满家乐 (Mont Kiara) 公寓 2026 年行情:买家每平方尺实际付了多少,逐栋看
假设你手上有大约 RM700,000,想在吉隆坡满家乐买公寓。这个预算买得到 2000 年代楼盘的中等单位,买不到新的。2024 年以来,满家乐一般公寓的成交价大约是每平方尺 RM596。「每平方尺」的意思很简单,就是每一平方尺地板面积的价钱,所以一个 900 平方尺单位,按这个价大约是 RM536,000;不过满家乐的单位通常大得多。把它当粗略参考,不是报价。经常有成交的楼盘里,最便宜的是 Changkat View Condominium,大约每平方尺 RM411;最贵的是 Residensi 22 Mont Kiara,大约 RM1,156,Arcoris 和 Kiara 163 也超过 RM1,000。外国买家要知道,吉隆坡规定外国人最低购屋价 RM1,000,000,便宜的那一半就买不了。老实说一句:RM700,000 买到的是楼龄较高、管理费较贵的楼。如果你想用这个预算买 2010 年后建好的楼,满家乐不是那个地方。这些数字来自 2024 年以来的官方房屋成交记录,范围是满家乐中心约 2 公里内,由 Affirm Plus Research 整理。
满家乐哪些楼盘 2024 年以来卖得最多,卖多少钱?
下面这 20 栋,是满家乐中心约 2 公里内、2024 年以来成交最多的楼盘,从至少有 8 笔成交的 67 栋里挑出来。每个价钱都是那栋楼的一般成交价,所以一笔特别的成交拉不动它。月租只在 2024 年以来至少有 5 份租约时才显示,一年租金回报就是一年租金除以房价,还没扣管理费、税和空置期,只在我们有把握时才给。「-」表示数据不够,不敢讲。
| 楼盘 | 地契 | 2024 起成交笔数 | 一般每平方尺价 (RM) | 一般成交价 (RM) | 一般月租 (RM) | 一年租金回报 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Kiara 163 | 永久 (Freehold) | 119 | 1,054 | 1,000,000 | 3,450 | 4.1% |
| Seni Mont Kiara | 永久 (Freehold) | 99 | 857 | 2,650,000 | 6,800 | - |
| Pavilion Hiltop Mont Kiara | 永久 (Freehold) | 96 | 1,002 | 1,790,000 | 6,000 | 4% |
| Residensi Duta Kiara | 永久 (Freehold) | 84 | 940 | 1,717,000 | 6,350 | 4.4% |
| Arcoris Mont Kiara | 永久 (Freehold) | 73 | 1,106 | 1,015,000 | 4,000 | 4.7% |
| Residensi 22 Mont Kiara | 永久 (Freehold) | 72 | 1,156 | 2,450,000 | 9,000 | 4.4% |
| 28 Mont Kiara | 永久 (Freehold) | 65 | 777 | 2,150,000 | - | - |
| 11 Mont Kiara | 永久 (Freehold) | 65 | 898 | 3,150,000 | 10,500 | 4% |
| Trinity Pentamont Mont Kiara | 永久 (Freehold) | 58 | 832 | 1,675,000 | - | - |
| Solaris Dutamas | 永久 (Freehold) | 48 | 755 | 765,000 | 4,820 | 7.6% |
| Mont'Kiara Verve Suites | 永久 (Freehold) | 48 | 838 | 618,000 | 2,250 | 4.4% |
| Mon'T Kiara Palma | 永久 (Freehold) | 46 | 700 | 930,000 | 4,550 | 5.9% |
| 10 Mon'T Kiara | 永久 (Freehold) | 45 | 973 | 3,600,000 | - | - |
| Mon'T Kiara Pines | 永久 (Freehold) | 40 | 552 | 725,000 | 3,200 | 5.3% |
| Mon'T Kiara Aman | 永久 (Freehold) | 37 | 637 | 1,320,000 | - | - |
| Changkat View Condominium | 永久 (Freehold) | 34 | 411 | 452,000 | 1,500 | 4% |
| Tiffani Kiara | 永久 (Freehold) | 33 | 584 | 1,150,000 | - | - |
| Concerto North Kiara | 永久 (Freehold) | 33 | 628 | 1,120,000 | 3,620 | 3.9% |
| Kiara Ville | 永久 (Freehold) | 30 | 667 | 1,405,000 | 4,780 | 4.1% |
| Anjali North Kiara | 永久 (Freehold) | 28 | 612 | 1,150,000 | 3,600 | 3.8% |
成交笔数可以看出一栋楼好不好买进、以后好不好卖出。不到三年有六十到一百笔成交,买家很多;只有十五笔,近期可比的成交少,银行估价(银行自己估这套房值多少)就比较难预料;见估价低过成交价怎么办。
满家乐的价差对买家意味着什么?
