发展商手上已建好却还没卖出的单位，值得买吗？
你看中马来西亚一栋已经建好的公寓，发展商手上还有单位在卖，几个星期就能搬进去。值得，已建好的未售单位很多时候值得买，前提是你知道它为什么还没卖出。常见的有四种：土著固打释出给所有买家的单位、原本留给发展商董事的单位、发展商故意留到建好价钱好才卖的精选单位，以及有缺点的单位，例如朝向不好或在水箱底下。
这种单位不少。政府的产业资料中心 NAPIC 统计，2026 年上半年全国有 33,094 间已建好却未售出的住宅，总值 RM177.8 亿。我们自己在 2026 年 9 月 7 日点算房屋部的登记册，巴生谷已完工的 521,730 个高楼单位里，有 46,169 个还在发展商手上，其中每 10 个就有 7 个定价超过 RM500,000。
合约也要看。建好才卖的单位，一般签的是普通买卖合约，不是法定合约，所以法律规定的 24 个月缺陷保修不适用：你有什么保障，看合约怎么写。然后问银行给这个单位估多少钱。
什么是「已建好的未售单位」？这种单位有多少？
已建好的未售单位，是指大楼已经拿到完工与合格证书（CCC，证明建筑已完成、可以安全入住的文件），而发展商还没卖出的单位。国家产业资料中心 NAPIC 用的是一个更严格的官方定义，叫滞销（overhang）：已建好并取得 CCC，但推出发售超过九个月仍未售出的单位。
NAPIC 的 2026 年上半年产业市场状况报告记录，全国有 33,094 间这样的住宅，总值 RM177.8 亿，比一年前的 26,911 间增加 23.0%。雪兰莪占 4,185 间。共管公寓和公寓占 14,160 间，即 42.8%。服务式公寓另外计算：还有 23,375 间，总值 RM162.8 亿。
| 未售住宅的价格（NAPIC，全国，2026 年上半年） | 间数 | 占比 |
|---|---|---|
| RM300,000 或以下 | 12,340 | 37.3% |
| RM300,001 至 RM500,000 | 9,145 | 27.6% |
| RM500,000 以上 | 11,609 | 35.1% |
巴生谷高楼的情况不一样。我们的研究笔记建好了还卖不掉的公寓，在 2026 年 9 月 7 日点算了房屋部登记册里每一个已完工的高楼项目。它用的口径比 NAPIC 宽（只要还没签买卖合约 SPA 的单位都算），所以总数不能直接比较，但按价位看，规律很清楚：
| 发展商登记的价格（巴生谷高楼） | 仍未售出的比例 |
|---|---|
| RM200,000 以下 | 8.1% |
| RM200,000 至 RM300,000 | 8.0% |
| RM300,000 至 RM400,000 | 3.5% |
| RM400,000 至 RM500,000 | 3.7% |
| RM500,000 至 RM700,000 | 8.7% |
| RM700,000 至 RM100 万 | 13.2% |
| RM100 万以上 | 16.7% |
数据由 Affirm Plus Research 整理。简单说：RM350,000 的剩余单位很少见，通常是单位本身的原因；RM900,000 的剩余单位很常见，而且你将来转售时，要跟发展商手上剩下的存货竞争。我们的供应过剩指南教你怎么看一个地区的情况。
建好了为什么还没卖？四种单位
| 哪一种单位 | 为什么之前没卖 | 对你来说 |
|---|---|---|
| 土著固打释出的单位（Bumi release） | 原本保留给土著买家，没卖完，州政府批准后释出给所有买家 | 单位本身不一定有问题。要求看释出批准信 |
| 董事保留单位（director unit） | 公开发售前就被发展商的董事或内部人士收起来，现在才放出来卖 | 位置通常不差。拿价钱去比同样户型的实际成交价 |
| 精选单位（premium unit） | 发展商故意把最漂亮的单位留着，等建好、价钱好了才卖 | 是整栋楼里最好的，价钱也比开盘时高。要看银行估不估得到这个价 |
