册显示 526 个单位只售出 17 个，意味着前面还有很长的销售期。整个区怎么看、住 LDP 哪一边，在蒲种值得买吗；逐栋的二手成交价在蒲种买家实际付了多少。

三件事，按顺序；把项目名发给我们，三件我们免费替你查。

1. KPKT 执照和状态。上面每个盘都在登记册里，但执照和销售准证会到期、会续；标着进度落后或病态名单的，要先谈清楚新日期和你的权利。把名字放进我们免费的项目查询，或先读TEDUH 记录些什么。
2. 净价、贷款和现金。上面的起价已扣发展商配套。问清楚银行按哪个价估值，因为贷款成数按估值算，不按售楼书。价单怎么看和真正要准备的现金讲这个。附表 H 之下，签约付 10%，其余按工程阶段付：各阶段。
3. 密度、电梯和每月管理费。一千个单位以上的楼，电梯、泳池和停车场坡道是和一个小镇共用的；怎么看密度和管理费与储备金告诉你拿钥匙那天起每个月要付什么。

更长的清单在12 个警号；去售楼处那天用示范单位参观清单。