第一次出租公寓注意事项：马来西亚新手房东清单
你有一间公寓，准备第一次出租。最要紧的是五件事：一份盖了印花的租约、收对押金、筛选过的租客、大楼的入住规定，以及向 LHDN（内陆税收局）申报租金。按市场惯例（不是法律），收两个月租金作押金、半个月作水电押金、再预付一个月租金。注册中介的收费有上限：三年以内的租约最多 1.25 个月租金，这是发牌给中介的 BOVAEP（估价师、产业代理及产业经理局）收费表定的。租约印花税是一年或以下的租约，年租每 RM250 征 RM1：月租 RM2,000 就是 RM96（《1949 年印花税法令》，2025 年 1 月 1 日起的修订；以前扣 RM2,400 的做法已经取消）。
截至 2026 年 10 月 5 日，马来西亚还没有住宅租赁法令，所以你签的租约就是规则手册。签署后 30 天内在 LHDN 的 MyTax 平台 e-Duti Setem 盖印。租客不付租，只能通过法庭收回单位。
新手房东清单：租客搬进来前的 10 步
- 先确认你可以出租这个单位看 JMB 或 MC（管理大楼的业主机构）的 house rules 有没有限制：最短租期、禁止分房出租、每单位人数上限。如果你是通过 PR1MA、RUMAWIP（Residensi Wilayah）或 Rumah Selangorku 买的，一般根本不能出租：这些计划都有自住或禁止转租的条件，见 PR1MA vs RUMAWIP vs Rumah Selangorku。如果 letter of offer 要求出租须通知银行，就通知银行，也要通知保险公司。
- 决定装修配置并定租金看同栋楼同类单位实际租出的价格，然后定得比那些挂了几个月的盘略低一点。空置两个月的代价，比租金定低一点高得多。我们的租金回报指南教你扣掉管理费、门牌税和地税后怎么算净回报。
- 委任注册中介，或自己来用在估价师、产业代理及产业经理局（BOVAEP）注册的 REN 或 REA。该局的收费表规定，三年以内的租约中介费最多 1.25 个月租金、最低一个月，另加 8% 服务税；一年租约通常报一个月，由房东付。看房之前先把费用和谁付写成书面。怎么查中介的牌号，见房产中介费谁付。
- 好好筛选租客索取身份证或护照和工作准证、雇主信或近期薪水单，以及现任房东的推荐。见面聊。外籍租客要确认签证覆盖整个租期。千万别凭“押金稍后转账”的承诺就交钥匙。
- 交钥匙前先收齐押金市场惯例：两个月租金作押金、半个月作水电押金，加预付第一个月租金。在租约里写明拆分并开收据。押金是用来赔损坏和未付账单的，不是抵最后两个月租金，租约要写清楚。
- 签一份像样的租约律师起草或中介标准版的租约，应涵盖租金和到期日、押金及退还方式、维修谁负责（常见分法：超过某金额房东付，以下租客付）、续约和终止条款、租客可能调职时的外交条款，以及附照片的物品清单。详见下面“租约必须写什么”。
- 30 天内盖印花租约在 LHDN 的 MyTax 平台 e-Duti Setem 线上盖印（旧的 STAMPS 平台已在 2025 年 12 月 31 日关闭），在马来西亚签署后 30 天内完成。惯例是租客付正本的印花税，租约要写明。逾期盖印的罚款：头三个月内是 RM50 或未缴税额的 10%（取较高者），之后是 RM100 或 20%。没盖印的租约在补缴印花税和罚款之前，不能在法庭作为证据。
- 向 JMB 登记租客多数大楼要求填租客登记表、提交租约和身份证副本，并缴可退还的入住押金，才发门禁卡。问清停车位分配、门禁卡数量、有没有搬入时段或电梯预约。
- 交接时抄表、拍照记录 TNB、水表（有的话还有煤气）读数，拍下每个房间和每处瑕疵，双方在物品清单上签名。12 个月后的押金争议就靠这些解决。想让账单挂租客名字，就把水电账户转到租客名下。