满家乐便宜的一端,是 2000 到 2007 年、单位比较大的老楼。Changkat View Condominium 一般每平方尺 RM411(一般成交价 RM452,000,1,098 平方尺),Ceriaan Kiara RM482(RM1,000,000,2,034 平方尺),La Grande Kiara RM492(RM1,000,000),Mont Kiara Pines RM552(RM725,000,1,292 平方尺)。Mont Kiara Pelangi(RM566,RM730,000)、Tiffani Kiara(RM584)和 Mont Kiara Bayu(RM588,RM560,000)刚好在上面一点。这些楼盘是 RM600,000 到 RM750,000 能买到 1,050 到 1,300 平方尺、有真正客厅的地方。租金也撑得住:Mont Kiara Pines 毛回酬 5.3%,Mont Kiara Palma 5.9%,Solaris Dutamas 7.6%(回酬就是一年租金除以房价,还没扣开销;Solaris 是综合用途项目,小单位多,这个数字要小心看)。
贵的一端是 2011 到 2016 年、就在中心点的那一代。Residensi 22 Mont Kiara 一般每平方尺 RM1,156(RM2,450,000),Arcoris RM1,106(904 平方尺 RM1,015,000),Kiara 163 RM1,054(840 平方尺 RM1,000,000,也是全区成交最多的楼,119 笔),Pavilion Hilltop RM1,002(RM1,790,000)。10 Mont Kiara 和 11 Mont Kiara 每平方尺较低(RM973 和 RM898),总价却最高,RM3,600,000 和 RM3,150,000,因为单位有 3,300 到 3,700 平方尺。
中间,每平方尺 RM600 到 RM860,是最大的一群:Seni Mont Kiara(RM857,RM2,650,000)、Mont Kiara Verve Suites(RM838,861 平方尺 RM618,000)、Trinity Pentamont(RM832,RM1,675,000)、28 Mont Kiara(RM777,RM2,150,000)、Solaris Dutamas(RM755,RM765,000)、Mont Kiara Palma(RM700,RM930,000)、Kiaramas Ayuria(RM688)、Kiara Ville 和 Mont Kiara Aman(RM667 和 RM637)。表格里每一栋都是永久地契(freehold,你永久拥有自己那一份土地)。实际的意思是:在满家乐,每平方尺价告诉你楼龄和装修档次,总价却由单位大小决定,2006 年楼盘的 2,000 平方尺单位,常常跟 2013 年楼盘的 840 平方尺单位一个价。
本站收录的满家乐新盘有哪些,价钱怎么对照?
本站收录 6 个还在卖的满家乐新盘公寓项目。「起价 RM」是发展商对最小户型的固定价钱,已经算掉任何配套或回扣,照本站项目页原样写。同一户型每个买家付的都一样,没有折扣可以追。火车站距离只在本站项目页有记录时才列。
| 项目 | 地段 | 起价 RM | 地契 | 最近火车站(据本站项目页) | 链接 |
|---|---|---|---|---|---|
| Arte Solaris | Jalan Kiara | 543,000 | 租赁 (Leasehold) | - | 查看 |
| Solasta Dutamas | Dutamas | 723,500 | 永久 (Freehold) | - | 查看 |
| Tangen Residences | Mont Kiara | 727,000 | 永久 (Freehold) | - | 查看 |
| MET 1 Residences | Dutamas | 779,000 | 永久 (Freehold) | - | 查看 |
| Papyrus North Kiara | Solaris Dutamas | 892,000 | 永久 (Freehold) | - | 查看 |
| D'immersione Solaris | Other | 1,553,100 | 永久 (Freehold) | - | 查看 |
不要拿这些起价跟上面的二手价钱比。它们是两回事。二手价钱是买家实际为楼龄和状况都已知的现楼付的钱;起价是一个还没建好的单位的固定配套,而且是整栋楼最小的户型,不是典型单位。新盘价目表怎么读,在新盘价目表怎么看;两条路的老实取舍在新盘 vs 二手。满家乐完整项目名单在本站满家乐项目页。
数据从哪里来,不涵盖什么?
