月薪 5000 能买多少钱的房子？RM3,000 到 RM10,000 月薪对照表
你每个月实拿 RM5,000，想知道在马来西亚能买什么价位的房子。银行看的是债务偿还比率（DSR）：你每个月所有贷款的供款，包括新房贷，除以净收入。存款保险机构 PIDM 的指南写明，银行一般接受 DSR 低于 60%。照这个上限、没有其他债务来算，RM5,000 净收入可以承担 RM3,000 的月供，相当于大约 RM678,000 的贷款、大约 RM753,000 的房子（贷款 90%、35 年、年利率 4.00%；这是 Maybank 公布的参考利率，目前国家银行的基准利率 OPR 是 2.75%）。
这是上限，不是预算。把月供控制在净收入的 40%，也就是 PIDM 所说健康范围的顶端，同样的薪水大约买得起 RM502,000。净收入 RM3,000 的范围大约是 RM301,000 到 RM452,000；RM10,000 大约是 RM100 万到 RM150 万。每 RM100 的现有月债务，会减少大约 RM22,600 的贷款额。
银行到底怎么决定你能借多少？
银行不是按薪水的倍数放贷，而是看哪一个贷款额的月供，能在你符合的最长年限内放进 DSR 上限里。决定一切的是四样东西：
- 净收入。扣掉公积金（EPF）、SOCSO 和所得税（PCB）之后的薪水，PIDM 的 DSR 指南就是用这个基数。固定津贴通常全数计算；加班费、佣金和花红会取平均，而且常被打折。没有薪水单的话，看自雇人士房贷。
- 现有债务。车贷、PTPTN、个人贷款、信用卡最低还款额、非银行的分期付款，以及你替人担保的贷款。银行从 CCRIS 读取这些资料，CCRIS 是国家银行保存的、你名下每一笔贷款的记录。哪些算、哪些不算，见 DSR 详解。
- DSR 上限。全国没有统一上限，每家银行自己定。PIDM 公布的参考点是：银行一般接受 60% 以下，30% 到 40% 属于健康范围（pidm.gov.my，2026 年 10 月 5 日查核）。有些银行对较高收入者会放宽到接近 70%，所以我们把 60% 当上限、40% 当舒适线。
- 年限和利率。国家银行从 2013 年 7 月 5 日起把房贷年限上限定在 35 年，银行一般也要求贷款在大约 70 岁前还清，所以 40 岁的人拿到的是 30 年，不是 35 年。利率是银行的标准基准利率（SBR）加上银行自己的利差。每家银行的 SBR 都等于 OPR，国家银行在 2026 年 9 月 3 日的会议上维持在 2.75%，这是截至 2026 年 10 月 5 日最新的决定。Maybank 公布的参考利率是 4.00%（SBR + 1.25%）；RinggitPlus 在 2026 年 10 月 5 日列出的其他大银行配套是 4.20% 到 4.35%。OPR 变动对月供的影响，见 OPR 调整与你的房贷。
放得进去的月供，用标准贷款公式换算成贷款额，再除以贷款成数就是房价。头两笔房贷银行一般最高借 90%；国家银行的 70% 上限从第三笔开始（见 70% 规则）。
月薪 RM3,000、RM4,000、RM5,000、RM7,000、RM10,000 各能买什么价位？
想直接算自己的数字？用我们的房贷资格计算器：填上薪水和每个月的债务，马上算出最高可以借多少。它是用 70% 来算的，那是银行最宽松的情况，所以结果会比下面表里 60% 那一栏高；把它当成天花板，不是预算。
每个薪水给两个答案：舒适的，房贷月供占净收入 40%；以及上限，占 60%。每一行的假设都一样：没有其他月债务、贷款 90%、35 年、年利率 4.00%。数字是我们自己算的，四舍五入到 RM1,000。
| 净月薪 | 40% 的月供 | 40% 的房价 | 60% 的月供 | 60% 的贷款额 | 60% 的房价 |
|---|---|---|---|---|---|
| RM3,000 | RM1,200 | RM301,000 | RM1,800 | RM407,000 | RM452,000 |
| RM4,000 | RM1,600 | RM402,000 | RM2,400 | RM542,000 | RM602,000 |