- 为报税建好档案把盖印租约、押金收据、管理费结单、门牌税和地税收据、保险、维修发票以及显示利息的贷款结单归档。向 LHDN 申报租金收入和申请扣除时都用得上。
押金、中介费，以及租约必须写什么
为什么合同比平常更重要。截至 2026 年 10 月 5 日，马来西亚没有生效的住宅租赁法令。房屋部长在 2026 年 2 月 5 日说法案已到最后草拟阶段，希望今年在国会下议院通过；Free Malaysia Today 在 2026 年 8 月 12 日报道法案仍未提呈，之后我们也没有查到提呈的消息。租赁由《1950 年合约法令》、《国家土地法典》和一般法律管辖。押金没有法定上限、没有押金保护计划、也没有租赁仲裁庭。这些空白全靠你的租约来填；逐条清单见租约、印花税与押金。
押金。巴生谷惯例是 2 + 0.5 + 1：两个月押金、半个月水电押金、一个月预付租金，全部在交钥匙前收齐。写清每笔押金覆盖什么、何时退还（常见是交还单位后 14 至 30 天内，扣除有凭证的费用），以及未经你书面同意不得抵作最后几个月的租金。
印花税。2025 年 1 月 1 日起，印花税按全年租金计算，每 RM250 为一份，税率随租期变长而提高（《1949 年印花税法令》附表一第 49(a) 项，经《2024 年财政法令》修订）：
| 月租 | 一年或以下（每份 RM1） | 一年以上至三年（每份 RM3） | 三年以上至五年（每份 RM5） |
|---|---|---|---|
| RM1,500 | RM72 | RM216 | RM360 |
| RM2,000 | RM96 | RM288 | RM480 |
| RM2,500 | RM120 | RM360 | RM600 |
| RM3,000 | RM144 | RM432 | RM720 |
五年以上每份 RM7。副本 RM10。
中介费。BOVAEP 收费表（该局条例的附表七）定了上限：三年以内的租约 1.25 个月总租金，三年以上至四年 1.5 个月，再长 1.75 个月，最低一个月，另加 8% 服务税。月租 RM2,000 收一个月，就是 RM2,000 加 RM160 税。按收费表是房东付；要写成书面。
必须坚持的条款。租金金额和到期日；逾期利息；带通知期的终止条款以及提前退租时押金如何处理；哪些维修谁付；禁止转租和禁止短租（见 Airbnb 与短租规定）；附照片的物品清单；房东在通知后的查看权；以及违约时怎么处理。
租客不付租怎么办。你不能自己换锁、断水电或搬走物品：《1950 年特定救济法令》第 7(2) 条规定，只能通过法庭向租客收回单位。程序是发通知终止租约、入禀法庭追讨欠租和收回单位，再由法庭执达员执行。租约结束后还赖着不走的租客，可以被追讨双倍租金直到搬走（《1956 年民事法令》第 28(4)(a) 条）。另外，《1951 年扣押法令》让你向法庭申请扣押令，扣押并拍卖租客的动产来抵最多 12 个月的欠租（第 5 条）；它追的是钱，不是单位。
全装修、半装修还是空房：哪种划算？
房东的租金所得税、JMB 规定和保险
租金所得税。一般出租的租金属于《1967 年所得税法令》第 4(d) 条的应税收入，要填进年度报税表（Form BE；有生意收入的用 Form B）。2026 年住宅租金没有免税优惠。课税的是净租金，按你自己的所得税率计算。按 LHDN 公共裁决 12/2018（依税务公司的摘要），界线是这样划的：
| 可从租金扣除 | 不可扣除 |
|---|---|
| 房贷利息 | 偿还贷款本金 |
| 门牌税和地税（分层地税） | 装修和首次配置家具 |
| 火险保费 | 找第一位租客的广告费和中介费 |
| 管理费和储备基金 | 第一份租约的律师费和印花税 |