| 有缺点的单位 | 朝向或周围环境不好、在水箱（tangki）底下、格局不好用 | 便宜是有原因的，而且你看得到。想清楚自己能不能接受，也要记得下一个买家同样看得到 |
合约不一样
还在建的时候卖的房子，必须用房屋发展法令（HDA）下的法定合约：Schedule H（分层）或 Schedule G（有地）。建好之后才卖的单位，发展商一般用的是自己律师拟的普通买卖合约，跟二手买卖用的是同一类。这份合约不是法定合约，所以 Schedule H 里写明的保障，包括发展商必须修复缺陷的那 24 个月，都不适用。你有什么保障，全看合约怎么写，很多是照现状出售。付钱之前把合约草稿发给我们，我们陪你看。
钱的走法也不同：已经没有工程要等，银行几乎一次过放出整笔贷款，几个星期内你就开始供全额。不用付建筑期利息；我们的建筑期利息指南算给你看，那段等待原本要花多少钱。
老实说的好处，和要付出的代价
- ✓你看的是真正的单位、景观、邻居和管理，不是示范单位
- ✓拿到钥匙就可以入住或出租；没有建筑风险，也不会有延迟交屋的纠纷
- ✓不用付建筑期利息
- ✓已建好的存货通常带配套：回扣、律师费由发展商承担、家具，或代缴一段时间的管理费；这个配套对买这批单位的每一位买家都一样
- ✓如果房价不超过 RM500,000，首间房屋印花税豁免照样适用
- ✓如果分层地契已经发出，单位可以直接割名给你
- ✕没卖出总有原因：朝向、楼层、面积、价格，或项目本身
- ✕合约一般不是法定合约：没有法律规定的 24 个月缺陷保修，发现问题发展商修不修，全看合约怎么写
- ✕银行是按同一栋楼的实际成交来估价，可能低过发展商的价格
- ✕未售比例高，表示发展商在业主管理机构里还握有一大批票，而大楼的预算要靠发展商准时缴费
- ✕建立在高 SPA 价格上的配套，意味着贷款更大，将来转售的起点也更高
发展商的现成单位，对比同一栋楼的二手单位
签约前要做的八项检查
- 弄清楚这个单位为什么还没卖出
对照上面那张表的四种。土著固打释出的单位、董事保留单位和精选单位，是被留起来，不是被人挑剩，所以要看的是价钱。有缺点的单位，是之前每个买家都跳过的：朝向或环境不好、在水箱底下、格局不好用。缺点你看得到，可以自己衡量。如果慢的是整个项目，不只是这一个单位，继续之前先读供应过剩指南。把项目名称发给我们，我们告诉你登记册上还有多少单位没卖出。
- 弄清楚合约有没有给你缺陷保修
买楼花的买家有 24 个月缺陷保修，是因为他们签的是法定的 Schedule H 合约。建好才卖的单位，一般签的是普通买卖合约，那 24 个月不适用在你身上。用书面问清楚：发展商有没有给保修期、多长、保什么。如果没有，你就是照现状买：签约之前验屋，不是签了才验。我们的交屋指南有一份验屋清单可以用。
- 查发展商有没有为未售单位缴管理费
按 2013 年分层管理法令第 12(2) 条，发展商必须为还没卖出的单位缴管理费和储备金，数额和买家要缴的一样。向管理处问清楚拖欠情况。一个发展商拖欠几十个单位的费用，就等于这栋楼没钱保养电梯。
- 看业主管理机构的账目和上一次常年大会记录
业主管理机构是 JMB（联合管理机构），分层地契发出后则是 MC（管理机构）。看储备金有多少、多少业主拖欠、委员会由谁组成，以及有没有和发展商起纠纷。我们的怎么挑管理好的公寓告诉你好的管理长什么样。
- 确认 CCC、分层地契状态，以及你签的是哪一种合约
要一份 CCC 副本，并问清楚个别分层地契发出了没有。早一点拿合约草稿，发给我们：我们告诉你它是哪一种，跟法定合约比少了什么。用 Semak Projek 查这个项目，看发展商的执照，以及项目有没有在房屋部登记册上被标记。
- 下决定前先拿一个初步估价
- 问清楚是不是释放出来的土著保留单位
没卖出的土著保留单位，在发展商向州政府申请后，可以释放给其他买家。各州条件不同，而土著折扣一般不会跟着单位走。要求看释放批准信，并读土著单位指南。
- 把它当二手屋来验
