买新房：同一个地区里，买便宜的后来大多赚钱，买最贵的大多没赚

想象同一个市镇里的两个买家。阿明用 RM35 万买了一间新公寓。阿强在附近用 RM90 万买了一间更大、更豪华的新公寓。几年后两个人都卖掉。

通常会怎样？阿明那一类的公寓，通常卖得比买价高 31% 左右。阿强那一类的，通常卖得比买价低 2% 左右。

我们是这样算的：每一个地区，把所有新盘从便宜排到贵，平均分成三组：便宜、中间、贵。然后去查同一批房子后来在二手市场卖多少钱。

• 公寓。便宜那组：100 间里 88 间赚钱，通常赚 31%。贵那组：100 间里只有 42 间赚钱，通常亏 2%。
• 有地房屋。便宜那组：100 间里 97 间赚钱，通常赚 71%。贵那组：100 间里 56 间赚钱，通常赚 4%。

几乎每个地区都是这样：公寓 16 个地区里 15 个，有地 38 个地区里 37 个。

为什么？你要卖的时候，买你房子的人要向银行借钱。借得到 RM40 万的人，比借得到 RM100 万的人多很多。想买的人多，就比较好卖，价钱也比较好。

我们把每个楼盘向发展商买的第一手成交，和同一批房子后来的转手成交配起来。在每一个县里，按第一手价钱从低到高排，拿最便宜那一组和最贵那一组比。县一样、时期一样、屋型一样，只有价位不同。

• 高层：最便宜那一组通常 +31.4%（88% 的组房子赚钱）。最贵那一组通常 -2.3%（42% 赚钱）。16 个县里有 15 个是便宜那段赢。
• 有地：最便宜那一组通常 +71.4%（97% 赚钱）。最贵那一组通常 +3.8%（56% 赚钱）。38 个县里有 37 个是便宜那段赢。

补贴房已经先拿掉。Rumah Selangorku、PR1MA 这类房子本来就是低过市价配售的，转手赚的是补贴差价，不是市场回报。凡是第一手价钱低过同县、同年、同屋型、同面积档二手通常价 75% 的组房子，我们全部剔除，一共 466 组，占 11%。上面的结果是剔除之后的。

1. 在同一个县里比，不要跨州比。这里的「便宜」是指在那个县里算便宜。RM45 万的公寓在一个县是最贵那段，在另一个县可能是最便宜那段。

2. 看 net price。马来西亚新盘是不二价的，每个买家拿到的配套都一样。要比的是扣掉配套之后的实付价，也就是写进买卖合约的那个数字。

3. 买最贵那一段，先想以后谁来接手。最贵的高层组房子里，转手价高过第一手价的不到一半。如果你买的是该县价位的顶端，那就以自住为主，并且准备长期持有。

4. 这是规律，不是保证。便宜那段的高层，每八组还是有一批亏钱。项目本身还是要查：卖了几成、发展商往绩、附近二手卖多少。