| 一般维修，以及更换家具、冷气等配置 | 从未出租之前空置期间的开支 |
| 续约或换租客的中介费和费用；收租费用 | 你自己的时间和车马费 |
如果某一年可扣除的开支超过租金，这笔亏损就没了：不能抵你的薪金，也不能结转到下一年。计算示例和报税步骤见马来西亚租金所得税。
JMB 和 MC 规定。根据《2013 年分层管理法令》，大楼的附例同时约束租客、住户和业主。不管租金有没有收到，管理费都是你的债；欠费单位的门禁卡可以被停用，遭殃的是你的租客。预期会有租客登记、可退还的入住押金、租客想改动时的装修时段和装修押金、门禁卡数量限制，以及宠物和人数规定。如果大楼已禁止短租，你的租约也必须禁止。业主机构怎么运作，见我们的 JMB、MC 与年度大会指南。
保险。大楼的总火险保单（保费含在管理费里）保的是结构和你单位的毛坯。它不保你的装修和固定装置（那是 houseowner 保单），也不保家具和电器（那是 householder 保单）；有些配套附带租金损失和责任保障。告诉保险公司单位已出租，让保障和实际用途一致，并请租客为自己的物品投保。详见火险：houseowner 和 householder 的分别。
空置期间，月供、管理费、门牌税和地税照付。如果你买的是期房，渐进利息与现金流教你规划交屋到第一笔租金之间的空档，供款计算器则算出租金要覆盖的月供。
要小心这些准租客：提出搬进来后再付押金、想在没有任何文件的情况下一次付大笔现金、拒绝提供雇主信或现任房东联系方式、要求用另一个人的名字签租约、或者一边说是自住一边问大楼“能不能做 Airbnb”。也要提防没有在 BOVAEP 注册的“中介”，在租客签约付款之前就要你付费。空置两周，比起花几个月通过法庭收回单位，便宜得多。
新手房东真正会问的
在马来西亚房东可以收多少押金？
没有法定上限；市场惯例是两个月租金加半个月水电押金。有些房东对养宠物或没有本地收入的租客收更多。不管怎么谈，拆分和退还条件都要写进租约。
租约印花税要多少？
一年或以下的租约，年租每 RM250（不足也算一份）征 RM1；一年以上至三年每份 RM3。一年租约：月租 RM1,500 是 RM72，RM3,000 是 RM144；两年租约则是 RM216 和 RM432，副本另加 RM10。扣除 RM2,400 的做法已被《2024 年财政法令》从 2025 年 1 月 1 日起取消。签署后 30 天内在 LHDN 的 MyTax 平台 e-Duti Setem 盖印。
出租公寓的中介费谁付？
房东付，而且有上限。BOVAEP 收费表规定三年以内的租约最多 1.25 个月租金、最低一个月，另加 8% 服务税；一年租约通常报一个月。和租客分摊是市场习惯，不是规定。用注册中介，看房开始前先书面谈好费用。
租金收入需要向 LHDN 申报吗？
需要。租金属于《1967 年所得税法令》第 4(d) 条的应税收入，2026 年住宅租金没有免税。课税的是扣除贷款利息、门牌税、地税、管理费、火险和维修等之后的净租金（LHDN 公共裁决 12/2018）。净额是零也要申报，每张收据保留七年。
租客不付租可以赶走吗？
可以，但只能通过法庭。《1950 年特定救济法令》第 7(2) 条不准你自己换锁、搬走物品或断水电。你要发通知终止租约、入禀追讨欠租和收回单位，由法庭执达员执行。一份盖了印、有清楚违约条款的租约能让程序更快。第一次欠租就行动，别等到第三次。
有租客需要让 JMB 知道吗？
几乎都要。多数大楼要求租客登记、提交租约和身份证副本，并缴可退还的入住押金才发门禁卡。管理费仍是你的债，附例对你和租客同样有约束力。
告诉我们项目和单位，以及有没有装修。我们会老实告诉你能租多少、要预期什么押金和费用，以及租客搬进来前租约要写进什么。