没有分层地契的公寓能买吗？你到底拥有什么
你看中一间二手公寓，中介说分层地契（strata title，也就是分层楼宇里每个单位自己的地契）“还没出”。照样可以买。你通过买卖合约（SPA）和一份转让契约（Deed of Assignment，把卖家的权益转给你的文件）拥有这个单位，整栋楼暂时还挂在发展商的总地契（master title）上，银行也照常放贷。
法律在两点上帮你。《1966 年房屋发展法令》第 22D 条规定，房屋发展商不能要求转让须经它同意，确认记录每次最多只能收 RM50。《1985 年分层地契法令》第 8 条规定，发展商逾期不申请分层地契，可被罚款 RM10,000 至 RM100,000。
遇到这些情况就走：楼龄老又没人拿得出地契申请日期、发展商已清盘、或者没有 JMB（业主的联合管理机构）。
为什么分层地契“还没出”
分层地契是一栋分割楼宇里单一单位（你的屋子）的独立地契，由州土地局根据《1985 年分层地契法令》（Strata Titles Act 1985）签发。在它出来之前，整栋楼都挂在发展商或地主名下的一张总地契上。
申请是发展商的责任（法令称为“原业主”）。《2013 年分层地契（修订）法令》在 2015 年 6 月 1 日生效后，期限很短：
| 步骤 | 《1985 年分层地契法令》规定的期限 |
|---|---|
| 发展商申请拟议分层图则证书 | 取得上层结构阶段（主体结构建好）证明文件后 3 个月内（第 8(2)(a) 条）。已完工的楼，视情况从完工与合格证（CCC）或第一宗售卖起算 3 个月 |
| 发展商向土地局申请分割 | 该证书签发后 1 个月内（第 8(3) 条） |
| 延期 | 每一步只能延一次，最多 1 个月（第 8(4)、(5) 条） |
| 发展商签转名文件给买家 | 分层地契签发后 30 天内（第 19A 条，依律师楼 Tay & Partners 的摘要） |
| 买家签转名文件 | 收到转名通知后 30 天内，或买入单位后 30 天内，以较迟者为准（第 19A 条） |
| 逾期不申请的刑罚 | 罚款 RM10,000 至 RM100,000，或监禁最长 3 年，或两者兼施；持续违例每天再罚 RM100 至 RM1,000（第 8(8) 条） |
所以 2015 年中以后售卖的公寓，申请应该在建筑期间就已经递交，标准 SPA 也把交钥匙和它绑在一起，细节见分层地契 vs 个人地契。老楼就不一样了：很多 1990 和 2000 年代完工的楼至今没有独立地契，常见原因是发展商被清盘、建筑和批准图纸不符，或土地上的欠款一直没结清。这篇指南真正要谈的，就是这些情况。
不确定一栋楼是分层还是有地、永久还是租赁地契？先看怎么查永久地契还是租赁地契。
有分层地契买 vs 没有分层地契买
没有地契期间，你实际拥有什么
法律上，没地契单位的卖家持有的是与发展商 SPA 的合约权益。你买下时，这份权益通过转让契约转让给你，并通知发展商，让它的记录显示你是买家。你有权居住、出租、在屋规范围内装修、转卖，以及在地契签发时领取分层地契。
发展商不能卡住你的买卖。受《1966 年房屋发展法令》管辖的住宅，第 22D 条（2007 年 4 月 12 日生效）规定转让不必经发展商同意，每次确认最多收 RM50，坚持要同意的发展商可被罚款 RM50,000 至 RM100,000（依全国购屋者协会和律师楼 Miranda & Samuel 的说明）。有两个例外：店铺、办公室等非住宅单位不受该法令管辖；发展商已清盘的，全国购屋者协会在 2021 年指出清盘人向业主索取屋价 2% 至 3% 的行政费。付订金前先问清发展商或清盘人会收多少。
银行用同样的方式担保贷款：贷款合约加以担保为目的的转让契约和授权书（Power of Attorney），而不是在地契上登记抵押。这是例行的产权转让操作。有些银行对没有 JMB 或发展商已不存在的老楼比较严，可能少贷或拒贷，所以先批贷款再下订；参考房贷申请指南，完整的二手流程见二手房购买步骤。
分层地契终于出来时，发展商会写信请你签转名表格（MOT），你有 30 天时间。然后律师把转让“完善”到你名下，把银行抵押登记到地契上。根据《2023 年律师酬金令》（Solicitors' Remuneration Order 2023，依 2026 年的产权转让指南摘要），完善转让的律师费上限是正常收费表的 25%（由当初办买卖的同一位律师处理）或 50%（换新律师），抵押的完善同样封顶：
| 以 RM500,000 的买卖为例 | 原来的律师 | 新律师 |
|---|---|---|
| 转让的正常收费表律师费（1.25%） | RM6,250 | RM6,250 |
| 完善转让的收费上限 | RM1,562.50（25%） | RM3,125（50%） |
| MOT 印花税（转让契约已按价值盖印） | RM10 | RM10 |
另加律师费的 8% 服务税、土地局登记费；租赁地契还有州政府同意费和等待时间。把盖了印花的转让契约收好：有它，MOT 才能只盖 RM10。
付订金前要查的七件事
- 分层地契申请状态