| RM5,000 | RM2,000 | RM502,000 | RM3,000 | RM678,000 | RM753,000 |
| RM7,000 | RM2,800 | RM703,000 | RM4,200 | RM949,000 | RM1,054,000 |
| RM10,000 | RM4,000 | RM1,004,000 | RM6,000 | RM1,355,000 | RM1,506,000 |
现在在 60% 那一栏加进一笔 RM700 的车贷。月薪 RM5,000 的人剩下 RM2,300 可以供房：贷款大约 RM519,000，房价大约 RM577,000，不是 RM753,000。月薪 RM3,000 的人剩下 RM1,100：贷款大约 RM248,000，房价大约 RM276,000。超过 35 岁的话年限也要缩短：30 年的话，月薪 RM5,000 那 RM3,000 的月供只能撑起大约 RM628,000 的贷款，而不是 RM678,000。
任何房价和利率的月供，见 2026 房贷每月供款；反过来的问题，买 RM500,000 的房子需要多少收入，见 买 RM50 万房子需要的收入。
怎么用自己的薪水和利率算？
三个步骤，再加两个不用算代数的捷径。
- 可用月供 = DSR 上限 x 净收入 - 现有月债务。
- 最高贷款 = 可用月供 x [1 - (1 + r)-n] / r，r 是年利率除以 12，n 是月数（35 年是 420）。
- 最高房价 = 最高贷款 / 贷款成数（贷款 90% 就是 0.9）。
捷径：年利率 4.00%、35 年的话，每借 RM100,000 月供大约 RM443，每 RM100 的可用月供可以撑起大约 RM22,600 的贷款。所以 RM3,000 的可用月供是 30 x RM22,600，大约 RM678,000。
利率和年限都会改变答案。利率 4.50% 时，同样 RM3,000 的月供只能撑起大约 RM634,000，少了大约 6%。年限从 35 年改成 30 年，每 RM100,000 的月供从大约 RM443 变成大约 RM477。把银行实际报给你的利率放进供款计算器。大部分房贷是浮动利率，签了之后 OPR 一动，月供就跟着动。
60% 那一栏是银行可能批的数目，不是你过得下去的数目。筛选之前先补上三个缺口：
- 前期现金。贷款 90% 就要付 10% 头期，再加印花税、律师费和估价费。RM500,000 的二手房大约要 RM72,000 到 RM75,000 现金；如果是第一间房大约 RM61,000 到 RM64,000：房价 RM500,000 或以下的第一间房，只要买卖合约（SPA）在 2027 年 12 月 31 日或之前签署，转名和贷款合约的印花税都全额豁免（P.U.(A) 448/2025 和 449/2025）。超过 RM500,000 就没有豁免。新盘方面，发展商的配套可以承担律师费，并把回扣抵扣头期，第一天要拿出的现金因此减少；银行是按扣除配套后的净价来算贷款额。见 买 RM50 万公寓要多少现金和零头期是怎么运作的。
- 银行不算的生活开销。DSR 只算债务。在 60% 的情况下，月薪 RM5,000 的人只剩 RM2,000 应付伙食、交通、保险、父母和孩子。
- 月供以外的费用。公寓每个月还有管理费和储备金（sinking fund），新盘在建造期间还要付利息，而你可能同时还在付房租。见买房的隐藏成本和建筑期利息与现金流。
用 40% 那一栏来筛选；介于两栏之间的，都算是要有理由才去撑的价位。
月薪 RM3,000 到 RM5,000？哪些计划会改变算式？
- RUMAWIP（Residensi Wilayah）：吉隆坡、布城、纳闽
售价最高 RM300,000，给 21 岁或以上、在联邦直辖区出生、居住或工作的马来西亚公民。收入上限是单身每月 RM10,000、已婚家庭每月 RM15,000，从签 SPA 起 10 年内限制转售（Residensi Wilayah 官方 FAQ，2026 年 10 月 5 日查核）。一间 RM300,000 的单位，贷款 90%、年利率 4.00%、35 年，月供大约 RM1,195，是 RM3,000 净月薪的 40%。申请步骤和取舍：RUMAWIP 资格与申请。