空置两三年的单位，地漏的存水会干掉，门铰会发紧，有时还有没人报告过的水迹。每个水龙头都开一遍，每扇窗都开一遍，每个马桶都冲一遍，再看看楼上浴室正下方的天花板。这些要在签约之前做。想要发展商修的，就写进合约当成交条件，因为签了之后一般没有保修期可以靠。
已建好的单位，配套要怎么比较？
比较净价，不是看标价。马来西亚的发展商是按固定价目表和固定配套来卖的：买这批单位的每一位买家，拿到的回扣、由发展商承担的律师费和家具都一样。要比较的数字是净价，也就是 SPA 价格减去配套里的所有项目，再拿去对比同一栋楼同样户型的实际成交价。我们的价目表指南教你怎么算。
| 配套项目 | 对你的数字有什么影响 |
|---|---|
| 从 SPA 价格扣除的回扣 | 降低净价；贷款和印花税是跟着 SPA 上写的价格算，所以要看清楚那是扣回扣之前还是之后的数字 |
| 律师费由发展商承担 | 减少前期现金；不改变价格 |
| 家具或装修 | 值多少，就看你自己买要花多少；估价师不太会把它算进去 |
| 代缴一段时间的管理费 | 减少头几个月的开销；确认它有写进合约 |
每一项都要白纸黑字。配套的每一项，都应该出现在 SPA 或发展商签署的信函里。半年后就解散的销售团队口头答应的事，一文不值。
绝对不要接受经房贷套出来的现金回扣。把价格报高、借超过房产价值的钱，是误导银行，也是我们的销售手法指南最常提醒的套路。
付订金之前先看合约。反悔的话订金退不退，是照你签的那份合约算，所以先要估价、管理账目和合约草稿，再付钱。
买这个现成单位，还是继续找？
- 没卖出的原因是单位本身的问题，你看得到也能接受，例如朝向或楼层
- 银行的初步估价撑得住净价
- 发展商有缴管理费，业主管理机构的账目也健康
- 你需要马上入住或出租，省掉等建筑的时间对你来说是真金白银
- 配套和发展商答应修的每一项，都写进了合约
- 项目完工多年还有一大部分没卖出，而且定价在 RM500,000 以上，也就是未售单位堆积最多的价位
- 发展商拖欠业主管理机构的费用，或双方正在起纠纷
- 估价差额会吃掉你整笔首付
- 这笔交易只有靠套进贷款的现金回扣才做得成
- 同一栋楼同样户型的二手单位明显便宜
买家真正会问的问题
发展商已建好的未售单位有折扣吗？
有的是配套，而且每位买家都一样。常见的项目是回扣、律师费由发展商承担、家具，或代缴一段时间的管理费。算出净价，再拿去对比同一栋楼的二手成交，不是对比当初的售楼书。
已建好的单位，缺陷保修期还有效吗？
一般没有。那 24 个月来自法定的 Schedule H 合约，是给买楼花的买家的。建好才卖的单位，一般签的是普通买卖合约，合约有写保修才有。签约之前验屋，要修的写进合约当条件。
向发展商买已建好的单位，还受 HDA 保护吗？
一般不像买楼花的买家那样受保护。建好的单位通常用普通买卖合约出售，跟二手买卖一样，不是法定的 Schedule H 或 G，所以法定合约里的保障不会跟过来。签之前把草稿发给我们，我们告诉你它给了你什么、没给什么。
未售单位的管理费由谁付？
发展商。2013 年分层管理法令第 12(2) 条规定，发展商必须为还没卖出的单位缴管理费和储备金，数额和买家本来要缴的一样。向管理处问清楚这些款项有没有缴清。
买已建好的单位，还能享首间房屋印花税豁免吗？
可以，只要是你的首间房屋，而且价格不超过 RM500,000。在 2027 年 12 月 31 日或之前签 SPA，割名和贷款合约的印花税 100% 豁免（P.U.(A) 448/2025 和 449/2025）。超过 RM500,000 就完全没有豁免，所以建立在较高 SPA 价格上的配套，可能让你失去整个豁免。见我们的印花税指南。
买了已建好的单位，可以马上出租吗？
可以，领取空屋、拿到钥匙之后就行。不用等建筑，是财务上最大的好处。先看大楼对租约和短租的规定，再读我们的租金回报指南，把数字算实了才去指望它。
告诉我们项目、对方提供的单位和报给你的配套。我们会给你那栋楼的成交数据、该问管理处的问题，以及净价合不合理的老实看法。