向发展商、JMB 和卖家律师问同一个问题：分割申请有没有递交土地局、什么时候、到哪个阶段。“已申请”加一个日期是好事。老楼说“在处理中”却没有日期，不是。
- 分层图表（Schedule of Parcels）
要一份副本。上面有你的单位、份额单位和附属单位（车位、储藏室）。如果从来没有提交过，地契流程其实还没开始。
- 有没有 JMB 或 MC，开不开年度大会？
《2013 年分层管理法令》第 17 条规定，无论地契有没有出，都必须在交屋（交钥匙）后 12 个月内召开第一次年度大会并成立 JMB。完工多年还没有 JMB 的楼是严重警讯。正常运作的 JMB 是什么样子，见业主的 JMB、MC 与年度大会指南。
- 发展商公司还活跃吗？
已被除名或清盘的发展商签不了你的转名文件，要由清盘人签，费时又费钱。到 Semak Projek 查项目有没有被房屋部（KPKT）列为病态或废弃项目，或者把名字发给我们，公司状态我们一并查。
- 总地契查册
律师应到土地局查总地契：地契类型和租赁到期日、已登记的抵押、警诫，以及地税有没有拖欠。总地契上的抵押或警诫可能阻碍或拖延分层地契签发。
- 管理费和储备基金
《2013 年分层管理法令》第 31 条让准买家向发展商或 JMB 索取证明书，列明该单位的管理费和欠款，收费不超过 RM50。要卖家在成交前清掉欠费；欠费单位的门禁卡可能被停用。收费怎么算见管理费与储备基金。
- SPA 的条款
确保律师在 SPA 和转让契约里写明卖家必须交出原始 SPA、整条盖印花的转让链和所有发展商往来信件，并在日后需要时签 MOT。参考买房法律陷阱。
这部法令刻意不等分层地契。从交屋起，发展商就必须设管理账户和储备基金，并在 12 个月内召开第一次年度大会成立 JMB（第 17 条），之后由 JMB 定管理费、执行附例、追讨欠费。关于管理费、管理和发展商责任的纠纷交给分层管理仲裁庭（Strata Management Tribunal），受理 RM250,000 以下的索偿（第 105 条）；还没有地契的买家也可以入禀（第 107 条），聆讯一般不准律师代表（第 110 条），所以费用低。地方政府的建筑物专员（COB）——吉隆坡是 DBKL，八打灵再也是 MBPJ，以此类推——监督 JMB，并处理发展商不肯移交的投诉。
这部法令做不到的是签发你的地契。那仍是分层地契法令和土地局的事，所以申请日期是最重要的一个问题。
买这个没地契的单位，还是走？
- 楼龄大约十年以内，地契申请有递交日期
- JMB 或 MC 正常运作、开年度大会、给你看账目
- 发展商是活跃公司，往绩你查过
- 银行已按你需要的贷款比例发出批准信
- 开价反映了额外的完善费用和等待时间
- 没有人——发展商、JMB 或卖家——说得出有没有递交过申请
- 发展商已除名、清盘中，或在 Semak Projek 被列为问题或废弃项目
- 完工多年还没有 JMB，或拿不到账目
- 总地契上有没人能解释的抵押、警诫或地税拖欠
- 银行对这栋楼拒贷或压低贷款比例
买家真正会问的
没有分层地契的公寓买了安全吗？
通常安全，前提是楼比较新、地契申请在进行中。你通过 SPA 和转让契约拥有它，银行也放贷。风险在没申请、没 JMB 或发展商已不存在的老楼。
分层地契没出，可以拿房贷吗？
通常可以。银行用贷款合约加转让契约和授权书作为担保，代替登记抵押。有些银行对很老的楼或已清盘的发展商比较谨慎，所以付订金前先把贷款批下来。
马来西亚分层地契要多久才出？
发展商的期限很短；实际要等多久却没有定数。2015 年 6 月 1 日起，《1985 年分层地契法令》给发展商 3 个月（从上层结构阶段起）申请拟议分层图则证书，之后 1 个月内申请分割（第 8 条）。法令没有规定土地局必须多久办完；2015 年以前的老楼若发展商清盘或图纸不符，可能拖得久得多。要问申请日期。
没有分层地契是不是要付两次印花税？
不是。从价印花税（分级 1% 至 4%）只付一次，付在转让契约上。地契出来后，MOT 只收象征性的 RM10，前提是你能出示盖了印花的转让契约。
转让完善（perfection）要多少钱？
有上限的律师费加土地局费用。根据《2023 年律师酬金令》（依 2026 年的产权转让指南摘要），完善转让的律师费最多是正常收费表的 25%（原律师）或 50%（新律师）：RM500,000 的买卖是 RM1,562.50 或 RM3,125，另加 8% 服务税和登记费。银行抵押的完善同样封顶。租赁地契要加州政府同意费和时间。
没有分层地契的单位可以卖吗？
可以，用你买进时同样的方式把 SPA 转让给下一个买家。受《房屋发展法令》管辖的住宅不需要发展商同意（第 22D 条），它的确认费最多 RM50。买家律师会要整条盖印花的转让链，所以每份原件都要收好。
地契出来之前发展商清盘了怎么办？
你在 SPA 下的权益还在，只是流程变慢，也可能更贵。清盘人代替发展商申请地契、签转名文件。全国购屋者协会在 2021 年指出，清盘人向业主索取屋价 2% 至 3% 的行政费。业主通常要通过 JMB 联合行动，期间在总地契上注册私人警诫可以保护你的权益。
告诉我们项目和单位。我们查发展商状态和项目在 KPKT 登记册的记录，分享我们知道的地契申请情况，并老实告诉你这个开价值不值得这段等待和多出来的法律步骤。