- Rumah Selangorku：雪兰莪
雪州政府的计划，由 LPHS（雪兰莪房屋及产业局）管理，给 18 岁或以上、在雪兰莪没有房子的马来西亚公民，家庭收入（申请人加配偶）每月不超过 RM14,500（LPHS 网站，2026 年 10 月 5 日查核）。售价按单位类型固定，从 RM42,000 到 RM250,000，每一类另有较低的收入上限。类型和申请方法见 Rumah Selangorku 资格与申请。
- PR1MA：全国
给 21 岁或以上、单身或已婚的马来西亚公民，个人或夫妻合计家庭总收入每月 RM2,500 到 RM15,000，只能作为第一或第二间房。必须自住，不能转租（pr1ma.my 资格页，2026 年 10 月 5 日查核）。2026 年还值不值得，见 2026 年的 PR1MA。
- SJKP（房屋信贷担保计划）：没有薪水单的人
这是政府担保，不是贷款：它替没有固定收入文件的买家，例如零工、小贩和靠佣金收入的人，向参与银行担保房贷。融资额最高 RM500,000，包括保险、律师费和估价费（sjkp.com.my，2026 年 10 月 5 日查核）。银行照样审核你的还款能力和信用记录。谁适合、谁不适合：SJKP 与 100% 贷款。
- 用公积金 Akaun Sejahtera 付头期
55 岁以下的公积金会员，可以从 Akaun Sejahtera（以前的第二户头）提款买房或减少房贷。它不会改变你的 DSR，但能补上卡住很多 RM3,000 到 RM5,000 月薪买家的现金缺口。能提多少、怎么申请：公积金提款买房。
- 和配偶或家人联名申请
两份 RM3,000 的净收入会当成 RM6,000，对照两个人的债务一起算；如果两人都没有债务，上限大约翻倍。两个名字都在 SPA 上，贷款也会出现在两人的 CCRIS。取舍见联名买房。
买家真正会问的
月薪 RM5,000 在马来西亚能买多少钱的房子？
照银行一般的上限大约 RM753,000；想过得舒服的话大约 RM502,000。假设是净收入 RM5,000、没有其他债务、贷款 90%、35 年、年利率 4.00%，月供分别占净收入的 60% 和 40%。一笔 RM700 的车贷会把上限拉低到大约 RM577,000。
月薪 RM3,000 在马来西亚买得起房子吗？
可以，主要是可负担房屋那一段。净收入 RM3,000、没有债务，舒适价位大约 RM301,000，上限大约 RM452,000；加上 RM700 车贷，上限降到大约 RM276,000。RUMAWIP（最高 RM300,000）和 Rumah Selangorku（RM42,000 到 RM250,000）的单位就是为这个收入段定价的。
DSR 是用总薪还是净薪算？
PIDM 公布的版本用净收入：扣掉公积金、SOCSO 和所得税之后的收入。有些银行和计划用总收入的版本，上限也不同。我们的表格用净收入，所以请拿实拿薪水来对照，不是聘书上的薪水。
买 RM500,000 的房子需要多少薪水？
没有其他债务的话，DSR 60% 大约要净收入 RM3,320；想把月供控制在 40%，大约要 RM4,980。RM450,000 的贷款（RM500,000 的 90%），年利率 4.00%、35 年，月供大约 RM1,992。先把你现有的债务加进这个月供，再来除。
年限拉长就能买更贵的房子吗？
可以，但比你想的少，而且利息更多。从 30 年拉到 35 年，每 RM100,000 的月供从大约 RM477 降到大约 RM443，借贷能力多了大约 8%。国家银行把年限上限定在 35 年，银行一般也要求贷款在大约 70 岁前还清。
银行会算我的花红和加班费吗？
算一部分。底薪和固定津贴全数计算。浮动收入通常取 6 到 12 个月的平均，而且常被打折，有些银行干脆不算。如果浮动收入占你收入的一大部分，把数字发给我们，我们告诉你该用哪个数目来规划。
告诉我们你的净收入、债务和想住的地区。我们筛出月供落在舒适 DSR 之内、前期现金也符合你手头数目的项目。