数据由 Affirm Plus Research 整理,来源是巴生谷 2024 年以来公寓成交和租约的官方记录,截至 2026 年 9 月。实际上的意思是:
- 一般成交价,不是开价。每个数字都是买家实际付的,不是卖家希望的。统计上这叫中位数:把所有成交从最便宜排到最贵,取正中间那一笔。
- 只算 2024 年以来。更早的成交不算,所以数字讲的是现在的市场,不是 2019 年的。
- 只列 2024 年以来至少 8 笔成交的楼盘,租金只在至少 5 份租约时才给。成交冷清的楼不在表里,所以你认识的某些楼盘会不见。
- 地图上画一个圈。这里的「满家乐」指离一个固定中心点约 2 公里内,不是邮区,也不是任何发展商的营销范围。67 栋通过了全部条件;表格列成交最多的 20 栋。
- 不含廉价屋和人民组屋 (PPR),所以表格便宜的一端是公开市场最便宜的,不是满家乐最便宜的住房。
- 不是估价。一栋楼的一般成交价告诉你那里近期成交的中间点;你那个单位的楼层、朝向、装修和当天的市场,可能让它高很多或低很多。银行估价师会看具体的近期成交,二手买房步骤解释了估价在流程里的位置。
常见问题
2026 年满家乐每平方尺平均价是多少?
我们用每栋楼的一般成交价,不用平均数。67 栋自 2024 年起有登记成交的楼盘里,一般楼盘的成交价是每平方尺 RM596,多数楼盘落在 RM494 到 RM788 之间(Affirm Plus Research,满家乐中心约 2 公里内)。中心最新的几栋超过 RM1,000。
外国人可以在满家乐买公寓吗?要多少钱?
可以。在吉隆坡,外国买家的最低购屋价是 RM1,000,000,还要州政府批准;规则和例外见外国人买房最低价格。上面表格里,Kiara 163、Arcoris、Ceriaan Kiara 和 La Grande Kiara 的中位价刚好在 RM1,000,000 到 RM1,015,000,所以那里不少单位低于门槛、一些高于门槛;Seni、28 Mont Kiara、Residensi 22、10 和 11 Mont Kiara 则远远超过。
满家乐哪些公寓租金回酬最好?
在租约够多的楼盘里:Solaris Dutamas 7.6%(综合用途,小单位多)、Mont Kiara Palma 5.9%、Mont Kiara Pines 5.3%、Arcoris 4.7%、Mont Kiara Pelangi 4.5%、Residensi 22 和 Residensi Duta Kiara 4.4%。都是毛回酬,还没扣管理费,而这个区的管理费不便宜;见租金回酬怎么算。
满家乐是永久地契吗?
我们表格里 25 栋全部是永久地契,本站收录的 6 个新盘里 5 个也是;只有 Arte Solaris 是租赁地契。
满家乐到底值不值得买?
价钱只是答案的一半。满家乐值得买吗讲国际学校、外籍租客市场和它的风险、塞车,以及谁不该在这里买。
二手数字是 2024 年以来固定范围内官方成交记录的一般成交价(中位数),由 Affirm Plus Research 整理;新盘价钱和地契照 2026 年 9 月本站项目页,会随分期售出而变动。这是一般市场资讯,不是估价,也不是投资建议。任何满家乐项目有没有执照、进度正不正常,是房屋部 KPKT 记录在案的事实,可以在本站项目查询免费查。